Das griechische Recht kennt zahlreiche Beschränkungen beim Erwerb von Immobilien. Die wichtigsten Fallgruppen im Überblick:
- Natur- und Denkmalschutz: Zu den naturschutzrechtlichen Beschränkungen zählen insbesondere die waldrechtlichen Vorgaben. Der Erwerb und die Ersitzung staatlicher Waldgrundstücke sind unzulässig; Veräußerung, Erwerb und Teilung von Waldgrundstücken zwischen Miteigentümern bedürfen einer vorherigen Genehmigung des Agrarministeriums, andernfalls sind die Handlungen unwirksam (u. a. Art. 216 Abs. 1a des Forstgesetzes). Ebenso ist der Erwerb von Flächen unmittelbar am Meeresufer verboten. Zur zweiten Kategorie zählen die Vorschriften zu archäologischen Schutzgebieten und denkmalgeschützten Immobilien.
- Ausländerspezifische Beschränkungen in bestimmten Grenzgebieten: Vor Abschluss des notariellen Vertrages ist bei der zuständigen Behörde eine entsprechende Genehmigung einzuholen. Diese Beschränkungen gelten nicht für EU-Bürger.
- Baurechtliche Beschränkungen und Auflagen stehen häufig im Zusammenhang mit den vorgenannten Kategorien; hinzu treten weitere Vorschriften aus den einschlägigen Baugesetzen. Außerhalb des Bebauungsplans darf grundsätzlich kein Gebäude auf einem Grundstück errichtet werden, das kleiner als 4.000 m² ist.
- Der Erwerb von Immobilien in Militärgebieten ist gänzlich untersagt.
- Nach Art. 2 Abs. 1 des Gesetzes 3250/1924 (in Verbindung mit späteren Vorschriften) ist der Erwerb von Grundstücken, die größer als 250.000 m² sind, hinsichtlich des diese Größe übersteigenden Teils ausgeschlossen; auch die Begründung eines sonstigen dinglichen Rechts an diesem Teil ist nicht möglich.
- Hinsichtlich Leuchttürmen ist Art. 2 Abs. 5 des Gesetzes 1629/1951 zu beachten: Im Umkreis von 200 m um einen Leuchtturm darf kein Privateigentum erworben werden; zudem kann in diesen Fällen eine Enteignung erfolgen.
FAQ
Im griechischen Recht bestehen zahlreiche Erwerbsbeschränkungen beim Erwerb von Immobilien. Dazu gehören insbesondere:
Natur- und Denkmalschutz
Zur ersten Kategorie zählen insbesondere waldrechtliche Beschränkungen: Der Erwerb und die Ersitzung staatlicher Waldgrundstücke sind unzulässig. Veräußerung, Erwerb und Teilung von Waldgrundstücken zwischen Miteigentümern bedürfen einer vorherigen Genehmigung des Agrarministeriums, andernfalls sind die Rechtsgeschäfte unwirksam (Verbotsregelungen u. a. in Art. 216 Abs. 1a des Forstgesetzes). Ebenso ist der Erwerb von Flächen direkt am Meeresufer verboten. Zur zweiten Kategorie gehören die Vorschriften über archäologische Schutzgebiete und denkmalgeschützte Immobilien.
Beschränkungen für Ausländer in Grenzgebieten
Für den Erwerb von Immobilien und sonstigen dinglichen Rechten in als „Grenzgebiete” (παραμεθόριες περιοχές) ausgewiesenen Regionen (u. a. Teile des Dodekanes, Evros, Thesprotia, Kastoria, Korfu, Kilkis, Lesbos, Xanthi, Preveza, Rodopi, Samos und Chios sowie bestimmte weitere Gebiete) benötigen Staatsangehörige von Drittstaaten außerhalb der EU/des EWR vor Abschluss des notariellen Vertrages eine vorherige Genehmigung (Art. 25 f. Gesetz 1892/1990, zuletzt u. a. geändert durch Art. 114 des Gesetzes 3978/2011). Für EU-/EWR-Bürger gelten diese Beschränkungen nicht. Zuständig für die Erteilung der Genehmigung ist heute nicht mehr die 2011 abgeschaffte Nomarchie (Präfektur), sondern die jeweils zuständige Dezentrale Verwaltung (Αποκεντρωμένη Διοίκηση) bzw. der zuständige Regionalausschuss.
