Immobiliensteuer ENFIA
Ab 1.1.2014 gilt die neue einheitliche Immobiliensteuer „ENFIA“, welche von allen Personen mit Immobilienrechten (Eigentum, Nießbrauch, Besitzrechte) jährlich zu entrichten ist. Die Steuer ENFIA wird getrennt pro Immobilie auf der Grundlage diverser Faktoren wie Basiswert der Region, Alter des Gebäudes, Stockwerk, Fassade/Front zur Straße, Stockwerk, usw. bestimmt.
In den Jahren 2008 und 2009 wurde die Steuer für großen Immobilienbesitz – Immobilien Vermögensteuer gemäß der griechischen Gesetzgebung durch die einheitliche Immobiliensteuer (E.T.A.K.) ersetzt, die für alle Immobilien galt. In diesen Fällen erfolgte eine Befreiung lediglich hinsichtlich der wertvollsten Immobilie eines Eigentümers bis zu 300.000 €.
Im Jahre 2010 wurde die einheitliche Immobiliensteuer abgeschafft und die Immobilien-Vermögensteuer für Immobilienbesitz von hohem Wert wieder eingeführt, welche erstmals wieder für das Geschäftsjahr 2010 Anwendung fand und Vermögenswerte von mehr als 400.000 € betraf. Im Jahr 2011 wurde der Mindestvermögenswert auf 200.000 € gesenkt und betraf nur die Jahre 2011 und 2012.
Ab 1.1.2014 gilt die neue einheitliche Immobiliensteuer „ENFIA“.
Einkommenssteuer
Gemäß Artikel 39 und 40 des Gesetzes 4172/2013 (Einkommenssteuergesetz) handelt es sich bei den laufenden Einkünften aus Immobilienbesitz, um Einkommen, welches sich entweder aus Vermietung, aus Beschlagnahme, indirekt aus Eigengebrauch oder Eigennutzung, aus unentgeltlicher Nutzungsüberlassung an Dritte, eines oder mehrerer Gebäude oder aus Vermietung von Land ergibt. Dieses Einkommen bezieht jede Person, auf die das Volleigentumsrecht, das Besitzrecht, das Nießbrauchrecht oder Wohnrecht rechtmäßig durch wirksamen Vertrag, gerichtlicher Entscheidung oder Ersitzung rechtmäßig übertragen wurde sowie Personen, auf die durch wirksamen Vertrag die Ausübung des Nießbrauchrechts übertragen wurde. Darüber hinaus gilt als Immobilieneinkommen auch das Recht, das vom Grundbesitzer für Gebäude erworben wird, die auf dem Grundeigentum eines Dritten errichtet wurden.
In der Praxis wird das zu besteuernde Einkommen meist aus Vermietung bezogen. Dieses Einkommen wird entweder nach der für Immobilieneinkommen selbständigen Progressionstabelle für die Besteuerung natürlicher Personen besteuert, die sich
Ab 1.1.2026 gelten folgende Steuersätze:
- auf 15% für Einkommen bis 12.000 €,
- 25% für Einkommen ab 12.001€ bis 24.000€
- 35% für Einkommen ab 24001 bis 36.000 €, und
- 45% für Einkommen ab 36.001 €
beläuft. Oder sie richtet sich nach den Bestimmungen zur Besteuerung von Gesellschaften, soweit es sich dabei um Einkünfte des Unternehmens aus Vermietung und Verpachtung handelt.
Die Miete für Gewerbeobjekte unterliegt in Griechenland einer besonderen Gebühr (Stempelsteuer) in Höhe von 3,6 % der Miete. Alle schriftlich abgeschlossenen Mietverträge müssen unter Einreichung einer Kopie des Mietvertrages bis zum Ende des folgenden Monats nach Abschluss des Mietvertrags beim Finanzamt angemeldet werden.
