Der Kauf einer Immobilie in Griechenland wirft viele Fragen auf – gerade für deutsche Käufer, die das griechische Recht noch nicht kennen. Brauche ich eine Genehmigung? Welche Steuern kommen auf mich zu? Und lohnt sich ein eigener Anwalt? In diesem Beitrag beantworten wir die häufigsten Fragen kurz, klar und verständlich. So bekommen Sie einen schnellen Überblick, bevor Sie Ihren Traum von der eigenen Immobilie in Griechenland verwirklichen.
Dürfen Deutsche in Griechenland überhaupt Immobilien kaufen?
Ja. Als EU-Bürger sind Sie griechischen Käufern rechtlich weitgehend gleichgestellt. Sie dürfen Wohnungen, Häuser und Grundstücke grundsätzlich frei erwerben. Nur in bestimmten Grenzgebieten gelten Sonderregeln – dazu gleich mehr.
Brauche ich eine besondere Genehmigung?
In den meisten Fällen nicht. Für Immobilien in typischen Wohn- und Feriengebieten benötigen Sie keine gesonderte Erlaubnis. Anders sieht es in ausgewiesenen Grenzgebieten aus. Dort kann eine behördliche Genehmigung erforderlich sein. EU-Bürger erhalten diese in der Regel unkompliziert, doch der Antrag muss korrekt gestellt werden. Deshalb sollte vor dem Kauf immer geprüft werden, ob Ihr Wunschobjekt in einer solchen Zone liegt.
Welche Grenzgebiete sind betroffen?
Zu den ausgewiesenen Grenzgebieten zählen unter anderem Regionen nahe der Landesgrenzen sowie Teile bestimmter Inseln wie Rhodos, Kreta, Kos oder die Inseln in der Nord-Ägäis. Wenn Ihr Objekt dort liegt, stellt Ihr Anwalt einen Antrag auf Aufhebung der Erwerbsbeschränkung. Das Verfahren dauert etwas länger, ist für EU-Bürger aber meist reine Formsache. Wichtig ist nur, dass Sie diesen Schritt einplanen und nicht übersehen.
Was ist die AFM-Steuernummer und warum brauche ich sie?
Die AFM (Arithmós Forologikoú Mitróou) ist die griechische Steuernummer. Ohne sie können Sie in Griechenland keine Immobilie kaufen. Sie benötigen die AFM außerdem, um ein Bankkonto zu eröffnen, Steuern zu zahlen sowie Strom und Wasser anzumelden. Die Nummer beantragen Sie beim zuständigen Finanzamt – entweder persönlich oder über einen Bevollmächtigten. Viele deutsche Käufer lassen diesen Schritt direkt von ihrem Anwalt erledigen, weil das Zeit spart.
Brauche ich ein griechisches Bankkonto?
In den meisten Fällen ja. Ein griechisches Konto erleichtert die Zahlungsabwicklung und die Begleichung laufender Kosten wie Steuern oder Nebenkosten. Wichtig: Die Banken achten streng auf die Herkunft des Geldes. Sie müssen nachweisen können, woher die Kaufsumme stammt. Halten Sie entsprechende Unterlagen bereit, um Verzögerungen zu vermeiden.
Welche Steuern fallen beim Kauf an?
Beim Immobilienkauf in Griechenland kommen mehrere Steuern und Kosten auf Sie zu:
- Grunderwerbsteuer: In der Regel 3 % des Kaufpreises beim Erwerb bestehender Immobilien.
- Mehrwertsteuer: Bei bestimmten Neubauten kann statt der Grunderwerbsteuer Mehrwertsteuer anfallen.
- Notarkosten: meist rund 1 bis 1,5 % des Kaufpreises.
- Anwaltskosten: je nach Aufwand häufig etwa 1 bis 2 %.
- Gebühren für Grundbuch und Kataster: rund 0,5 %.
- Maklergebühren: üblicherweise etwa 2 % zuzüglich Mehrwertsteuer.
Planen Sie diese Nebenkosten von Anfang an mit ein. Sie machen zusammen einen spürbaren Anteil des Kaufpreises aus.
Was ist die ENFIA und muss ich sie jedes Jahr zahlen?
Die ENFIA ist die jährliche griechische Immobiliensteuer. Als Eigentümer zahlen Sie sie einmal pro Jahr. Ihre Höhe richtet sich nach Größe, Lage und Wert des Objekts. Für eine kleine Ferienwohnung fällt sie moderat aus, für größere Objekte in guter Lage entsprechend höher. Es lohnt sich, diese laufende Belastung schon vor dem Kauf zu kennen, damit Sie realistisch kalkulieren.
Brauche ich wirklich einen eigenen Anwalt?