Diese stehen oft im Zusammenhang mit den vorgenannten Beschränkungen; daneben bestehen diverse weitere Vorschriften aus den einschlägigen Baugesetzen.
Zu beachten ist insbesondere, dass eine Bebauung außerhalb des Bebauungsplans (εκτός σχεδίου δόμηση) traditionell voraussetzte, dass das Grundstück eine Mindestgröße von 4.000 m² aufweist. Diese Regel wurde jedoch im Dezember 2022 grundsätzlich abgeschafft: Grundstücke unter 4.000 m² dürfen seither außerhalb des Bebauungsplans nur noch im Rahmen wiederholt verlängerter Übergangsregelungen bebaut werden. Aktuell können entsprechende Anträge auf Baugenehmigung, Vorbescheid oder Bebaubarkeitsbescheinigung noch bis zum 30. Juni 2027 gestellt werden.
Daneben bestehen zahlreiche Ausnahmetatbestände mit abweichenden Mindestgrößen, u. a.:
- Grundstücke mit Zufahrt zu einer nationalen, regionalen oder kommunalen Straße, die bereits vor 1978 bestanden: Mindestgröße 2.000 m² (bei mindestens 25 m Straßenfront und 40 m Tiefe)
- Grundstücke innerhalb von Ortszonen, die bereits vor 1977 bestanden: ebenfalls 2.000 m²
- Grundstücke, die durch Enteignung oder Straßenbau verkleinert wurden, sofern sie weiterhin die übrigen Bebaubarkeitsvoraussetzungen erfüllen
- Grundstücke aus Flurbereinigungsverfahren sowie Grundstücke für touristische Anlagen: hier gilt weiterhin eine Mindestgröße von 4.000 m²
Für Grundstücke über 4.000 m² ist die Rechtslage seit März 2023 faktisch unverändert ("eingefroren"), da das zur Neuregelung der Bebauungsbedingungen im Außenbereich erforderliche Präsidialdekret noch nicht erlassen wurde.
Unabhängig von der Grundstücksgröße verlangt die neuere Rechtsprechung des Staatsrats (Συμβούλιο της Επικρατείας) zusätzlich einen rechtmäßig anerkannten Zugang zu einer öffentlichen Straße. Da hierzu bislang keine einheitliche Verwaltungspraxis besteht, wird diese Voraussetzung von den zuständigen Bauämtern (Υπηρεσίες Δόμησης) derzeit unterschiedlich gehandhabt und sollte im Einzelfall vorab geprüft werden.
Militärgebiete
Der Erwerb von Immobilien in Militärgebieten ist grundsätzlich untersagt.
Flächenbegrenzungen
Nach Art. 2 Abs. 1 des Gesetzes 3250/1924 (in Verbindung mit dem Gesetz 2148/1952 sowie einschlägiger höchstrichterlicher Rechtsprechung) ist der Erwerb von Grundstücken, die größer als 250.000 m² sind, hinsichtlich des diese Größe übersteigenden Teils ausgeschlossen; auch die Begründung eines sonstigen dinglichen Rechts an diesem übersteigenden Teil ist nicht möglich.
