Rechtssicher investieren in griechische Immobilien
Der griechische Immobilienmarkt hat sich seit dem Ende der Wirtschaftskrise spürbar erholt: Nach Jahren stark gesunkener Preise ist die Nachfrage – insbesondere durch ausländische Investoren – wieder deutlich gestiegen, und in zahlreichen Regionen sind die Preise seit einigen Jahren erneut merklich gestiegen.
Mit den wirtschaftlichen Entwicklungen ging eine Reihe einschneidender gesetzlicher Änderungen einher, insbesondere im Immobiliensteuerrecht. Zahlreiche Gesetzesreformen sowie strukturelle Neuerungen – etwa die Einführung und der fortschreitende Ausbau des nationalen Katasteramtes (Ktimatologio) und die gesetzlichen Vorgaben zur Legalisierung baulicher Abweichungen (Schwarzbauten) – haben zu einer spürbaren Vereinfachung, Beschleunigung und größeren Transparenz von Immobilientransaktionen geführt.
Gleichzeitig ergeben sich weiterhin attraktive Gelegenheiten für den Erwerb und die Investition in hochwertige Immobilien in einem inzwischen stabileren rechtlichen und wirtschaftlichen Umfeld. Für viele Investoren stellt dies nach wie vor eine günstige Investitionschance dar.
Vor diesem Hintergrund kommt der Auswahl fachkundiger Berater – Rechtsanwälte, Steuerberater sowie technische Experten wie Bauingenieure und Architekten – besondere Bedeutung zu, um einen Immobilienerwerb rechtssicher abzuwickeln. Dies betrifft sowohl die Auswahl des geeigneten Investitionsobjekts als auch die rechtliche Prüfung und Ausgestaltung der Verträge, die Einholung erforderlicher Genehmigungen und Bescheinigungen, die Finanzierung sowie die Erfüllung steuerlicher Pflichten.
In Kenntnis dieser Besonderheiten und der rechtlichen Unsicherheiten, die sich gerade für ausländische Investoren aus mangelnder Vertrautheit mit dem griechischen Recht und den landesüblichen Verfahren ergeben können, bietet die Anwaltsgesellschaft KPAG Kosmidis & Partner über ihr landesweites Netzwerk an Fachleuten eine umfassende, begleitende Rechtsberatung in allen relevanten Bereichen.
Die Beiträge in diesem Bereich geben einen Überblick über die wesentlichen Themen des griechischen Immobilienrechts und sollen die im Rahmen eines Immobilienerwerbs zu beachtende Vorgehensweise verdeutlichen. Sie haben keinen rechtsverbindlichen Charakter und ersetzen keine individuelle Rechtsberatung: Die Besonderheiten jedes Einzelfalls müssen stets gesondert unter Berücksichtigung der konkreten Fakten und Umstände geprüft werden.
Die Kanzlei hat unter anderem den Länderteil Griechenland zum Werk „Immobilienfinanzierung und Kreditsicherheiten in ausgewählten europäischen Ländern“ beigetragen.
Immobilienfinanzierung und Kreditsicherheiten in ausgewählten europäischen Ländern.
Länderteil Griechenland bearbeitet von KPAG Kosmidis & Partner
FAQ
Wie entwickelt sich der Immobilienmarkt in Griechenland aktuell?
Der Markt befindet sich in einer starken Wachstumsphase. Dank eines stabilen politischen und wirtschaftlichen Umfelds sind nach einer Zeit sinkender Preise nun seit einigen Jahren wieder deutliche Preissteigerungen und eine hohe Dynamik zu verzeichnen. Dies bietet Investoren, insbesondere aus dem Ausland, weiterhin lukrative Investmentchancen bei positiven langfristigen Wachstumsprognosen.
Welche gesetzlichen Neuerungen beeinflussen den Immobilienkauf?
Die wirtschaftlichen Entwicklungen haben in den letzten Jahren zu umfassenden Reformen geführt, besonders im Immobiliensteuerrecht und in der Digitalisierung der Behörden. Wichtige prozessuale Neuerungen sind die landesweit nahezu abgeschlossene Einführung des neuen Katasteramtes (Ktimatologio) sowie strenge gesetzliche Vorgaben zur Legalisierung von etwaigen Schwarzbauten. Durch die mittlerweile verpflichtende „Elektronische Gebäude-ID“ (Ilektraoniki Tautotita Ktiriou), die vom Ingenieur ausgestellt wird, sind Immobilientransaktionen heute deutlich sicherer und transparenter geworden.
Warum ist die Begleitung durch Experten beim Kauf ratsam?