Immobiliengebühr – Müllbeseitigungsgebühr – Straßenbeleuchtungsgebühr
Die Immobiliengebühr sowie die Müllbeseitigungs- und Straßenbeleuchtungsgebühr werden in Griechenland zusammen mit den Stromrechnungen der DEI oder anderer Stromversorger abgerechnet und betreffen Einnahmen zugunsten der kommunalen Selbstverwaltung. Die Höhe bemisst sich grundsätzlich nach der Größe der Immobilie.
Den Notaren ist es untersagt, einen Kaufvertrag zu beurkunden, falls keine Bestätigung der Gemeinde über die Entrichtung dieser Gebühren vorgelegt wird.
(Stand: März 2026. Alle Angaben erfolgen unter Vorbehalt und ohne Gewähr.)
FAQ
Seit dem 1.1.2014 gilt die einheitliche Immobiliensteuer „ENFIA”, die von allen Personen mit dinglichen Immobilienrechten (Eigentum, Nießbrauch, Besitzrechte) jährlich zu entrichten ist. Die Steuer wird getrennt für jede Immobilie auf Grundlage diverser Faktoren wie Basiswert der Region, Alter des Gebäudes, Stockwerk und Straßenfront ermittelt.
Zur Einordnung ein kurzer historischer Rückblick: 2008/2009 wurde für großen Immobilienbesitz die einheitliche Immobiliensteuer (Ε.Τ.Α.Κ.) eingeführt, wobei lediglich die wertvollste Immobilie eines Eigentümers bis 300.000 € steuerfrei blieb. 2010 wurde diese abgeschafft und stattdessen wieder eine Vermögensteuer für hochwertigen Immobilienbesitz (zunächst ab 400.000 €, ab 2011 ab 200.000 €) eingeführt, bevor ab 1.1.2014 beide Abgaben in der ENFIA aufgingen.
Aktuelle Entwicklung 2026: Für natürliche Personen mit steuerlichem Wohnsitz in Griechenland, deren Hauptwohnsitz sich in Siedlungen mit bis zu 1.500 Einwohnern befindet (in der Region Attika mit Ausnahme der Inseln nicht anwendbar; für die Regionaleinheit Evros gilt eine Grenze von 1.700 Einwohnern), wird die ENFIA 2026 um 50 % reduziert; ab 2027 ist die vollständige Abschaffung für diese Fälle vorgesehen.
Gemäß Art. 39 und 40 des Gesetzes 4172/2013 (Einkommensteuergesetz) zählen zu den Einkünften aus Immobilienbesitz insbesondere Einkünfte aus Vermietung, aus Beschlagnahme, aus (auch nur mittelbarem) Eigengebrauch, aus unentgeltlicher Nutzungsüberlassung an Dritte sowie aus der Vermietung von Land. Steuerpflichtig ist, wem das Volleigentumsrecht, das Besitzrecht, das Nießbrauchrecht oder das Wohnrecht rechtmäßig durch wirksamen Vertrag, gerichtliche Entscheidung oder Ersitzung übertragen wurde. Auch das Recht des Grundbesitzers an Gebäuden, die auf fremdem Grund errichtet wurden, gilt als Immobilieneinkommen.
In der Praxis wird das zu versteuernde Einkommen meist aus Vermietung erzielt. Es wird entweder nach der eigenständigen Progressionstabelle für Immobilieneinkommen natürlicher Personen besteuert oder – soweit es sich um Einkünfte eines Unternehmens aus Vermietung und Verpachtung handelt – nach den Bestimmungen zur Unternehmensbesteuerung.
Aktualisiert für 2026: Nach dem Gesetz 5246/2025 gilt für Immobilieneinkommen, das ab dem Steuerjahr 2026 erzielt wird, eine neue, vierstufige Progressionstabelle mit einer zusätzlichen Zwischenstufe:
- 15 % für Einkommen bis 12.000 €
- 25 % für den Teil zwischen 12.001 € und 24.000 € (neue Zwischenstufe)
- 35 % für den Teil zwischen 24.001 € und 36.000 €
- 45 % für den übersteigenden Teil ab 36.001 €
Die Miete für Gewerbeobjekte unterliegt in Griechenland zusätzlich einer besonderen Stempelsteuer in Höhe von 3,6 % der Miete. Alle schriftlich abgeschlossenen Mietverträge müssen unter Einreichung einer Kopie bis zum Ende des auf den Vertragsschluss folgenden Monats beim Finanzamt (über die Online-Plattform der AADE) angemeldet werden.
