Haus in Griechenland kaufen
Das eigene Grundstück mit Ferienhaus in Griechenland: Die Chancen, sich diesen Traum zu erfüllen, stehen gut. Der griechische Immobilienmarkt bietet landesweit attraktive Objekte, und auch zunehmend mehr deutsche Käufer und Unternehmen erkennen das Potenzial des griechischen Immobilienmarktes.
Rechtliche Grundlagen beim Hauskauf in Griechenland
Wer ein (Ferien-)Haus in Griechenland kaufen möchte, sollte einige rechtliche Besonderheiten beachten. In den letzten Jahren wurden im Zuge der wirtschaftlichen Entwicklung Griechenlands zahlreiche Gesetzesänderungen vorgenommen, die auch das Immobilienrecht betreffen. Eine erfahrene, zweisprachige Anwaltskanzlei kann die daraus resultierenden rechtlichen Unsicherheiten frühzeitig ausräumen und den gesamten Ablauf begleiten – von der Zusammenstellung der erforderlichen Unterlagen über die Grundbuch- beziehungsweise Katasterrecherche und die Ausgestaltung des Kaufvertrags bis zum Abschluss des Kaufs und darüber hinaus.
Was benötigen Sie für den Hauskauf?
Als Käufer benötigen Sie eine griechische Steuernummer (ΑΦΜ), einen gültigen Pass oder Personalausweis sowie eine Bescheinigung des zuständigen Finanzamtes darüber, dass die Grunderwerbsteuer ordnungsgemäß entrichtet wurde.
Worauf sollten Sie beim Hauskauf achten?
Der Ablauf ähnelt dem deutschen Recht, weist jedoch wichtige Unterschiede auf:
- Vertragsform: Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet und anschließend im Hypothekenregister (Ypothikofylakio) oder im nationalen Kataster (Ktimatologio) eingetragen werden.
- Besichtigung: Vor dem Kauf sollte die Immobilie in jedem Fall persönlich besichtigt werden, um sich ein eigenes Bild vom baulichen Zustand zu verschaffen.
- Kaufvertrag: Ist die Entscheidung für ein Objekt gefallen, wird der Kaufvertrag ausgestaltet, in dem unter anderem der Kaufpreis festgehalten wird. Angesichts der komplexen Rechtslage empfiehlt sich hierfür ein fachkundiger Rechtsanwalt, der auch die Grundbuch- beziehungsweise Katasterrecherche übernimmt und bis zum Vertragsabschluss begleitet.
- Erwerbsbeschränkungen: Das griechische Recht sieht verschiedene Beschränkungen für den Erwerb von Immobilien vor, etwa baurechtliche Vorgaben oder Genehmigungserfordernisse in bestimmten Grenzgebieten.
FAQ
Der Traum vom eigenen Ferienhaus in Griechenland ist greifbar: Landesweit stehen attraktive Objekte zum Verkauf. Neben Privatpersonen erkennen auch immer mehr deutsche Unternehmen das Potenzial und investieren verstärkt in griechische Immobilien.
In den letzten Jahren gab es im Zuge der wirtschaftlichen Entwicklung Griechenlands zahlreiche Gesetzesänderungen im Immobilienrecht – etwa bei der Umstellung auf das Ktimatologio, bei den technischen Nachweispflichten (u. a. elektronische Immobilien-ID) oder bei der Besteuerung. Um rechtliche Unsicherheiten aus dem Weg zu räumen, ist die Hinzuziehung eines spezialisierten Rechtsanwalts trotz fehlenden gesetzlichen Anwaltszwangs dringend ratsam. Als zweisprachige Kanzlei begleiten wir Sie durch den gesamten Prozess:
- Zusammenstellung der erforderlichen Unterlagen.
- Umfassende Grundbuchrecherche und Prüfung der Eigentumsverhältnisse.
- Rechtssichere Ausgestaltung der Kaufverträge.
- Begleitung bis zur finalen Eintragung und Klärung aller Nachfragen.
Wenn Sie eine Immobilie in Griechenland erwerben möchten, sind insbesondere folgende Unterlagen und Nachweise erforderlich:
- Griechische Steuernummer (AFM): Diese muss beim zuständigen Finanzamt beantragt werden.
- Gültiger Reisepass/Personalausweis.
- Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes: Nachweis, dass die Grunderwerbsteuer korrekt entrichtet wurde.
