Beim Kauf einer Immobilie fallen wie allgemein üblich Kaufnebenkosten an, welche von den Parteien beim Erwerb einer Immobilie mitberücksichtigt werden müssen. Dabei handelt es sich im Wesentlichen um nachfolgende Positionen:
Grunderwerbssteuer:
Die Grunderwerbssteuer ist grundsätzlich durch den Käufer zu entrichten. Der aktuelle Satz der Grunderwerbssteuer beträgt 3,09% vom Kaufpreis.
Bei Kauf von Neubauten direkt vom Bauunternehmer (maßgebliches Datum ist die Ausstellung der Baugenehmigung ab dem 1.1.2006), fällt Mehrwertsteuer i.H.v. 24% statt der Grunderwerbssteuer an. Im Jahr 2019 wurde bei Neubauten für drei Jahre (bis zum 31.12.2022) eine Befreiung von der MwSt verfügt, welche gesetzlich um weitere zwei Jahre (also bis zum 31.12.2024) verlängert wurde.
In einigen, konkret geregelten Fällen sind darüber hinaus Steuerbefreiungen möglich, wie z.B. im Falle des Erwerbs einer Wohnimmobilie zum Zwecke des Erstwohnsitzes, sofern jedoch der Käufer seinen Wohnsitz in Griechenland hat.
Beurkundungskosten:
Die notariellen Kosten / Beurkundungskosten bemessen sich auf der Grundlage des im Kaufvertrag genannten oder vom Finanzamt festgelegten objektiven Wertes der Immobilie (vergleichbar mit dem Einheitswert in Deutschland), sofern Letzterer höher liegt. Es ist somit stets auf den höheren der beiden Werte abzustellen.
Die notariellen Kosten / Beurkundungskosten betragen durchschnittlich ca. 1% – 1,2 % dieses Gegenstandswertes.
Grundsätzlich fallen die Beurkundungskosten dem Käufer zu Last, dem übrigens auch ein praktisch anerkanntes Wahlrecht hinsichtlich des Notars zusteht. Zur Frage der Übernahme der anfallenden Beurkundungskosten können die Parteien allerdings eine gesonderte Vereinbarung treffen.
Grundbuchkosten
Die Kosten für die Eintragung des Eigentums beim Grundbuch- bzw. Katasteramt liegen bei ca. 6/1000 zuzüglich Auslagen je nach Einzelfall.
Anwaltskosten
Die Anwaltskosten sind direkt zwischen Anwalt und Mandant zu vereinbaren. Je nach Dienstleistungsumfang sind Beträge auch von 1% (zB nur bei Wahrnehmung eines Notartermins) oder bis zu 4% vom Kaufpreis möglich. (zB bei umfassender Vertretung, inkl. Beantragung einer griechischen Steuernummer, Grundbuchrecherche, Übersetzungen etc.)
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FAQ
In der Regel sollten Käufer mit ca. 7 % bis 10 % des Kaufpreises an Nebenkosten kalkulieren. Diese setzen sich zusammen aus:
- der Grunderwerbsteuer (bzw. ggf. Mehrwertsteuer),
- Notargebühren,
- Anwaltshonorar,
- Grundbuch-/Katastergebühren,
- sowie ggf. der Maklerprovision.
Die genaue Höhe hängt vom Einzelfall ab, insbesondere davon, ob es sich um einen Bestandsimmobilienkauf oder einen Neubau vom Bauträger handelt.
Die Grunderwerbsteuer (griech. Foros Metavivasis Akiniton, ΦΜΑ) beträgt derzeit 3 % des Kaufpreises bzw. des höheren objektiven Steuerwertes (antikeimeniki axia), sofern dieser den vereinbarten Kaufpreis übersteigt.
Zusätzlich wird ein kommunaler Zuschlag von 3 % auf die Steuerschuld selbst erhoben (nicht 3 % vom Kaufpreis, sondern 3 % von der bereits berechneten Grunderwerbsteuer). Dies führt in der Praxis zu einem effektiven Gesamtsteuersatz von rund 3,09 % des Kaufpreises.