Aufgrund fehlender Kenntnisse des spezifischen griechischen Rechts und der lokalen bürokratischen Verfahren kann es bei ausländischen Investoren schnell zu rechtlichen Unsicherheiten kommen. Die Hinzuziehung von Fachleuten wie Rechtsanwälten, Steuerberatern, Architekten und Bauingenieuren ist daher essenziell, um eine rechtssichere Abwicklung zu gewährleisten. Sie unterstützen aktiv bei der Objektprüfung, der Vertragsgestaltung, der Einholung von Genehmigungen sowie bei Finanzierungs- und Steuerfragen.
Ersetzen allgemeine Informationen zum Immobilienrecht eine individuelle Rechtsberatung?
Nein. Allgemeine Überblicke dienen lediglich der ersten Orientierung, der Erleichterung der Vorgehensweise und haben keinen rechtsverbindlichen Charakter. Da jeder Immobilienkauf spezifische Besonderheiten aufweist, müssen die Fakten und Umstände stets für den konkreten Einzelfall von Fachexperten gesondert geprüft werden.
Welche Hauptkategorien von Immobilien gibt es in Griechenland?
Das griechische Recht unterscheidet grundlegend zwei Kategorien:
Innerhalb des Bebauungsplans (Entos Schediou): Flächen im beplanten Innenbereich von Städten oder Ortschaften.
Außerhalb des Bebauungsplans (Ektos Schediou): Flächen im Außenbereich, unterteilt in:
Gewöhnliche Agrarflächen: Allgemeine Flurstücke zur landwirtschaftlichen Nutzung.
Agrarflächen aus staatlicher Landverteilung (Klirotemachia): Historisch vom Staat vergebene Flächen (z. B. an Heimatvertriebene nach 1922).
Was unterscheidet ein Baugrundstück (Ikopedo) von einem Flurstück?
Eine Immobilie im beplanten Innenbereich oder innerhalb eines Ortsteils wird als Baugrundstück (Ikopedo) bezeichnet und ist nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften bebaubar. Flächen im Außenbereich sind hingegen Flurstücke. Eine Besonderheit der historischen Klirotemachia ist, dass sie meist großflächig sind und gesetzlich nicht in kleinere Parzellen aufgeteilt werden dürfen.
Welche baurechtlichen Beschränkungen gelten für das Bauen im Außenbereich (Ektos Schediou)?
Anders als in vielen Ländern ist das Bauen im Außenbereich grundsätzlich unter bestimmten Voraussetzungen erlaubt. Die Regeln für Baufaktor und zulässige Baufläche (z. B. bis zu 186 m² Wohnfläche bei einer Basisgröße von 4.000 m²) hängen von der Nutzungsart ab.
Folgende Sonderregeln und Fristen sind zu beachten:
Grundstücke unter 4.000 m²: Die Mindestgröße von 4.000 m² wurde im Dezember 2022 grundsätzlich als Voraussetzung eingeführt. Kleinere Grundstücke dürfen seither nur noch im Rahmen von Übergangsregelungen bebaut werden. Anträge auf Baugenehmigung, Vorbescheid oder Bebaubarkeitsbescheinigung können hierfür aktuell noch bis zum 30. Juni 2027 gestellt werden.
Ausnahmetatbestände unter 4.000 m²:
Grundstücke mit Straßenfront zu einer nationalen, regionalen oder kommunalen Straße vor 1978 (Mindestgröße 2.000 m² bei 25 m Front und 40 m Tiefe).
Grundstücke innerhalb von Ortszonen vor 1977 (Mindestgröße 2.000 m²).
Durch Enteignung oder Straßenbau verkleinerte Grundstücke.
Grundstücke über 4.000 m²: Die Rechtslage ist seit März 2023 faktisch unverändert ("eingefroren"), da das erforderliche Präsidialdekret zur Neuregelung der Bebauungsbedingungen im Außenbereich noch aussteht. Grundstücke aus Flurbereinigungen und für touristische Anlagen benötigen weiterhin mindestens 4.000 m².
Straßenzugang: Nach der Rechtsprechung des Staatsrats (Symvoulio tis Epikrateias) ist zusätzlich ein rechtmäßig anerkanntes Wegerecht bzw. Zugang zu einer öffentlichen Straße erforderlich. Da keine einheitliche Verwaltungspraxis besteht, handhaben die Bauämter (Ypiresies Domisis) dies unterschiedlich.
Wann gilt eine Immobilie rechtlich als „geeignet” (Artio) und „bebaubar” (Ikodomisimo)?
Damit ein Bauvorhaben umgesetzt werden kann, muss eine Immobilie zwei Kriterien kumulativ erfüllen:
Geeignet (Artio): Bezieht sich auf Zuschnitt, Maße und Größe des Grundstücks, die eine wirtschaftliche und bauliche Nutzung ermöglichen.
Bebaubar (Ikodomisimo): Bedeutet, dass auch nach allen öffentlich-rechtlichen, baurechtlichen und sonstigen Sonderregelungen (z. B. Forst- oder Denkmalschutz) tatsächlich gebaut werden darf.