Klarstellung: Anders als teilweise noch angenommen, ist die anwaltliche Mitwirkung bei der notariellen Beurkundung seit dem 1.1.2014 für alle Vertragsparteien freiwillig (nicht mehr verpflichtend) – eine förmliche „Vertretungsgebühr-Bescheinigung” ist daher kein zwingendes Dokument mehr. Angesichts der komplexen Rechtslage empfehlen wir die anwaltliche Begleitung dennoch ausdrücklich.
Obwohl der Ablauf Ähnlichkeiten zum deutschen System aufweist, gibt es spezifische Unterschiede:
- Notarieller Kaufvertrag: zwingend erforderlich. Die Eigentumsübertragung wird erst durch die Eintragung im Hypothekenregister (Ipothikofilakio) bzw. im neuen Grundbuch/Kataster (Ktimatologio) rechtswirksam.
- Besichtigung: Eine persönliche Besichtigung vor Ort ist unerlässlich, um den baulichen Zustand objektiv bewerten zu können.
- Kaufvertrag & Recherche: Aufgrund der komplexen Rechtslage sollte ein Anwalt die Grundbuchrecherche übernehmen, um Belastungen oder ungeklärte Eigentumsverhältnisse vorab auszuschließen.
- Erwerbsbeschränkungen: Es existieren diverse Regelungen (z. B. Baurecht, Forstschutz oder Grenzgebiet-Vorschriften), die den Erwerb einschränken können – siehe unsere separate FAQ zu Erwerbsbeschränkungen.
Wir unterstützen Sie landesweit. Unser Netzwerk aus Fachanwälten steht Ihnen in jeder Region zur Verfügung, sei es für:
- Wohnungen in Athen oder Thessaloniki.
- Ferienhäuser auf Inseln wie Kreta oder Rhodos.
- Villen und Grundstücke auf dem Peloponnes oder der Chalkidiki.
KPAG Kosmidis & Partner vereint jahrzehntelange Erfahrung mit einem tiefen Verständnis für grenzüberschreitende Mandate:
- Zweisprachigkeit & Doppelzulassung: Unsere Anwälte sind sowohl mit der deutschen als auch der griechischen Rechtsordnung vertraut. Viele haben jahrelang in Deutschland gelebt, kennen die dortige Mentalität und verstehen die spezifischen Bedürfnisse deutscher Kunden genau.
- Interdisziplinäres Netzwerk: Seit 1992 verfügen wir über ein flächendeckendes Netz an Kooperationspartnern in ganz Griechenland.
- Ganzheitliche Beratung: Über das Immobilienrecht hinaus unterstützen wir Sie auch im internationalen Erbrecht (z. B. bei Erbschaften in Griechenland) sowie im Steuerrecht und bei der Betreuung deutscher Firmen vor Ort.
Wie in Deutschland wird auch im griechischen Recht zwischen dem Verpflichtungsgeschäft (schuldrechtlicher Kaufvertrag) und dem Verfügungsgeschäft (dingliche Einigung über den Eigentumsübergang) unterschieden. In Griechenland werden beide Teile jedoch in der Regel in einer einzigen notariellen Urkunde zusammengefasst.
Das Eigentum geht erst mit der Eintragung dieser Urkunde beim zuständigen Grundbuch- beziehungsweise Katasteramt auf den Käufer über. Griechenland befindet sich weiterhin in der Umstellung auf das landesweite, elektronische nationale Kataster (Ethniko Ktimatologio), das die traditionellen Hypothekenämter (Ypothikofylakeia) sukzessive ablöst – Mitte 2026 waren rund 99 % des Landes erfasst. In Regionen, in denen die Katastererfassung bereits abgeschlossen ist, erfolgt die Eintragung ausschließlich beim Katasteramt; andernorts besteht das alte System teilweise noch parallel fort. Vor Vertragsschluss sollte daher stets geprüft werden, welches System für das jeweilige Grundstück maßgeblich ist.
Ein gesetzlicher Anwaltszwang bestand früher bei notariellen Immobilienkaufverträgen ab einem bestimmten Transaktionswert, wurde jedoch durch die Reform des Gesetzes 4194/2013 und nachfolgende Regelungen weitgehend abgeschafft. Eine anwaltliche Vertretung ist seither grundsätzlich nicht mehr zwingend vorgeschrieben.