Die Steuer muss zwingend vor der notariellen Beurkundung elektronisch erklärt und beim Finanzamt entrichtet werden; der Zahlungsnachweis ist Voraussetzung für die Beurkundung.
Grundsätzlich gilt: Bei Neubauten, deren Baugenehmigung nach dem 01.01.2006 erteilt wurde und die erstmalig vom Bauträger verkauft werden, sieht das Gesetz eine Mehrwertsteuer von 24 % anstelle der Grunderwerbsteuer vor.
Wichtiger aktueller Hinweis: Diese MwSt.-Pflicht wurde durch den griechischen Gesetzgeber mehrfach ausgesetzt, um den Immobilienmarkt zu unterstützen. Nach derzeitigem Stand gilt die Aussetzung fort, sodass beim Kauf entsprechender Neubauten in der Praxis meist die reguläre Grunderwerbsteuer von 3 % statt der 24%igen MwSt. anfällt.
Diese Regelung wird regelmäßig befristet verlängert. Da sich der Gültigkeitszeitraum kurzfristig ändern kann, muss im Einzelfall vor Vertragsschluss aktuell geprüft werden, ob die Aussetzung im maßgeblichen Zeitpunkt noch gilt oder ob die MwSt.-Pflicht wieder auflebt.
Notargebühren: Diese liegen meist zwischen 1 % und 1,2 % des Vertragswertes (zzgl. 24 % MwSt.). Bei sehr hohen Immobilienwerten kann der Satz degressiv (also anteilig sinkend) ausfallen. Hinzu kommen ggf. Auslagen für Urkunden, Beglaubigungen und amtliche Bescheinigungen.
Grundbuch- bzw. Katasteramt: Für die Eintragung des Eigentumsübergangs ist mit weiteren ca. 0,5 % bis 0,7 % des Vertragswertes zu rechnen. Die genaue Höhe hängt davon ab, ob die Immobilie im traditionellen Hypothekenbuch oder bereits im elektronischen Nationalen Kataster (Ethniko Ktimatologio) geführt wird.
Das Anwaltshonorar ist seit der Reform von 2013 grundsätzlich frei vereinbar (kein gesetzlicher Mindesttarif mehr). In der Praxis bewegen sich die Honorare üblicherweise zwischen ca. 1 % und 1,5 % des Immobilienwertes (zzgl. 24 % MwSt.).
Bei umfassender Betreuung – etwa:
- Beantragung der griechischen Steuernummer (AFM),
- Abwicklung der Zahlungen,
- Titelprüfung über einen Zeitraum von in der Regel 20 Jahren (bzw. bei Katasterflächen ggf. abweichend),
- Vertretung und Begleitung beim Notartermin,
kann das Honorar je nach Umfang und Komplexität des Mandats variieren. Es
In Griechenland ist es üblich, dass sowohl Käufer als auch Verkäufer jeweils eine eigene Provision an den vermittelnden Makler zahlen. Die Käuferprovision beträgt meist ca. 2 % des tatsächlichen Kaufpreises (zzgl. 24 % MwSt., also effektiv ca. 2,48 %).
Die Höhe der Verkäuferprovision ist gesondert zu vereinbaren und wird in der Regel nicht dem Käufer in Rechnung gestellt.
Ja. Unter bestimmten Voraussetzungen können Käufer, die in Griechenland erstmals einen dauerhaften Wohnsitz begründen, eine Befreiung von der Grunderwerbsteuer für den Erwerb einer Erstwohnung beantragen.
Hierfür gelten unter anderem:
- Quadratmeter-Obergrenzen (abhängig vom Familienstand und der Anzahl der Kinder),
- Wertgrenzen des Steuerwertes der Immobilie,
- die Voraussetzung, dass der Käufer noch keine andere Immobilie besitzt, die den Wohnbedarf bereits deckt,
- eine Haltefrist, innerhalb derer die Immobilie nicht veräußert werden darf, ohne die Steuerbefreiung zu verlieren.
Da sich die genauen Grenzwerte und Voraussetzungen gesetzlich ändern können, sollte die Anwendbarkeit stets vor Vertragsschluss individuell rechtlich geprüft werden.