Das älteste Kataster in Griechenland besteht auf den Inseln Rhodos und Kos, wo seit dem Jahre 1937 / italienischen Besetzung ein Katasteramt mit einer entsprechenden Katasterordnung existiert. In den letzten Jahren wurde die Ktimatologio AE zwecks Schaffung eines landesweiten Katasters gegründet. Der Entwicklungsstand des Katasters / Grundbuchamtes wird nachfolgend dargestellt.
Errichtung des nationalen Grundbuchs in Griechenland durch die Ktimatologio AE
Bis heute sind bereits ca. 87% der Eigentumsrechte auf Grundstücke und Immobilien aller Regionen Griechenland im neuen Kataster aufgenommen. Für ca. 36% aller Regionen ist bereits das Kataster in Betrieb. Dies bedeutet, dass die Prüfung der auf ein bestimmtes Grundstück eingetragenen Rechte in diesen Regionen bereits möglich ist.
Für die Mehrheit der Regionen, für welche die Eigentumsrechte bereits von den Eigentümern angemeldet sind, das Kataster aber noch nicht in Betrieb ist, wird damit gerechnet, dass diese innerhalb der nächsten 2 Jahre in Betrieb gehen.
Die Ktimatologio AE hat Ende 2022 einen Vertrag mit einer Betreiberfirma abgeschlossen, welche das Verfahren der Eigentumsanmeldungen für die letzte Regionen übernommen hat. Dabei handelt es sich um diverse Ortschaften auf Corfu und die Präfektur Thesprotia.
Voraussetzungen für die Anmeldung einer Immobilie beim Grundbuch in Griechenland
Bevor eine Immobilie bei der zuständigen Grundbuch-Dienststelle angemeldet werden kann, sind:
- eventuelle Anhängigkeiten in Zusammenhang mit der Immobilie bzw. Rechten daran zu klären; dazu zählt beispielsweise die Prüfung, ob die entsprechenden Titel regulär in den lokalen Eigentumsregistern eingetragen bzw. diesbezügliche Ergänzungen oder / und Korrekturen erforderlich sind, ob vertragliche Mängel bestehen, oder noch offene Vorverträge oder auflösende Bedingungen aus den Verträgen zu regeln sind etc.; sollten bei bereits deklarierten Eigentumsrechten Änderungen oder Fehleintragungen bekannt werden, so können unter gewissen Voraussetzungen noch Berichtigungsanträge, sog. Anträge des „prodilou sfalmatos“ gestellt werden. Andernfalls müssen die Korrekturen im Klageweg vorgenommen werden.
- folgende Unterlagen sind dem Antragsformular beizufügen:
a) Fotokopien der Titel, welche die Rechte an den Immobilien belegen (z.B. Verträge)
b) Beleg über die Einzahlung der Registrierungsgebühr für die Grundbucherfassung. - Gegebenenfalls eine Vollmacht, wenn der Rechtsinhaber nicht persönlich erscheint
Bei Einreichung des Antrags bedarf es einer Kopie des Ausweises oder des Reisepasses und eines Schriftstückes, aus dem sich die Steuernummer des Antragstellers ergibt (z.B. Steuerbescheid, Stromrechnung usw.).
Folgen der Versäumung der Frist für die Grundbuchanmeldung
Für Eigentümer, welche die fristgemäße Anmeldung ihrer Immobilien / Rechte versäumt haben, besteht meistens nur noch die Möglichkeit, eine Klage auf Anerkennung des Eigentums vor dem zuständigen Landgericht zu erheben. Die Gerichtsentscheidung ermöglicht die verspätete Eintragung des Grundstücks auf den Namen des wirklichen Eigentümers.
