Ein Aufenthaltstitel in einem EU-Land, gekoppelt an eine Investition in Immobilien oder andere Anlagen – das griechische Golden-Visa-Programm macht genau das möglich. Für viele deutsche Investoren und Unternehmer ist es ein attraktiver Weg, sich Rechte in Griechenland zu sichern und zugleich Vermögen anzulegen. Doch die Regeln haben sich zuletzt spürbar geändert, und die nötigen Investitionssummen sind gestiegen.
In diesem Beitrag erfahren Sie, was das Golden Visa in Griechenland genau ist, welche Mindestinvestitionen aktuell gelten, welche Voraussetzungen Sie erfüllen müssen und wie der Antrag abläuft. Am Ende wissen Sie, ob sich dieser Weg für Sie lohnt und worauf Sie unbedingt achten sollten.
Was ist das Golden Visa in Griechenland?
Das Golden Visa ist ein Aufenthaltstitel, den Griechenland Investoren aus Nicht-EU-Staaten gewährt, wenn sie eine qualifizierte Investition tätigen. Im Gegenzug erhalten sie und ihre Familie das Recht, in Griechenland zu leben und sich im gesamten Schengen-Raum frei zu bewegen.
Ein wichtiger Hinweis für deutsche Staatsbürger: Als EU-Bürger benötigen Sie kein Golden Visa, um in Griechenland zu leben oder zu investieren. Das Programm richtet sich an Angehörige von Drittstaaten. Für Sie als deutschen Unternehmer wird das Thema vor allem dann relevant, wenn Sie Geschäftspartner, Investoren oder Familienmitglieder aus Nicht-EU-Ländern beraten oder einbinden möchten.
Welche Mindestinvestitionen gelten aktuell?
Griechenland hat die Schwellenwerte in den vergangenen Jahren deutlich angehoben und regional gestaffelt. Die folgenden Angaben sind Richtwerte nach dem Stand 2024/2025:
- 800.000 Euro für Immobilien in besonders nachgefragten Regionen – etwa in Athen, Thessaloniki, auf Mykonos, Santorin und Inseln mit mehr als 3.100 Einwohnern.
- 400.000 Euro für Immobilien in den übrigen Gebieten Griechenlands.
- 250.000 Euro in Sonderfällen, etwa bei der Umnutzung gewerblicher Gebäude in Wohnraum oder bei der Sanierung denkmalgeschützter Objekte.
Neben Immobilien erkennt Griechenland auch andere Anlageformen an, zum Beispiel:
- Investitionen in griechische Unternehmen oder Anteile,
- den Kauf von Staatsanleihen,
- Einlagen bei griechischen Banken.
Für diese Alternativen gelten eigene, meist höhere Schwellenwerte. Wichtig zu wissen: Die genannten Beträge beziehen sich in der Regel auf eine einzige Immobilie, die die jeweilige Mindestsumme erreichen muss.
Voraussetzungen für das Golden Visa
Damit ein Antrag Erfolg hat, müssen mehrere Bedingungen erfüllt sein. Die wichtigsten im Überblick:
Persönliche Voraussetzungen
- Sie sind Angehöriger eines Nicht-EU-Staates.
- Sie sind volljährig.
- Sie können die Herkunft der Investitionssumme lückenlos nachweisen.
- Es liegen keine Einträge vor, die einer Aufenthaltserlaubnis entgegenstehen.
Investitionsbezogene Voraussetzungen
- Die Investition erreicht mindestens den für die Region geltenden Schwellenwert.
- Der Kaufpreis wird über ein nachvollziehbares Bankverfahren gezahlt.
- Bei Immobilien muss der Kauf notariell beurkundet und ordnungsgemäß eingetragen sein.
Wer profitiert mit?
Ein großer Vorteil des Programms: Der Aufenthaltstitel gilt nicht nur für den Investor selbst. In der Regel werden auch Ehepartner, minderjährige Kinder sowie unter bestimmten Bedingungen die Eltern beider Ehegatten einbezogen. So sichert eine einzige Investition der ganzen Familie ein Aufenthaltsrecht.
Der Ablauf des Antrags Schritt für Schritt
Der Weg zum Golden Visa folgt festen Etappen. Wer die Reihenfolge kennt, vermeidet Verzögerungen.
