Ein Ferienhaus auf einer griechischen Insel, eine Wohnung mit Meerblick oder ein
Investitionsobjekt in Athen – der Traum vom Eigentum in Griechenland ist für viele Deutsche
greifbar nah. Doch so schön die Vorstellung ist, so wichtig ist es, den Kauf rechtlich
abzusichern. Das griechische Immobilienrecht unterscheidet sich in vielen Punkten vom
deutschen. Wer die Besonderheiten kennt, schützt sich vor teuren Fehlern.
In diesem Beitrag zeigen wir Ihnen, wie der Immobilienkauf in Griechenland abläuft, welche
rechtlichen Anforderungen für ausländische Käufer gelten und worauf Sie unbedingt achten
sollten.
Können Ausländer in Griechenland Immobilien kaufen?
Grundsätzlich ja. Staatsangehörige der Europäischen Union – und damit auch Deutsche – dürfen
in Griechenland Immobilien grundsätzlich ohne besondere Einschränkungen erwerben. Sie sind
griechischen Käufern rechtlich weitgehend gleichgestellt.
Eine wichtige Ausnahme gibt es jedoch: In sogenannten Grenzgebieten (etwa nahe der
türkischen Grenze oder auf bestimmten Inseln wie Rhodos oder Teilen Kretas) gelten
Sonderregeln. Hier kann eine besondere Genehmigung erforderlich sein. EU-Bürger erhalten
diese in der Regel unkompliziert, doch der Antrag muss korrekt gestellt werden. Ein Anwalt prüft
frühzeitig, ob Ihr Wunschobjekt in einer solchen Zone liegt.
Der Ablauf des Immobilienkaufs Schritt für Schritt
Der Kaufprozess folgt in Griechenland festen Etappen. Wer die Reihenfolge kennt, behält den
Überblick.
1. Steuernummer (AFM) beantragen
Bevor Sie überhaupt etwas kaufen können, benötigen Sie eine griechische Steuernummer, die
AFM (Arithmós Forologikoú Mitróou). Ohne diese Nummer läuft nichts – weder der Kauf noch
die spätere Anmeldung von Strom, Wasser oder Steuern. Die AFM lässt sich beim zuständigen
Finanzamt oder über einen Bevollmächtigten beantragen.
2. Griechisches Bankkonto
Für die Zahlungsabwicklung und laufende Kosten ist ein griechisches Bankkonto in den meisten
Fällen sinnvoll oder sogar notwendig. Auch der Nachweis der Herkunft der Kaufsumme spielt
eine Rolle – die Banken achten streng auf die Geldwäscheprävention.
3. Rechtliche Prüfung des Objekts (Due Diligence)
Dies ist der wichtigste Schritt. Bevor Sie einen Vertrag unterschreiben, muss die Immobilie
gründlich geprüft werden:
- Ist der Verkäufer tatsächlich Eigentümer?
- Lasten Hypotheken, Schulden oder Pfandrechte auf dem Objekt?
- Stimmen die Grundstücksgrenzen mit den Katasterdaten überein?
- Gibt es Baugenehmigungen für alle Gebäudeteile?
- Bestehen offene Steuerschulden?
Gerade Schwarzbauten und nicht genehmigte Anbauten sind in Griechenland ein häufiges
Problem. Eine solche Immobilie kann später erhebliche rechtliche und finanzielle Schwierigkeiten verursachen.
4. Vorvertrag (optional)
Oft schließen Käufer und Verkäufer zunächst einen Vorvertrag. Darin werden Kaufpreis,
Zahlungsmodalitäten und eine Anzahlung festgelegt. Dieser Schritt bindet beide Seiten, bevor
der eigentliche Notarvertrag folgt.
5. Notarieller Kaufvertrag
Der endgültige Kaufvertrag muss in Griechenland zwingend von einem Notar beurkundet
werden. Der Notar prüft die Rechtmäßigkeit der Übertragung und stellt sicher, dass alle Steuern
gezahlt und Unterlagen vollständig sind. Ohne notarielle Beurkundung ist der Kauf unwirksam.