Nur in sehr seltenen Fällen und nur bei Vorliegen stichhaltiger Nachweise wird das Grundbuchamt eine Eintragung durch einen einfachen Antrag zulassen, beispielsweise dann, wenn für eine Immobilie der Name des Eigentümers bereits im Rahmen anderer behördlicher Vorgänge im Grundbuch verzeichnet worden ist. Die Fälle der nachträglichen Eintragung durch einen einfachen Antrag, ohne einen entsprechenden Gerichtsprozess führen zu müssen, wurden noch von der letzten Regierung erweitert und betreffen zumeist Grundstücke, für welche bislang noch keine selbständige Registrierung durch Erteilung einer sog. KAEK Nr. erfolgt ist, ferner für Grundstücke, bei denen sehr einfach –d.h. durch einen sehr leicht zu führenden Nachweis- auf den Eigentümer geschlossen werden kann, und letztlich auch in Erbschaftsfällen, wo der frühere Eigentümer offensichtlich ist, oder ohne größere Mühe ermittelt werden kann.
(Stand: März 2026. Alle Angaben erfolgen unter Vorbehalt und ohne Gewähr.)
FAQ
Nein. Anders als in Deutschland gibt es in Griechenland (im alten Grundbuchsystem) keinen gutgläubigen Erwerb an Immobilien. Wenn der Verkäufer nicht der rechtmäßige Eigentümer war, kann der Käufer trotz notariellem Vertrag und Grundbucheintrag kein Eigentum erwerben. Eine lückenlose Prüfung der Eigentumskette ist daher unerlässlich.
- Altes System (Ypothikofylakeio): Dies ist ein namensgeführtes Personenregister. Man findet Informationen nur, wenn man den Namen des Besitzers kennt. Es gibt hierbei keine detaillierten topographischen Karten der Grundstücke.
- Neues System (Ktimatologio): Dies ist ein objektgeführtes Sachregister. Jedes Grundstück hat eine eigene, einmalige 12-stellige Identifikationsnummer (KAEK). Dieses System ist mit dem deutschen Grundbuch vergleichbar, beinhaltet genaue digitale Karten und ist deutlich transparenter.
Nein, nicht im alten System. Die alten Grundbuchämter prüften oft nur die formale Richtigkeit einer Urkunde, nicht jedoch die materielle Rechtmäßigkeit. Eine Eintragung heilt keinen ungültigen Vertrag. Aber: Mit der mittlerweile weit fortgeschrittenen Implementierung des neuen Katasteramts (Ktimatologio) ändert sich das. Sobald die Einspruchsfristen in einer Region abgelaufen sind und die Eintragungen „endgültig“ werden, bietet das Ktimatologio eine dem deutschen Recht ähnliche Rechtssicherheit.
Da viele Grundstücke gerade erst aus dem alten System in das neue Kataster überführt wurden, muss sichergestellt werden, dass der Verkäufer (oder seine Vorbesitzer) das Eigentum in der Vergangenheit wirksam erworben hat. Die Prüfung von mindestens 20 Jahren ist notwendig, um eine sogenannte außerordentliche Ersitzung (Eigentumserwerb durch Zeitablauf) durch Dritte auszuschließen. Nach 20 Jahren ununterbrochenem Besitz tritt im griechischen Recht ein automatischer Eigentumserwerb ein, selbst wenn der ursprüngliche Titel fehlerhaft war.
Ein Rechtsanwalt prüft – heutzutage meist über gesicherte digitale Portale oder direkt vor Ort im Archiv – vier wesentliche Register:
- Transkriptionsbuch: Wer ist als Eigentümer eingetragen und wie verlief die Eigentumskette?
- Hypothekenbuch: Bestehen Belastungen, Hypotheken oder Schulden auf dem Grundstück?
- Buch über Beschlagnahmen: Liegen Pfändungen durch den Staat oder Gläubiger vor?
- Vindikationsbuch: Gibt es laufende Rechtsstreitigkeiten von Dritten um das Eigentum?
Davon wird dringend abgeraten. Amtliche Bescheinigungen enthalten oft nur Kurzüberblicke. Eine tiefgehende juristische Prüfung der tatsächlichen Kaufverträge (Titel) und der Historie der Vorbesitzer wird dabei nicht vorgenommen. Zudem haben oft nur registrierte Anwälte Vollzugriff auf die digitalen juristischen Datenbanken des Staates. Um rechtliche Risiken beim Kauf völlig auszuschließen, muss die Recherche immer durch einen spezialisierten Anwalt erfolgen.