Die Immobiliengebühr sowie die Müllbeseitigungs- und Straßenbeleuchtungsgebühr werden in Griechenland zusammen mit der Stromrechnung des Versorgers (z. B. DEI oder eines alternativen Anbieters) abgerechnet und stellen Einnahmen der kommunalen Selbstverwaltung dar. Die Höhe bemisst sich grundsätzlich nach der Größe der Immobilie. Notaren ist es untersagt, einen Kaufvertrag zu beurkunden, wenn keine Bestätigung der Gemeinde über die vollständige Entrichtung dieser Gebühren vorgelegt wird.
Die primäre laufende Steuer ist die ENFIA (Einheitliche Immobiliensteuer). Sie wird jährlich auf Basis des Immobilienbesitzes zum 1. Januar erhoben. Hinzu kommt die kommunale Gebühr TAP, die in der Regel über die Stromrechnung eingezogen wird und rund 0,025 % bis 0,035 % des Immobilienwertes ausmacht.
Die ENFIA wird automatisch über das digitale Portal myAADE berechnet. Die Basissteuer hängt von Faktoren wie Lage (Zonentarif), Fläche, Baujahr und Stockwerk ab. Die Steuer kann in bis zu zwölf monatlichen Raten gezahlt werden. Seit 2026 gilt zudem eine Ermäßigung von 50 % für den Hauptwohnsitz natürlicher Personen in kleineren Siedlungen mit bis zu 1.500 Einwohnern (bzw. bis zu 1.700 Einwohnern in der Regionaleinheit Evros), außerhalb der Region Attika (mit Ausnahme der attischen Inselgemeinden).
Ja, unter anderem folgende Optionen bestehen:
- Versicherungsrabatt: Immobilien mit einem Wert bis zu 500.000 € erhalten einen Rabatt von 20 % auf die ENFIA, wenn sie gegen Feuer, Erdbeben und Hochwasser versichert sind. Bei Werten über 500.000 € beträgt der Rabatt 10 %.
- Sanierungsabzug: Wer in die energetische oder ästhetische Sanierung seiner Immobilie investiert, kann unter bestimmten Voraussetzungen Steuerabzüge geltend machen, die auch mit einer offenen ENFIA-Schuld verrechnet werden können.
- Ermäßigung für kleine Siedlungen: siehe vorstehende Antwort.
Bruttoeinnahmen aus Vermietung werden bei natürlichen Personen progressiv besteuert. Seit dem 1.1.2026 gelten folgende Sätze:
- 15 % für Einnahmen bis 12.000 €
- 25 % für Einnahmen von 12.001 € bis 24.000 €
- 35 % für Einnahmen von 24.001 € bis 35.000 €
- 45 % für Einnahmen über 35.000 €
Die EFA ist eine gesonderte, jährliche Steuer von 15 % auf den objektiven Wert von Immobilien, die von juristischen Personen (insbesondere intransparenten Auslandsgesellschaften) gehalten werden. Sie soll verhindern, dass Immobilieneigentum anonym über Gesellschaftsstrukturen gehalten wird. Zahlreiche Ausnahmen gelten für Gesellschaften, die ihre wirtschaftlichen Eigentümer offenlegen oder eine echte gewerbliche Tätigkeit in Griechenland ausüben.
Die Kapitalertragsteuer von 15 % auf den Veräußerungsgewinn ist für Privatpersonen derzeit bis zum 31. Dezember 2026 ausgesetzt. Gewinne aus dem Verkauf bleiben bis zu diesem Datum für Privatpersonen grundsätzlich steuerfrei, vorbehaltlich einer möglichen weiteren Verlängerung.