Haus kaufen in Griechenland – Alles was Sie wissen müssen, wenn Sie ein Haus in Griechenland kaufen möchten
Autor
Abraam Kosmidis Rechtsanwalt seit 1992 Immobilienrecht, Handelsrecht, Gesellschaftsrecht, Unternehmensgründungen, Mergers & AcquisitionsDas eigene Grundstück mit Ferienhaus in Griechenland: Die Chancen, auf die Verwirklichung dieses Traums stehen gut! Der griechische Immobilienmarkt gestaltet sich entspannt und im ganzen Land stehen attraktive Immobilien mit schönem Grundstück zum Verkauf. Auch immer mehr deutsche Unternehmen erkennen das Potential des hiesigen Immobilienmarktes und investieren in Griechenland.
Ein Haus kaufen in Griechenland: Die Anwaltskanzlei KPAG Kosmidis & Partner steht Ihnen bei immobilienrechtlichen Fragestellungen und Problemen kompetent zur Seite.
In den letzten Jahren wurden im Zuge der wirtschaftlichen Entwicklung Griechenlands zahlreiche Gesetzesänderungen vorgenommen, die auch das Immobilienrecht betreffen. Die daraus resultierenden rechtlichen Unsicherheiten beim Hauskauf können Sie durch die Hinzuziehung eines Rechtsanwalts aus dem Weg räumen. Als zweisprachige Anwaltskanzlei vertreten wir kompetent und zuverlässig Ihre Interessen in Griechenland.
Haus in Griechenland kaufen: Rechtsgrundlagen für das Thema Immobilien und Haus kaufen in Griechenland
Möchten Sie ein (Ferien-) Haus in Griechenland kaufen, dann gilt es einige rechtliche Dinge zu beachten. Als erfahrene Anwaltsgesellschaft sind wir mit unseren deutschsprachigen und erfahrenen Anwälten der richtige Ansprechpartner für Sie. Wir begleiten Sie durch den kompletten Prozess des Haus- bzw. Immobilienkaufs: Angefangen von der Zusammenstellung der erforderlichen Unterlagen über den Grundbucheintrag und die Ausgestaltung der Verträge bis hin zum Kauf der Immobilie und alle danach auftretenden Fragen – wir sind für Sie da!
Was benötigen Sie, wenn Sie ein Haus in Griechenland kaufen möchten?
Als Käufer benötigen Sie eine griechische Steuernummer (AFM), Ihren Pass, einen Nachweis über die Vertretungsgebühr („parastasi“) der Anwälte sowie eine Bescheinigung des zuständigen Finanzamtes, dass Sie die angefallene Grunderwerbsteuer sachgemäß entrichtet haben.
Worauf müssen Sie beim Haus kaufen in Griechenland achten?
Beim Haus Kaufen in Griechenland geht es ähnlich zu wie in Deutschland. Ähnlich, aber eben nicht ganz genauso. Wir haben Ihnen einige grundlegende Aspekte zusammengestellt, auf die Sie achten sollten:
- Immobilienrecht: Wenn Sie ein Haus in Griechenland kaufen, muss ein notarieller Kaufvertrag unterschrieben werden sowie die Eintragung in das Hypothekenregister (Ipothikofilakio) oder das Grundbuch (Ktimatologio) erfolgen. Gerne informieren wir Sie in einem Telefonat ausführlich zu dieser Thematik.
- Besichtigung: Bevor Sie ein Haus in Griechenland kaufen, sollten Sie den Weg auf sich nehmen und die Immobilie in jedem Fall besichtigen. Nur so können Sie sich ein eigenes Bild vom baulichem Zustand machen.
- Kaufvertrag: Sind Sie von Ihrem Wunschhaus überzeugt, erfolgt die Ausgestaltung eines Kaufvertrags, in dem unter anderem der Kaufpreis festgehalten wird. Aufgrund der komplexen Rechtslage in Griechenland empfiehlt es sich hier auf einen fachkundigen Rechtsanwalt zu setzen. Dieser übernimmt auch die Grundbuchrecherche für Sie und begleitet Sie bis zum Abschluss des Vertrags.
- Erwerbsbeschränkungen: Das griechische Recht umfasst verschiedene Regelungen, die den Erwerb von Immobilen und Grundstücken einschränken. So existieren beispielsweise baurechtliche Beschränkungen über die wir Sie bei Bedarf gerne aufklären.
Wo in Griechenland Haus kaufen?
