Immobilien werden in Griechenland in zwei Hauptkategorien unterteilt:
- Immobilien innerhalb des Bebauungsplans und
- Immobilien außerhalb des Bebauungsplans.
Bei Landflächen, welche sich außerhalb eines Bebauungsplans (Außenbereich) wird grundsätzlich unterschieden zwischen
- gewöhnliche Agrarflächen Flächen, welche im Folgenden als Flurstückebezeichnet werden und
- Agrarflächen, welche aus der staatlichen Landverteilung (klirotemachia)
Begriffsbestimmungen, Bebauungsplan, Bebaubarkeit, Baufläche
Unter dem Begriff Agrarflächen aus staatlicher Landverteilung (klirotemachia) versteht man Immobilien, welche der Staat besitzlosen Landwirten im Zuge landwirtschaftlicher Landverteilungsmaßnahmen (agrotikos kliros) zur landwirtschaftlichen Nutzung bzw. zur Wiedergutmachung an Heimatvertriebene überlassen hat. Grund dafür war die Aufnahme der heimatvertriebenen Flüchtlinge nach der kleinasiatischen Katastrophe und dem Bevölkerungsaustausch mit der Türkei ab dem Jahre 1922. Die Heimatvertriebenen, welche ihren gesamten Besitz in ihrer bisherigen Heimat verloren hatten, erhielten vom griechischen Staat als Ersatz, Flächen aus der Landverteilung auf griechischem Staatsgebiet. Diese Flächen aus der Landverteilung sind in der Regel großflächig, wobei eine Aufteilung in kleinere Flächen unzulässig ist.
Bei den Flurstücken im Außenbereich handelt es sich um Flächen, welche sich außerhalb eines Bebauungsplans befinden, zur landwirtschaftlichen Nutzung genutzt werden und nicht aus der staatlichen Landverteilung stammen.
Immobilien, welche sich entweder innerhalb eines Bebauungsplans (beplanter Innenbereich) oder eines Ortsteils befinden, handelt es sich hingegen um Baugrundstücke (ikopeda). Als Baugrundstück (ikopedo) wird dabei ein Grundstück bezeichnet, das gemäß den öffentlich-rechtlichen Vorschriften mit Gebäuden bebaut oder bebaubar ist. Nach griechischem Recht zählen hierzu auch Flächen, die sich zwar innerhalb eines Ortsteils befinden, für welchen aber kein Bebauungsplan besteht. Diese Flächen können sich dabei auch im unbeplanten Innenbereich (entos ikistikis zonis), oder auch im Außenbereich (ektos schediou) befinden.
Im griechischen Recht ist, anders als in vielen anderen Rechtsordnungen, die Errichtung von Bauwerken und Gebäuden auch außerhalb eines Bebauungsplans, oder eines unbeplanten Innenbereichs, also im Außenbereich, erlaubt. Entsprechend der Art und der bezweckten Nutzung des zu errichtenden Bauwerks, bestehen entsprechende baurechtliche Verordnungen, die den Baufaktor und die Baufläche anhand der Größe der jeweiligen Immobilie regeln. Auf einem Flurstück darf zunächst nur dann im Außenbereich gebaut werden, wenn das Flurstück eine Mindestgröße von 4.000 qm und parallel eine Front zum öffentlichen Straßennetzwerk von mindestens 25m aufweist. Bei einer Größe von beispielsweise 4.000 qm ist dann die Errichtung eines Bauwerks bis zu einer Wohnfläche von 186 qm erlaubt.
Um in Griechenland bauen zu können, muss die Immobilie grundsätzlich „geeignet“ (artio) und „bebaubar“ (ikodomisimo) sein. Eine Immobilie ist dann für eine Bebauung „geeignet und bebaubar“, wenn aufgrund ihres Zuschnitts, ihrer Beschaffenheit in ästhetischer, baulicher und wirtschaftlicher Hinsicht ausreichend genutzt werden kann und nach den baurechtlichen / öffentlich rechtlichen und sonstigen einschlägigen Vorschriften darauf ein Bauwerk errichtet werden darf. Hieraus ergibt sich, dass nur geeignete oder nur bebaubare Immobilien aufgrund des Fehlens weiterer Eigenschaften nicht bebaubar sein können. Die Prüfung, ob eine Immobilie geeignet und bebaubar ist, erfolgt durch einen Topographen / Landvermesser und Bauingenieur und wird durch Anbringung eines entsprechenden Stempels auf dem topographischen Plan bestätigt.
(Stand: März 2026. Alle Angaben erfolgen unter Vorbehalt und ohne Gewähr.)
FAQ
? Grundsätzlich wird zwischen zwei Kategorien unterschieden:
- Innerhalb des Bebauungsplans: Diese befinden sich im beplanten Innenbereich oder innerhalb der Grenzen eines Ortsteils und werden als Baugrundstücke (ikopeda) bezeichnet.
- Außerhalb des Bebauungsplans: Hierbei handelt es sich um Flächen im Außenbereich. Dies sind entweder gewöhnliche landwirtschaftliche Flurstücke (agrotemachia) oder sie stammen aus der staatlichen Landverteilung (klirotemachia).
Ja. Im Gegensatz zu vielen anderen Ländern ist das Bauen im Außenbereich (ektos schediou) in Griechenland unter bestimmten Voraussetzungen erlaubt. Die baurechtlichen Verordnungen legen hierfür den Baufaktor und die maximal zulässige Wohnfläche fest, basierend auf der Gesamtgröße des Grundstücks.
Damit ein Flurstück im Außenbereich bebaut werden darf, muss es nach aktueller Rechtslage strenge Mindestkriterien erfüllen:
- Eine Mindestgröße von 4.000 qm (frühere Ausnahmeregelungen für kleinere Grundstücke sind weitestgehend ausgelaufen).
- Eine Front von mindestens 25 Metern zu einer rechtlich anerkannten, öffentlichen Straße. Hinweis: Da viele ländliche Wege (noch) nicht offiziell als öffentliche Straßen kartographiert sind, ist dies aktuell die größte Hürde beim Bauen im Außenbereich.
- Beispiel: Bei einem 4.000 qm großen Flurstück, das alle Kriterien erfüllt, ist aktuell meist eine reine Wohnfläche von bis zu 186 qm zulässig.
Diese Begriffe sind rechtlich entscheidend für jedes Bauprojekt:
- Artio (geeignet/maßgerecht): Das Grundstück erfüllt die Mindestanforderungen an Größe und Zuschnitt.
- Ikodomisimo (bebaubar): Es liegen keine öffentlich-rechtlichen Hindernisse (wie z. B. Waldrecht, Archäologie oder fehlende Straßenanbindung) vor, die eine Bebauung untersagen. Nur wenn ein Grundstück beide Eigenschaften gleichzeitig erfüllt, darf darauf rechtssicher gebaut werden.
Die Prüfung erfolgt zwingend durch einen qualifizierten Topographen (Landvermesser) oder Bauingenieur. Dieser bestätigt die Bebaubarkeit durch eine rechtsverbindliche Erklärung (Prüfvermerk) und seinen Stempel auf dem aktuellen topographischen Plan.
Diese Flächen wurden ursprünglich vom Staat an besitzlose Landwirte oder Heimatvertriebene vergeben. Eine Besonderheit dieser Flächen ist, dass sie in der Regel großflächig sind und eine Aufteilung in kleinere Parzellen (Zerstückelung) gesetzlich meist unzulässig ist.