Die heutige einheitliche Immobiliensteuer ENFIA ist das Ergebnis mehrerer Reformen der letzten zwei Jahrzehnte. Der folgende Beitrag erläutert ihre Entstehung, die Steuersubjekte sowie die aktuelle Berechnungsmethode.
Historische Entwicklung
Bis zum Jahr 2007 wurden Immobilien von besonders hohem Wert durch eine gesonderte Vermögensteuer erfasst, die nur bei Überschreiten eines bestimmten Freibetrags erhoben wurde. 2008/2009 wurde diese Regelung durch eine einheitliche Grundeigentums-Gebühr (ETAK) ersetzt, die für alle Immobilien außer dem ersten Wohnsitz galt. Im Zuge der Reformen von 2010 wurde die ETAK durch eine Immobilien-Vermögensteuer für hochwertigen Besitz (FAP) abgelöst; hinzu trat eine Sondersteuer für elektrifizierte Flächen (EETIDE), die über die Stromrechnung eingezogen wurde. Beide Abgaben galten bis 2013. Seit dem 1.1.2014 sind sie zur heutigen Einheitlichen Immobiliensteuer (ENFIA) zusammengeführt.
Steuersubjekte
Die ENFIA wird für jede Immobilie gesondert berechnet. Steuerpflichtig sind der Volleigentümer, der bloße Eigentümer (bei einer mit Nießbrauch belasteten Immobilie), der Nießbrauchberechtigte sowie der Inhaber eines Wohnrechts. Die Steuer betrifft ferner Personen, die aufgrund eines schuldrechtlichen Vertrags ein Recht zur ausschließlichen Nutzung von Parkplätzen, Nebenräumen, Schwimmbädern oder ähnlichen Nebeneinrichtungen haben.
Maßgeblich ist die dingliche Rechtslage zum 1. Januar des jeweiligen Steuerjahres; Eigentumswechsel im Laufe des Jahres werden für dieses Steuerjahr nicht berücksichtigt. Die Steuerpflicht besteht unabhängig von der Staatsangehörigkeit, dem Sitz oder Wohnsitz des Eigentümers. Zusätzlich steuerpflichtig sind:
- Personen, die eine Immobilie auf beliebige Weise erworben haben, unabhängig davon, ob der Eigentumstitel im Grundbuch oder Kataster eingetragen wurde,
- Personen mit einem Vorvertrag zur Eigentumsübertragung, der ihnen das Recht zum Abschluss des endgültigen Vertrags durch Selbstkontrahieren einräumt.
Berechnung des Nießbrauchwerts
Der Wert des Nießbrauchs einer natürlichen Person wird als Anteil am Gesamtwert des Volleigentums berechnet, gestaffelt nach dem Alter des Nießbrauchberechtigten:
Alter des Nießbrauchberechtigten | Wert des Nießbrauchs |
bis 20 Jahre | 8/10 des Immobilienwertes |
bis 30 Jahre | 7/10 |
bis 40 Jahre | 6/10 |
bis 50 Jahre | 5/10 |
bis 60 Jahre | 4/10 |
bis 70 Jahre | 3/10 |
bis 80 Jahre | 2/10 |
ab 81 Jahren | 1/10 |
Ist der Nießbrauchberechtigte eine juristische Person, wird der Wert des Nießbrauchs einheitlich mit 8/10 des Gesamtwertes angesetzt. Die Steuer auf den verbleibenden Restwert (das bloße Eigentum) trägt der Eigentümer. Der Wert eines Wohnrechts wird nach denselben Grundsätzen berechnet.
Berechnung der Hauptsteuer
Die ENFIA-Hauptsteuer wird für jede Immobilie gesondert ermittelt und ergibt sich aus der Multiplikation mehrerer Koeffizienten mit der zonalen Basissteuer. Zu den maßgeblichen Koeffizienten zählen unter anderem:
- Alterskoeffizient: abhängig vom Baujahr beziehungsweise dem Datum der Baugenehmigung.
- Stockwerkskoeffizient: steigt mit zunehmender Stockwerkslage.
- Fassadenkoeffizient: abhängig davon, ob die Immobilie keine, eine oder mehrere Fassaden zur Straße hat.
