Wer in Griechenland eine Immobilie kaufen möchte, richtet den Blick zuerst auf den Kaufpreis. Doch das ist nur ein Teil der Wahrheit. Neben dem eigentlichen Preis fallen Steuern und Nebenkosten an, die sich schnell auf mehrere Prozent des Kaufpreises summieren. Hinzu kommt eine jährliche Immobiliensteuer, die Sie als Eigentümer dauerhaft begleitet.
In diesem Beitrag erklären wir Ihnen verständlich, welche Steuern und Kosten in Griechenland auf Sie zukommen. Sie erfahren, wie sich die jährliche ENFIA berechnet, wann sie fällig wird, welche Steuer beim Kauf anfällt und mit welchen Nebenkosten für Notar, Anwalt, Kataster und Makler Sie rechnen sollten. So kalkulieren Sie von Anfang an realistisch.
Die jährliche Immobiliensteuer ENFIA
Die ENFIA (Eniéos Fóros Idioktisías Akiníton) ist die zentrale jährliche Immobiliensteuer in Griechenland. Jeder, der zum Stichtag Eigentümer einer Immobilie ist, muss sie zahlen – unabhängig davon, ob er die Immobilie selbst nutzt, vermietet oder leer stehen lässt.
Wie wird die ENFIA berechnet?
Die ENFIA setzt sich in der Regel aus zwei Teilen zusammen:
- Grundsteuer: Sie wird für jede einzelne Immobilie berechnet. Maßgeblich sind Faktoren wie Fläche, Lage, Alter des Gebäudes, Etage und der amtlich festgelegte Zonenwert (der sogenannte Einheitswert je Quadratmeter).
- Zusatzsteuer: Sie fällt an, wenn der gesamte Immobilienbesitz einer Person einen bestimmten Wert übersteigt. Für kleinere Objekte spielt sie meist keine Rolle, bei umfangreichem oder hochwertigem Besitz erhöht sie die Belastung.
Vereinfacht gilt: Je größer, hochwertiger und besser gelegen Ihre Immobilie ist, desto höher fällt die ENFIA aus.
Praktische Beispiele
Ein paar Richtwerte helfen bei der Einordnung:
- Für eine kleine Ferienwohnung in einfacher Lage bewegt sich die jährliche ENFIA oft im niedrigen dreistelligen Bereich.
- Für ein mittelgroßes Haus in beliebter Lage kann sie mehrere Hundert Euro pro Jahr betragen.
- Bei hochwertigen Objekten in gefragten Regionen wie Teilen von Athen oder auf beliebten Inseln kann durch die Zusatzsteuer eine deutlich höhere Belastung entstehen.
Diese Zahlen sind Richtwerte. Die genaue Höhe hängt immer vom Einzelfall ab und lässt sich erst anhand der konkreten Objektdaten bestimmen.
Wann ist die ENFIA fällig?
Die ENFIA wird jährlich über das elektronische Steuersystem festgesetzt. Der Bescheid erscheint üblicherweise in der zweiten Jahreshälfte. Sie können den Betrag in mehreren Monatsraten begleichen. Wichtig: Offene ENFIA-Schulden können auf einer Immobilie lasten. Beim Kauf sollten Sie deshalb prüfen lassen, dass keine Rückstände bestehen.
Steuern beim Kauf einer Immobilie
Neben der laufenden ENFIA fällt beim Erwerb eine einmalige Steuer an. Welche das ist, hängt davon ab, ob Sie eine bestehende Immobilie oder einen Neubau kaufen.
Grunderwerbsteuer bei bestehenden Immobilien
Beim Kauf einer bereits bestehenden Immobilie zahlen Sie in der Regel 3 Prozent Grunderwerbsteuer. Bemessungsgrundlage ist dabei üblicherweise der höhere Wert aus Kaufpreis und amtlichem Steuerwert der Immobilie. Diese Steuer wird vor der notariellen Beurkundung gezahlt – ohne den Nachweis der Zahlung beurkundet der Notar den Kauf nicht.
Mehrwertsteuer bei Neubauten
Bei bestimmten Neubauten kann statt der Grunderwerbsteuer Mehrwertsteuer anfallen. Das betrifft vor allem Objekte, die von einem Bauträger nach einem bestimmten Stichtag mit Baugenehmigung errichtet und erstmals verkauft werden. Der Mehrwertsteuersatz liegt deutlich über den 3 Prozent der Grunderwerbsteuer.