Ganz egal ob 2-Zimmer Wohnung in Thessaloniki oder Athen, Ferienhaus am Meer auf einer griechischen Insel wie Rhodos, Villa mit großem Grundstück und Meerblick auf Kreta oder ein ruhiges Einfamilienhaus auf der Halbinsel Peloponnes bzw. Chalkidiki: KPAG KPAG Kosmidis & Partner steht Ihnen in jeder Region Griechenlands kompetent beim Hauskauf zur Seite. Wir verfügen über ein breites Netzwerk an Fachanwälten aus dem Bereich Immobilien, das in ganz Griechenland zur Ihrer Verfügung steht!
KPAG Kosmidis & Partner ist Ihre erfahrene Anwaltskanzlei für Immobilienrecht – Wir helfen Ihnen beim Haus kaufen in Griechenland
Wir sind Ihr zuverlässiger griechischer Anwalt mit jahrzehntelanger Erfahrung und umfangreichem Know-how im Bereich Immobilienrecht. Die Anwaltsgesellschaft KPAG Kosmidis & Partner bietet Ihnen zahlreiche Vorteile:
- Doppelzulassung & Zweisprachigkeit: Unsere Anwälte verfügen teils über eine Doppelzulassung und sind nicht nur der deutschen Sprache mächtig, sondern sowohl mit der deutschen als auch mit der griechischen Rechtsordnung vertraut und haben selbst jahrelang in Deutschland gelebt. Dementsprechend verfügen wir über ein ausgeprägtes Verständnis der deutschen Mentalität und verstehen die Bedürfnisse und Probleme unserer deutschen Kunden genau.
- Umfangreiches Kooperationsnetzwerk: Bereits seit 1992 sind wir grenzüberschreitend im Bereich Immobilienrecht tätig und verfügen über ein interdisziplinäres Netzwerk an Kooperationspartnern, das sich über ganz Griechenland erstreckt. Gerne stellen wir Ihnen unser Know-how sowie unsere persönlichen Kontakte zur Verfügung.
- Verschiedene Rechtsgebiete: Als große Anwaltsgesellschaft stehen wir Ihnen auch in anderen Rechtsgebieten kompetent als Rechtsanwalt Griechenland zur Verfügung. Egal ob Sie einen Anwalt für internationales Erbrecht benötigen, der Sie über das Thema Erbrecht in Griechenland informiert oder fachkompetente Unterstützung im Bereich Steuerrecht suchen – wir haben den passenden Fachanwalt für Sie! Gerne unterstützen wir auch deutsche Firmen in Griechenland.
Sie möchten eine Wohnung oder ein Ferien-Haus in Griechenland kaufen, sind sich aber bezüglich der Rechtsgrundlage unsicher oder suchen anwaltsrechtliche Hilfe hinsichtlich der Erstellung eines Kaufvertrags? Dann sind Sie bei uns genau richtig: Wir freuen uns darauf, Ihnen weiterhelfen zu können.
FAQ
Ähnlich wie in Deutschland wird auch im griechischen Recht zwischen dem Verpflichtungsgeschäft (schuldrechtlicher Kaufvertrag) und dem Verfügungsgeschäft (dingliche Einigung über den Eigentumsübergang) unterschieden. In Griechenland werden jedoch beide Teile in der Regel in einer einzigen notariellen Urkunde zusammengefasst.
Das Eigentum geht erst mit der Eintragung dieser Urkunde beim zuständigen Grundbuch- bzw. Katasteramt auf den Käufer über. Griechenland befindet sich seit einigen Jahren in der Umstellung auf ein landesweites, elektronisches Nationales Kataster (Ethniko Ktimatologio), das die traditionellen Hypothekenämter (Ypothikofylakeia) sukzessive ablöst. In den Regionen, in denen die Katastererfassung bereits abgeschlossen ist, erfolgt die Eintragung ausschließlich beim Katasteramt; in anderen Gebieten besteht das alte System (teilweise noch) parallel fort. Vor Vertragsschluss sollte daher stets geprüft werden, welches System für das jeweilige Grundstück maßgeblich ist.
Ein gesetzlicher Anwaltszwang bestand früher bei notariellen Immobilienkaufverträgen ab einem bestimmten Transaktionswert, wurde jedoch durch die Reform des Gesetzes 4194/2013 und nachfolgende Regelungen weitgehend abgeschafft. Eine anwaltliche Vertretung ist seither grundsätzlich nicht mehr zwingend vorgeschrieben.