In der Praxis ist die Einschaltung eines Rechtsanwalts jedoch dringend zu empfehlen und bei den meisten Transaktionen üblich – insbesondere für ausländische Käufer. Der Rechtsanwalt übernimmt typischerweise:
- die Vorprüfung der Eigentumstitel (Grundbuch- beziehungsweise Katasterrecherche),
- die Prüfung auf Belastungen, Pfandrechte oder Rechtsstreitigkeiten,
- auf Wunsch die Begleitung bei der Vertragsunterzeichnung,
um die Rechtssicherheit und Rechtmäßigkeit der Transaktion zu gewährleisten.
Diese in Griechenland verbreitete Vertragsgestaltung kommt insbesondere zum Einsatz, wenn der Kaufpreis nicht sofort vollständig gezahlt wird, etwa bei vereinbarter Ratenzahlung. Der Verkäufer überträgt das Eigentum bereits mit Vertragsschluss, jedoch unter der auflösenden Bedingung, dass der Restkaufpreis fristgerecht gezahlt wird. Bleibt die vollständige Zahlung aus, fällt das Eigentum automatisch an den Verkäufer zurück.
Zur Absicherung des Käufers wird nach vollständiger Zahlung eine notarielle Tilgungserklärung (Exoflisi) erstellt und im Grundbuch beziehungsweise Kataster vermerkt. Diese Eintragung dokumentiert den endgültigen, unbedingten Eigentumsübergang und beseitigt die auflösende Bedingung dauerhaft.
Ein Vorvertrag (Prosymfono) wird häufig genutzt, um eine Immobilie verbindlich zu reservieren, während technische oder rechtliche Prüfungen (z. B. Bauvorschriften, Grundbuchstatus, Genehmigungen) noch andauern. Da der spätere Hauptvertrag notariell zu beurkunden ist, muss nach Art. 166 des griechischen Zivilgesetzbuches auch der Vorvertrag notariell geschlossen werden. Er enthält üblicherweise die Vereinbarung einer Anzahlung und verpflichtet beide Parteien zum späteren Abschluss des Hauptvertrags.
Tritt eine Partei ohne berechtigten Grund vom Vorvertrag zurück, gelten in der Praxis meist folgende Konsequenzen:
- Rücktritt des Käufers: Die geleistete Anzahlung verfällt zugunsten des Verkäufers.
- Rücktritt des Verkäufers: Der Verkäufer muss die erhaltene Anzahlung in doppelter Höhe an den Käufer zurückzahlen.
Die genaue Rechtsfolge hängt von der konkreten vertraglichen Ausgestaltung ab und sollte im Einzelfall anwaltlich geprüft werden.
Im griechischen Recht ist zwischen zwei Sicherungsinstrumenten zu unterscheiden:
- *Hypothek (Ypothiki):* wird in der Regel durch notarielle Urkunde bestellt, etwa zur Absicherung eines Bankdarlehens.
- *Vormerkung einer Hypothek (Prosimiosi Ypothikis): wird durch gerichtlichen Beschluss im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes (asfalistika metra*) bewilligt. Sie dient häufig Banken zur schnellen, vorläufigen Absicherung eines Kredits und kann später in eine endgültige Hypothek umgewandelt werden.
Beide Sicherungsrechte entfalten ihre Wirkung erst mit der Eintragung im Hypothekenbuch des zuständigen Grundbuchamtes beziehungsweise im Katasterblatt des nationalen Katasters. Ohne diese Eintragung besteht keine wirksame dingliche Sicherheit.
Kommt der Kaufvertrag durch Vermittlung eines Maklers zustande, muss der Notar dies zusammen mit den Angaben zum Makler und zur vereinbarten Provision in der Urkunde festhalten. Der Provisionsanspruch des Maklers entsteht nach Art. 200 f. des Gesetzes 4072/2012, sobald der Hauptvertrag infolge seiner Vermittlungstätigkeit zustande kommt; Voraussetzung ist stets ein schriftlicher Maklervertrag mit den gesetzlich vorgeschriebenen Mindestangaben. In der Praxis nimmt der Makler häufig am Beurkundungstermin teil, um die ordnungsgemäße Protokollierung seiner Vermittlung sicherzustellen; ein darüber hinausgehendes generelles gesetzliches Anwesenheitsrecht ist nicht ausdrücklich geregelt.