Zu beachten: Für Neubauten gab es zeitweise eine Aussetzung der Mehrwertsteuer, sodass wieder die günstigere Grunderwerbsteuer griff. Ob im Einzelfall Grunderwerbsteuer oder Mehrwertsteuer anfällt, sollten Sie vor dem Kauf verbindlich klären, weil der Unterschied erheblich sein kann.
Die weiteren Kaufnebenkosten im Überblick
Neben der Kaufsteuer kommen mehrere Nebenkosten hinzu. Zusammen machen sie einen spürbaren Anteil des Kaufpreises aus. Planen Sie diese von Anfang an mit ein.
Notarkosten
Der Kaufvertrag muss in Griechenland zwingend notariell beurkundet werden. Die Notarkosten liegen meist bei rund 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises, zuzüglich Mehrwertsteuer und kleinerer Auslagen für Kopien und Beglaubigungen. Der Notar ist dabei neutral und vertritt keine der beiden Parteien.
Anwaltskosten
Ein eigener Anwalt ist beim Immobilienkauf in Griechenland dringend zu empfehlen. Er prüft die Eigentumsverhältnisse, deckt Lasten und Baurechtsverstöße auf und überwacht die Abwicklung. Die Anwaltskosten richten sich nach dem Aufwand und liegen häufig bei etwa 1 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Gemessen am Risiko eines fehlerhaften Kaufs ist das eine sinnvolle Investition.
Gebühren für Kataster und Grundbuch
Nach der Beurkundung muss der Eigentumsübergang eingetragen werden – im modernen Kataster (Ktimatologio) oder im traditionellen Hypothekenamt. Für diese Eintragung fallen Gebühren von rund 0,5 Prozent des Kaufpreises an. Erst mit der ordnungsgemäßen Eintragung sind Sie rechtlich abgesicherter Eigentümer.
Maklergebühren
Wird die Immobilie über einen Makler vermittelt, fällt in der Regel eine Maklerprovision von etwa 2 Prozent des Kaufpreises an, zuzüglich Mehrwertsteuer. In Griechenland zahlen häufig beide Seiten – Käufer und Verkäufer – jeweils eine eigene Provision. Klären Sie vorab schriftlich, welche Provision in welcher Höhe auf Sie zukommt.
Ein Rechenbeispiel zur Orientierung
Nehmen wir eine bestehende Immobilie zum Kaufpreis von 200.000 Euro. Neben dem Preis könnten grob folgende Kosten anfallen:
- Grunderwerbsteuer (3 %): rund 6.000 Euro
- Notarkosten (ca. 1,25 %): rund 2.500 Euro
- Anwaltskosten (ca. 1,5 %): rund 3.000 Euro
- Kataster-/Grundbuchgebühren (ca. 0,5 %): rund 1.000 Euro
- Maklerprovision (ca. 2 % zzgl. MwSt.): rund 5.000 Euro
In Summe kommen so schnell mehrere Tausend Euro über den Kaufpreis hinaus zusammen. Als Faustregel sollten Sie mit Kaufnebenkosten von rund 8 bis 10 Prozent des Kaufpreises rechnen. Die genauen Beträge hängen vom Einzelfall ab.
Häufige Fehler – und wie Sie sie vermeiden
- Nur den Kaufpreis kalkulieren. Wer die Nebenkosten übersieht, gerät schnell in finanzielle Enge. Planen Sie den Puffer von Anfang an ein.
- Grunderwerbsteuer und Mehrwertsteuer verwechseln. Bei Neubauten kann eine deutlich höhere Steuer anfallen. Klären Sie den Fall vorab.
- Offene ENFIA-Schulden übersehen. Rückstände können auf der Immobilie lasten. Lassen Sie das vor dem Kauf prüfen.
- Maklerprovision unterschätzen. Die Mehrwertsteuer auf die Provision wird oft vergessen.
Fazit: Rechnen Sie mit den Gesamtkosten, nicht nur mit dem Kaufpreis
Der Kauf einer Immobilie in Griechenland ist gut planbar, wenn Sie die Steuern und Nebenkosten von Anfang an kennen. Merken Sie sich drei Punkte: Erstens fällt beim Kauf meist 3 Prozent Grunderwerbsteuer an, bei Neubauten unter Umständen Mehrwertsteuer. Zweitens summieren sich Notar, Anwalt, Kataster und Makler zu weiteren Nebenkosten, sodass Sie insgesamt mit rund 8 bis 10 Prozent über dem Kaufpreis kalkulieren sollten. Drittens begleitet Sie die jährliche ENFIA als laufende Belastung.
Wer diese Kosten kennt und offene Rückstände vorab prüfen lässt, kauft mit gutem Gewissen und ohne böse Überraschungen.
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