Wichtig zu wissen: Der Notar vertritt in Griechenland keine der beiden Parteien. Er ist neutral
und prüft nicht Ihre individuellen Interessen. Deshalb ist ein eigener Rechtsanwalt für Sie als
Käufer unverzichtbar
6. Eintragung ins Grundbuch und Kataster
Nach der Beurkundung wird der Eigentumsübergang eingetragen. Griechenland kennt dabei
zwei Systeme: das traditionelle Hypothekenamt (Ypothikofylakio) und das modernere
Kataster (Ktimatologio). Der Übergang zum flächendeckenden Katastersystem ist noch nicht
überall abgeschlossen. Erst mit der ordnungsgemäßen Eintragung sind Sie rechtlich
abgesicherter Eigentümer
Die Rolle Ihres Anwalts
Anders als in Deutschland ist es in Griechenland üblich und dringend zu empfehlen, dass Käufer
einen eigenen Rechtsanwalt hinzuziehen. Ihr Anwalt:
- prüft die Eigentumsverhältnisse und die Lastenfreiheit
- deckt Baurechtsverstöße auf
- verhandelt Vertragsbedingungen
- überwacht die Zahlungsabwicklung
- sorgt für die korrekte Eintragung.
Diese Absicherung kostet einen Bruchteil des Kaufpreises, kann Sie aber vor Verlusten in fünfoder sechsstelliger Höhe bewahren.
Steuern und Nebenkosten beim Immobilienkauf
Neben dem Kaufpreis fallen weitere Kosten an, die Sie einplanen sollten:
- Grunderwerbsteuer: In der Regel 3 % des Kaufpreises beim Erwerb bestehender
- Immobilien. Bei bestimmten Neubauten kann stattdessen Mehrwertsteuer anfallen.
- Notarkosten: meist rund 1 bis 1,5 % des Kaufpreises.
- Anwaltskosten: abhängig vom Aufwand, häufig etwa 1 bis 2 %.
- Gebühren für Kataster und Grundbuch: rund 0,5 %.
- Maklergebühren: üblicherweise etwa 2 % zuzüglich Mehrwertsteuer.
Hinzu kommen laufende Kosten wie die jährliche Immobiliensteuer ENFIA, die sich nach Größe,
Lage und Wert des Objekts richtet.
Häufige Fallstricke – und wie Sie sie vermeiden
Immer wieder erleben Käufer böse Überraschungen. Die häufigsten Probleme sind:
Ungeklärte Eigentumsverhältnisse. Gerade bei geerbten Immobilien sind oft mehrere
Personen Miteigentümer. Verkauft nur einer von ihnen, ist der Kauf angreifbar.
Schwarzbauten und fehlende Genehmigungen. Terrassen, Pools oder ganze Stockwerke ohne
Baugenehmigung sind verbreitet. Eine nachträgliche Legalisierung ist möglich, aber aufwendig.
Unklare Grundstücksgrenzen. Ältere Grundstücke sind manchmal nicht exakt vermessen. Ein
topografisches Gutachten schafft Klarheit.
Sprachbarriere. Verträge sind auf Griechisch verfasst. Ohne fachkundige Übersetzung und
rechtliche Beratung unterschreiben Sie womöglich etwas, das Sie nicht vollständig verstehen.
Offene Steuer- oder Erbschaftsschulden. Diese können auf der Immobilie lasten und auf Sie
übergehen, wenn sie nicht vorab geklärt werden.
Mit einer sorgfältigen Prüfung im Vorfeld lassen sich all diese Risiken vermeiden.
Fazit: Sicher zur Traumimmobilie in Griechenland
Der Kauf einer Immobilie in Griechenland ist für Deutsche gut möglich und kann eine
hervorragende Entscheidung sein – als Feriendomizil, Altersruhesitz oder Kapitalanlage.
Entscheidend ist jedoch, dass Sie den Kauf von Anfang an rechtlich absichern. Wer die Schritte
kennt, die Steuern einplant und das Objekt gründlich prüfen lässt, kauft mit gutem Gewissen.
Verlassen Sie sich nicht allein auf den Verkäufer oder den Makler. Eine unabhängige rechtliche
Begleitung schützt Ihr Vermögen und gibt Ihnen die Sicherheit, die ein solcher Schritt verdient.
Sie planen den Kauf einer Immobilie in Griechenland?
Unsere auf deutsch-griechisches Immobilienrecht spezialisierte Kanzlei begleitet Sie durch den
gesamten Prozess – von der ersten Prüfung bis zur Eintragung ins Grundbuch. Wir sprechen
Ihre Sprache und kennen die Besonderheiten des griechischen Rechts.
Kontaktieren Sie uns noch heute für eine unverbindliche Erstberatung. Gemeinsam bringen
wir Ihren Traum von der eigenen Immobilie in Griechenland sicher auf den Weg.
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