Leuchttürme
Nach Art. 2 Abs. 5 des Gesetzes 1629/1951 darf im Umkreis von 200 m um einen Leuchtturm kein Privateigentum erworben werden; in bestehenden Fällen kann zudem eine Enteignung vorgenommen werden.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Insbesondere die Liste der als Grenzgebiete ausgewiesenen Regionen sowie das Genehmigungsverfahren werden von Zeit zu Zeit angepasst. Für eine rechtssichere Prüfung im Einzelfall – insbesondere vor Reservierung oder Anzahlung – empfehlen wir eine individuelle Beratung durch eine im griechischen Immobilienrecht erfahrene Kanzlei.
Grundsätzlich nein. Bürger der Europäischen Union sind griechischen Staatsbürgern rechtlich gleichgestellt und können Immobilien im gesamten Land ohne besondere Genehmigungen erwerben.
Für Staatsangehörige aus Drittstaaten (außerhalb der EU) gelten in sogenannten Grenzgebieten strenge Beschränkungen. Dazu gehören viele Inseln der Ägäis, Teile Nordgriechenlands (Epirus, Thrakien, Makedonien) sowie Kreta und Rhodos. In diesen Regionen muss vorab eine spezielle Genehmigung bei der zuständigen dezentralen staatlichen Verwaltung eingeholt werden, bei der auch sicherheitsrelevante Stellungnahmen des Militärs einbezogen werden. Ohne diese Genehmigung ist der Kaufvertrag rechtlich unwirksam.
In Griechenland gibt es Zonen, in denen Privateigentum gesetzlich streng untersagt ist:
- Waldgebiete: Erwerb und Bebauung staatlich deklarierter Waldgrundstücke sind unzulässig.
- Küstenstreifen: Flächen unmittelbar am Meeresufer (Aigialos) sind öffentliches Gut und unterliegen besonderen Schutzvorschriften.
- Archäologische Stätten: Der Kauf von Immobilien in ausgewiesenen archäologischen Schutzzonen ist verboten oder stark reglementiert.
- Militärgebiete: Der Erwerb in unmittelbarer Nähe militärischer Einrichtungen ist gänzlich untersagt.
Für den klassischen Erwerb besteht keine generelle Obergrenze. Es gilt jedoch eine wichtige Untergrenze: Im Außenbereich (außerhalb des Bebauungsplans) darf in der Regel kein Gebäude auf einem Grundstück errichtet werden, das kleiner als 4.000 m² ist. Bei speziellen landwirtschaftlichen Flächen aus staatlicher Zuteilung können zudem historische Größenbeschränkungen zur Vermeidung von Flächenkonzentration greifen, was für den gewöhnlichen Käufer in der Praxis jedoch kaum relevant ist.
Nach Art. 2 Abs. 5 des Gesetzes 1629/1951 darf im Umkreis von 200 Metern um einen Leuchtturm kein Privateigentum begründet werden. Betroffene Flächen können zudem enteignet werden. Hintergrund dieser Regelung sind sicherheits- und verteidigungspolitische Erwägungen.
Ja, für Nicht-EU-Bürger bietet Griechenland das „Golden Visa"-Programm an. Nach der grundlegenden Reform der Investitionsschwellen (Gesetz 5100/2024) und dem Auslaufen sämtlicher Übergangsfristen gelten für 2026 folgende Mindestinvestitionen:
- 000 € in stark nachgefragten Gebieten wie der Region Attika (Athen), Thessaloniki sowie auf Inseln mit mehr als 3.100 Einwohnern (z. B. Mykonos, Santorin, Kreta).
- 000 € in allen anderen, weniger dicht besiedelten Regionen des Landes.
- 000 € (unabhängig von der Region) bei der Umwandlung von Gewerbe- in Wohnimmobilien oder bei der vollständigen Restaurierung denkmalgeschützter Gebäude.
Golden-Visa-Immobilien dürfen nach geltendem Recht nicht kurzfristig über Plattformen der Sharing Economy (z. B. Airbnb) vermietet oder unterverpachtet werden; ein Verstoß kann zum Entzug der Aufenthaltserlaubnis sowie zu empfindlichen Bußgeldern führen.