Der Immobilienerwerb in Griechenland unterliegt verschiedenen Steuerarten, die jeweils durch unterschiedliche Vorschriften geregelt werden und in der Regel bereits vor Vertragsabschluss zu entrichten sind. Die Grunderwerbsteuer selbst fällt erst beim notariellen Abschluss des Kaufvertrags an; bei der Beurkundung eines notariellen Vorvertrags entsteht sie hingegen noch nicht.
Der objektive Wert (Einheitswert) als Bemessungsgrundlage
Zur Ermittlung der Grunderwerbsteuer wird grundsätzlich der von den Parteien im Kaufvertrag angegebene Kaufpreis zugrunde gelegt. Da in der Vergangenheit häufig ein geringerer als der tatsächlich vereinbarte Kaufpreis beurkundet wurde, hat der griechische Gesetzgeber ein System zur objektiven Wertermittlung (den sogenannten Einheitswert, antikimeniki axia) entwickelt. Liegt der im Vertrag angegebene Kaufpreis unter dem behördlich festgelegten Einheitswert der Immobilie, erfolgt die Besteuerung dennoch auf Grundlage des höheren Einheitswertes.
Der Einheitswert wird für jede Immobilie gesondert anhand verschiedener Kriterien festgesetzt, etwa der Lage („Zonenwert“), der Fläche, des Stockwerks (bei Wohnungen), der Fassadenlänge (bei Geschäften) sowie der Verfügbarkeit von Heizungsanlagen oder Aufzügen. In der Vergangenheit lag der Einheitswert vielerorts deutlich unter dem tatsächlichen Verkehrswert; durch mehrfache Anhebungen bestehen inzwischen in den meisten Regionen keine gravierenden Abweichungen mehr.
Grunderwerbsteuer (FMA)
Die Grunderwerbsteuer (Foros Metavivasis Akinitou, FMA) fällt bei jedem entgeltlichen Immobilienerwerb sowie beim Erwerb dinglicher Rechte an einer Immobilie an (Art. 1 des Gesetzes 1587/1950), soweit keine Pflicht zur Zahlung der Mehrwertsteuer besteht. Steuerschuldner ist der Käufer; er hat den Betrag vor der notariellen Beurkundung an das zuständige Finanzamt zu zahlen.
Der Steuersatz beträgt 3 % des Kaufpreises beziehungsweise des Einheitswertes, sofern dieser höher ist. Hinzu kommt eine kommunale Abgabe in Höhe von 3 % des Steuerbetrags, sodass sich eine effektive Gesamtbelastung von rund 3,09 % ergibt.
Das Gesetz 1078/1980 sieht eine Befreiung von der Grunderwerbsteuer für den Ersterwerb einer Familienwohnung vor, sofern der Käufer (bzw. Ehepartner oder minderjährige Kinder) noch über kein anderes zur Deckung des Wohnbedarfs geeignetes Eigentum verfügt. Die Freibeträge betragen für Ledige 200.000 € und für Verheiratete 250.000 €, zuzüglich 25.000 € für jedes der ersten beiden Kinder und 30.000 € für jedes weitere Kind. Beim Erwerb unbebauter Grundstücke gelten reduzierte Freibeträge von 50.000 € (Ledige) beziehungsweise 100.000 € (Verheiratete), zuzüglich 10.000 € beziehungsweise 15.000 € pro Kind.
FAQ
Das griechische Erbrecht ist im Zivilgesetzbuch (ΑΚ) geregelt. Es unterscheidet grundsätzlich zwischen der gewillkürten Erbfolge (durch Testament) und der gesetzlichen Erbfolge, wenn kein Testament vorliegt. Wie im deutschen Recht tritt der Vermögensübergang unmittelbar mit dem Tod des Erblassers auf die Erben ein; für die Eintragung im Grundbuch bzw. Kataster ist in Griechenland jedoch eine aktive Annahme der Erbschaft (meist in notarieller Form) erforderlich.
Die gesetzliche Erbfolge erfolgt nach Ordnungen:
- Ordnung: Kinder und Enkelkinder des Erblassers.
- Ordnung: Eltern und Geschwister.
- Ordnung: Großeltern.
- Ordnung: Urgroßeltern.
Der überlebende Ehegatte erbt neben Verwandten der 1. Ordnung zu einem Viertel (1/4) und neben Verwandten der 2., 3. und 4. Ordnung zur Hälfte (1/2). Sind keine Verwandten der ersten vier Ordnungen vorhanden, erbt der Ehegatte das gesamte Vermögen.
In Griechenland haben Kinder, Eltern und der überlebende Ehegatte ein Recht auf einen Pflichtteil („Nomimi Moira”), falls sie durch Testament enterbt oder unangemessen benachteiligt wurden. Der Pflichtteil beträgt grundsätzlich die Hälfte des gesetzlichen Erbteils. Dieser Anspruch ist im griechischen Recht als dingliches Recht ausgestaltet – der Pflichtteilsberechtigte wird also unmittelbar Miteigentümer am Nachlass, anders als beim rein schuldrechtlichen deutschen Pflichtteilsanspruch.