Ja, und das ist einer der wichtigsten Punkte überhaupt. In Griechenland ist der Notar neutral. Er vertritt weder den Käufer noch den Verkäufer und prüft nicht Ihre persönlichen Interessen. Das unterscheidet sich vom Verständnis vieler deutscher Käufer.
Ihr eigener Anwalt übernimmt genau diese Aufgabe. Er prüft die Eigentumsverhältnisse, deckt Lasten und Baurechtsverstöße auf, verhandelt die Vertragsbedingungen, überwacht die Zahlungen und sorgt für die korrekte Eintragung. Diese Absicherung kostet nur einen Bruchteil des Kaufpreises, kann Sie aber vor Verlusten in fünf- oder sechsstelliger Höhe schützen.
Was ist ein Schwarzbau und warum ist er ein Risiko?
Als Schwarzbau bezeichnet man Gebäude oder Gebäudeteile, die ohne Baugenehmigung errichtet wurden. In Griechenland ist das ein verbreitetes Problem. Häufig betrifft es nachträglich angebaute Terrassen, Pools oder sogar ganze Stockwerke.
Kaufen Sie ein Objekt mit nicht genehmigten Bauten, drohen später erhebliche rechtliche und finanzielle Schwierigkeiten. Im schlimmsten Fall lässt sich die Immobilie nicht ordnungsgemäß eintragen oder später weiterverkaufen. Eine nachträgliche Legalisierung ist zwar oft möglich, aber aufwendig und mit Kosten verbunden. Deshalb muss vor dem Kauf immer geprüft werden, ob alle Gebäudeteile genehmigt sind.
Wie prüfe ich, ob mit der Immobilie alles in Ordnung ist?
Der Schlüssel ist eine gründliche rechtliche Prüfung, die sogenannte Due Diligence. Dabei klärt Ihr Anwalt unter anderem:
- Ist der Verkäufer tatsächlich der Eigentümer?
- Lasten Hypotheken, Schulden oder Pfandrechte auf dem Objekt?
- Stimmen die Grundstücksgrenzen mit den Katasterdaten überein?
- Liegen für alle Gebäudeteile Baugenehmigungen vor?
- Bestehen offene Steuerschulden?
Erst wenn diese Punkte geklärt sind, sollten Sie einen Vertrag unterschreiben.
Kann ich kaufen, ohne selbst in Griechenland zu sein?
Ja. Viele deutsche Käufer wickeln den Kauf per Vollmacht ab. Sie erteilen Ihrem Anwalt vor Ort eine spezielle Vollmacht, mit der er die notwendigen Schritte für Sie erledigen kann. So müssen Sie nicht für jeden Termin nach Griechenland reisen. Das spart Zeit und Reisekosten, gerade wenn sich der Kauf über mehrere Wochen zieht.
Was passiert nach dem Kauf?
Nach der notariellen Beurkundung wird der Eigentumsübergang eingetragen. Griechenland kennt dabei zwei Systeme: das traditionelle Hypothekenamt und das modernere Kataster (Ktimatologio). Erst mit der ordnungsgemäßen Eintragung sind Sie rechtlich abgesicherter Eigentümer. Danach sollten Sie Strom, Wasser und die ENFIA auf Ihren Namen anmelden.
Wie lange dauert der gesamte Kaufprozess?
Das hängt vom Einzelfall ab. Sind alle Unterlagen vollständig und die Prüfung unkompliziert, kann der Kauf innerhalb weniger Wochen abgeschlossen sein. Liegt das Objekt in einem Grenzgebiet, gibt es ungeklärte Eigentumsverhältnisse oder Schwarzbauten, verlängert sich der Ablauf entsprechend. Eine frühzeitige Prüfung sorgt dafür, dass Sie böse Überraschungen vermeiden.
Fazit: Gut informiert zur eigenen Immobilie in Griechenland
Der Kauf einer Immobilie in Griechenland ist für Deutsche gut machbar. Wenn Sie die wichtigsten Fragen im Vorfeld klären, die Steuern einplanen und das Objekt sorgfältig prüfen lassen, steht Ihrem Vorhaben nichts im Weg. Entscheidend ist, dass Sie sich nicht allein auf Verkäufer oder Makler verlassen. Eine unabhängige rechtliche Begleitung schützt Ihr Vermögen und gibt Ihnen die nötige Sicherheit.
Sie planen den Kauf einer Immobilie in Griechenland und haben noch offene Fragen?
Unsere auf deutsch-griechisches Immobilienrecht spezialisierte Kanzlei begleitet Sie durch den gesamten Prozess – von der ersten Prüfung bis zur Eintragung ins Grundbuch. Wir sprechen Ihre Sprache und kennen die Besonderheiten des griechischen Rechts.
Kontaktieren Sie uns noch heute für eine unverbindliche Erstberatung. Gemeinsam bringen wir Ihren Traum von der eigenen Immobilie in Griechenland sicher auf den Weg.
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