In der Praxis ist die Einschaltung eines Rechtsanwalts jedoch dringend zu empfehlen und bei den meisten Transaktionen üblich – insbesondere für ausländische Käufer. Der Rechtsanwalt übernimmt typischerweise:
- die Vorprüfung der Eigentumstitel (Grundbuch- bzw. Katasterrecherche),
- die Prüfung auf Belastungen, Pfandrechte oder Rechtsstreitigkeiten,
- auf Wunsch die Unterzeichnung des Vertrages gemeinsam mit dem Mandanten,
um die Rechtssicherheit und Rechtmäßigkeit der Transaktion zu gewährleisten.
Dies ist eine in Griechenland verbreitete vertragliche Gestaltung, die insbesondere dann zum Einsatz kommt, wenn der Kaufpreis nicht sofort vollständig gezahlt wird (z. B. bei vereinbarter Ratenzahlung).
Dabei überträgt der Verkäufer das Eigentum bereits mit Vertragsschluss, jedoch unter der auflösenden Bedingung, dass der Restkaufpreis fristgerecht gezahlt wird. Bleibt die vollständige Zahlung aus, fällt das Eigentum automatisch an den Verkäufer zurück.
Zur Absicherung des Käufers wird nach vollständiger Zahlung eine notarielle Tilgungserklärung (griech. Exoflisi, εξόφληση) erstellt und im Grundbuch bzw. Kataster vermerkt. Diese Eintragung dokumentiert den endgültigen, unbedingten Eigentumsübergang und beseitigt die auflösende Bedingung dauerhaft.
Ein Vorvertrag (griech. Prosymfono, προσύμφωνο) wird häufig genutzt, um eine Immobilie verbindlich zu reservieren, während technische oder rechtliche Prüfungen (z. B. Bauvorschriften, Grundbuchstatus, Genehmigungen) noch andauern.
Da der spätere Hauptvertrag notariell zu beurkunden ist, muss nach Art. 166 des griechischen Zivilgesetzbuches (Astikos Kodikas) auch der Vorvertrag in notarieller Form geschlossen werden. Er enthält üblicherweise die Vereinbarung einer Anzahlung und verpflichtet beide Parteien zum späteren Abschluss des Hauptvertrages.
Tritt eine Partei ohne berechtigten Grund vom Vorvertrag zurück, gelten in der Praxis meist folgende Konsequenzen:
- Rücktritt des Käufers: Die geleistete Anzahlung verfällt zugunsten des Verkäufers.
- Rücktritt des Verkäufers: Der Verkäufer muss die erhaltene Anzahlung in doppelter Höhe an den Käufer zurückzahlen.
(Hinweis: Die genaue Rechtsfolge hängt von der konkreten vertraglichen Ausgestaltung ab und sollte im Einzelfall anwaltlich geprüft werden.)
Im griechischen Recht ist zwischen zwei Sicherungsinstrumenten zu unterscheiden:
- Hypothek (griech. Ypothiki) – wird in der Regel durch notarielle Urkunde bestellt, etwa zur Absicherung eines Bankdarlehens.
- Vormerkung einer Hypothek (griech. Prosimiosi Ypothikis) – wird durch gerichtlichen Beschluss, meist im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes (asfalistika metra), bewilligt. Sie dient häufig Banken zur schnellen, vorläufigen Absicherung eines Kredits und kann später in eine endgültige Hypothek umgewandelt werden.
Beide Sicherungsrechte entfalten ihre Wirkung erst mit der Eintragung im Hypothekenbuch des zuständigen Grundbuchamtes bzw. im Katasterblatt des Nationalen Katasters. Ohne diese Eintragung besteht keine wirksame dingliche Sicherheit.
Im griechischen Recht ist zwischen zwei Sicherungsinstrumenten zu unterscheiden:
- Hypothek (griech. Ypothiki) – wird in der Regel durch notarielle Urkunde bestellt, etwa zur Absicherung eines Bankdarlehens.
- Vormerkung einer Hypothek (griech. Prosimiosi Ypothikis) – wird durch gerichtlichen Beschluss, meist im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes (asfalistika metra), bewilligt. Sie dient häufig Banken zur schnellen, vorläufigen Absicherung eines Kredits und kann später in eine endgültige Hypothek umgewandelt werden.
Beide Sicherungsrechte entfalten ihre Wirkung erst mit der Eintragung im Hypothekenbuch des zuständigen Grundbuchamtes bzw. im Katasterblatt des Nationalen Katasters. Ohne diese Eintragung besteht keine wirksame dingliche Sicherheit.