1. Steuernummer und Bankkonto
Wie bei jedem Immobilienkauf in Griechenland benötigen Sie zuerst eine griechische Steuernummer (AFM) und in den meisten Fällen ein griechisches Bankkonto. Über dieses wird die Investitionssumme abgewickelt.
2. Auswahl und Prüfung der Investition
Bevor Sie investieren, sollte das Objekt oder die Anlage gründlich geprüft werden. Bei Immobilien gehört dazu die vollständige rechtliche Prüfung: Eigentumsverhältnisse, Lastenfreiheit, Baugenehmigungen und der katasterrechtliche Status. Gerade nicht genehmigte Bauten können ein Golden Visa gefährden.
3. Vollmacht erteilen
Viele Investoren wickeln den gesamten Prozess über eine Vollmacht ab, ohne dauerhaft vor Ort zu sein. Ein Anwalt in Griechenland kann so Kauf, Antrag und Formalitäten für Sie erledigen.
4. Investition tätigen und beurkunden
Nach der Prüfung erfolgt die Zahlung und – bei Immobilien – die notarielle Beurkundung. Erst mit der ordnungsgemäßen Eintragung gilt die Investition als vollzogen.
5. Antrag auf den Aufenthaltstitel
Nun wird der Antrag bei den zuständigen Behörden eingereicht. Dazu gehören unter anderem der Investitionsnachweis, biometrische Daten und die Unterlagen der Familienangehörigen. Nach der Bearbeitung erhalten Sie die Aufenthaltskarte.
Was bedeutet das Golden Visa für deutsche Investoren und Unternehmer?
Auch wenn Sie als EU-Bürger das Visum selbst nicht benötigen, spielt das Programm für Sie in mehreren Konstellationen eine Rolle.
Als Unternehmer mit internationalen Partnern binden Sie womöglich Investoren aus Nicht-EU-Staaten ein, die über ein Golden Visa Zugang zum EU-Markt suchen. Kenntnisse über das Programm helfen Ihnen, solche Kooperationen sauber zu strukturieren.
Als Verkäufer einer Immobilie kann ein Objekt, das die Schwellenwerte erreicht, für Käufer aus Drittstaaten besonders attraktiv sein. Das erweitert Ihren möglichen Käuferkreis.
Als Berater der eigenen Familie – etwa bei angeheirateten Familienmitgliedern aus Nicht-EU-Ländern – kann das Programm ein Weg sein, ein Aufenthaltsrecht in der EU zu sichern.
In all diesen Fällen gilt: Die Details entscheiden. Regionale Schwellenwerte, der Nachweis der Mittelherkunft und die korrekte Abwicklung sind komplex und ändern sich immer wieder.
Häufige Fallstricke
Damit Ihre Investition nicht ins Leere läuft, sollten Sie typische Fehler kennen:
- Veraltete Beträge zugrunde legen. Die Schwellenwerte wurden mehrfach angehoben. Verlassen Sie sich nur auf aktuelle Angaben.
- Region falsch einschätzen. Ob 400.000 oder 800.000 Euro gelten, hängt vom genauen Standort ab.
- Mittelherkunft nicht belegen können. Ohne lückenlosen Nachweis droht die Ablehnung.
- Schwarzbauten übersehen. Nicht genehmigte Bauten können den Antrag scheitern lassen.
- Fristen und Verlängerungen ignorieren. Der Titel muss regelmäßig verlängert werden, und die Investition muss erhalten bleiben.
Fazit: Sorgfältige Planung entscheidet über den Erfolg
Das griechische Golden-Visa-Programm ist ein attraktiver Weg, ein Aufenthaltsrecht in der EU mit einer Investition zu verbinden. Entscheidend sind die aktuellen Schwellenwerte – 800.000, 400.000 oder in Sonderfällen 250.000 Euro –, der lückenlose Nachweis der Mittelherkunft und eine saubere rechtliche Abwicklung. Für deutsche Investoren und Unternehmer ist das Programm vor allem im Zusammenspiel mit Partnern oder Familienangehörigen aus Nicht-EU-Staaten relevant.
Der wichtigste nächste Schritt: Lassen Sie Ihre geplante Investition frühzeitig prüfen, damit Region, Betrag und Objekt zu den aktuellen Anforderungen passen. So vermeiden Sie böse Überraschungen und schaffen die Grundlage für einen reibungslosen Antrag.
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