Eine Erbschaft kann innerhalb einer Frist von vier Monaten ausgeschlagen werden, wenn der Erblasser seinen letzten Wohnsitz in Griechenland hatte. Lebte der Erblasser im Ausland oder hat der Erbe seinen Wohnsitz im Ausland, verlängert sich diese Frist auf zwölf Monate. Wird die Frist versäumt, gilt die Erbschaft als angenommen. Die Annahme kann auch unter dem „Recht des Inventars” erklärt werden, wodurch die Haftung des Erben auf den Wert des Nachlasses beschränkt wird.
Die Erbschaftssteuer ist im Gesetz 2961/2001 (Erbschafts-, Schenkungs- und Elternzuwendungssteuergesetzbuch) geregelt, progressiv gestaltet und richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad und dem Wert des Erbes. Es gibt drei Steuerklassen:
- Kategorie A: Ehegatten, Kinder, Enkel und Eltern – hier gelten die höchsten Freibeträge.
- Kategorie B: entferntere Verwandte (u. a. Geschwister, Nichten/Neffen, Großeltern, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern).
- Kategorie C: alle übrigen Erben und familienfremde Personen.
Aktueller Hinweis: Die steuerfreien Freibeträge für Kategorie A wurden in den vergangenen Jahren im Rahmen mehrerer Steuerreformen deutlich angehoben. Da sich die konkreten Freibeträge und Steuersätze wiederholt geändert haben, empfehlen wir, die jeweils aktuellen Beträge über die griechische Steuerverwaltung (ΑΑΔΕ) oder Ihren steuerlichen Berater zu prüfen, bevor eine konkrete Steuerlast kalkuliert wird.
Die Steuererklärung muss grundsätzlich innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall beim zuständigen Finanzamt eingereicht werden; hatte der Erblasser seinen letzten Wohnsitz im Ausland oder wohnt der Erbe im Ausland, verlängert sich diese Frist auf zwölf Monate. Die festgesetzte Erbschaftssteuer kann in der Regel in bis zu zwölf gleichen zweimonatlichen Raten (Mindestrate 500 €, mit Ausnahme der letzten Rate) entrichtet werden.
Die wichtigste Steuer beim Erwerb ist die Grunderwerbsteuer (FMA). Sie beträgt aktuell 3 % (zuzüglich kommunaler Abgabe, effektiv rund 3,09 %) des im Kaufvertrag aufgeführten Wertes. Ist der staatlich festgelegte „objektive Wert" (Antikimeniki Axia) der Immobilie höher als der tatsächliche Kaufpreis, bildet dieser die Berechnungsgrundlage.
Die Steuererklärung muss vor der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags eingereicht und die Steuer entrichtet werden. Dies geschieht heute digital über die staatliche Plattform myPROPERTY. Der Notar darf den Vertrag erst beurkunden, wenn ihm der digitale Zahlungsnachweis des Finanzamtes vorliegt.
Die ENFIA ist eine laufende Steuer, die jeder Eigentümer einer Immobilie in Griechenland unabhängig von seinem Wohnsitz jährlich zahlen muss. Sie setzt sich im Wesentlichen zusammen aus:
- Hauptsteuer: basierend auf Lage, Fläche, Nutzung, Alter und Stockwerk der Immobilie.
- Zuschlag: Ein zusätzlicher Steueraufschlag fällt für natürliche Personen an, sobald der objektive Gesamtwert des griechischen Immobilienvermögens des Eigentümers 500.000 € übersteigt; für einzelne Immobilien mit einem Einheitswert über 400.000 € gilt zusätzlich ein eigener Aufschlag.
Die Höhe variiert stark je nach Region. In ländlichen Gegenden kann sie bei wenigen hundert Euro liegen, in gefragten Lagen deutlich höher ausfallen. Die Steuerbescheide werden jährlich im elektronischen Steuerportal myAADE bereitgestellt und können in bis zu zwölf monatlichen Raten gezahlt werden.
Ja, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung unterliegen der griechischen Einkommensteuer. Seit dem 1.1.2026 gilt folgende progressive Staffelung:
- 15 % für Einnahmen bis 12.000 €
- 25 % für Einnahmen von 12.001 € bis 24.000 €
- 35 % für Einnahmen von 24.001 € bis 35.000 €
- 45 % für Einnahmen über 35.000 €
Griechenland kennt eine Kapitalertragsteuer von 15 % auf den Gewinn beim Verkauf von Immobilien durch Privatpersonen. Ihre Anwendung ist jedoch seit Jahren ausgesetzt, aktuell bis Ende 2026, um den Immobilienmarkt attraktiv zu halten. Vor jedem Verkauf sollte geprüft werden, ob die Aussetzung noch fortbesteht.
Griechenland nimmt am automatischen Informationsaustausch über Finanzkonten teil. Zudem sind Immobilien im nationalen Grundbuch (Ktimatologio) und im Steuerregister (Formular E9) erfasst. Eine unterlassene Deklaration führt zu Bußgeldern, Nachzahlungen und Problemen beim späteren Verkauf oder im Erbfall.