- Koeffizient für Nebenräume (z. B. Lager, Tiefgaragen): regelmäßig 0,1.
- Koeffizient für unfertige Gebäude (Rohbau, unbewohnt): regelmäßig 0,4.
Gebäude innerhalb des Bebauungsplans: Basissteuer nach Zonenwert
Einheitswert in €/qm² | Steuergruppe | Basissteuer in €/qm² |
0,01 – 6,00 | 1 | 0,0037 |
6,01 – 20,00 | 2 | 0,0075 |
20,01 – 50,00 | 3 | 0,0125 |
50,01 – 75,00 | 4 | 0,0185 |
75,01 – 100,00 | 5 | 0,0375 |
100,01 – 150,00 | 6 | 0,0750 |
150,01 – 200,00 | 7 | 0,1850 |
200,01 – 300,00 | 8 | 0,2470 |
300,01 – 400,00 | 9 | 0,3700 |
400,01 – 600,00 | 10 | 0,5550 |
600,01 – 800,00 | 11 | 0,7400 |
800,01 – 900,00 | 12 | 0,9900 |
900,01 – 1.000,00 | 13 | 1,2500 |
1.000,01 – 1.500,00 | 14 | 1,6000 |
1.500,01 – 2.000,00 | 15 | 2,3500 |
2.000,01 – 3.000,00 | 16 | 3,7000 |
3.000,01 – 4.000,00 | 17 | 4,9500 |
4.000,01 – 5.000,00 | 18 | 7,4000 |
über 5.000,01 | 19 | 9,2500 |
Zusätzliche Koeffiziententabellen für Gebäude
Alter der Immobilie | Alterskoeffizient |
über 26 Jahre | 1,00 |
20 bis 25 Jahre | 1,05 |
15 bis 19 Jahre | 1,10 |
10 bis 14 Jahre | 1,15 |
5 bis 9 Jahre | 1,20 |
bis 4 Jahre | 1,25 |
Fläche in qm² | Reduktionskoeffizient |
0 – 500 | 1,00 |
500,01 – 1.500 | 0,80 |
1.500,01 – 3.000 | 0,75 |
3.000,01 – 5.000 | 0,65 |
5.000,01 – 10.000 | 0,55 |
10.000,01 – 25.000 | 0,45 |
25.000,01 – 50.000 | 0,35 |
über 50.000,01 | 0,25 |
Stockwerk | Stockwerkskoeffizient |
Untergeschoss | 0,98 |
Erdgeschoss und 1. Stock | 1,00 |
2. und 3. Stock | 1,01 |
4. und 5. Stock | 1,02 |
6. Stock und höher | 1,03 |
Der Fassadenkoeffizient beträgt 1,00 ohne Fassade zur Straße, 1,02 bei einer Fassade und 1,03 bei zwei oder mehr Fassaden.
Grundstücke außerhalb des Bebauungsplans (Agrotemachia)
Für unbebaute Grundstücke außerhalb des Bebauungsplans wird die Steuer auf Basis einer Grundsteuer von 0,001 € pro qm² (1 € je 1.000 qm²) berechnet, die mit folgenden Koeffizienten multipliziert wird:
Anfangsbasiswert in €/qm² | Ortskoeffizient |
0,1 – 0,49 | 1,0 |
0,5 – 0,99 | 1,1 |
1 – 1,99 | 1,2 |
2 – 2,99 | 1,3 |
3 – 4,99 | 1,5 |
5 – 6,99 | 1,7 |
7 – 9,99 | 2,0 |
10 – 14,99 | 2,3 |
15 – 19,99 | 2,5 |
ab 20 | 3,0 |
Nutzung des Grundstücks | Nutzungskoeffizient |
Wald oder Waldgebiet | 0,1 |
Weidegebiete / nicht nutzbare Flächen | 0,5 |
Einjährige Kulturen, Baumschulen, Regeneration von Agrarflächen | 2,0 |
Minen, Steinbrüche | 5,0 |
Freiluftausstellungen, Kfz-Parkflächen, Freizeitflächen | 8,0 |
Hinzu treten gegebenenfalls ein Bewässerungskoeffizient von 1,1, ein Enteignungskoeffizient von 0,75 sowie – sofern sich auf dem Grundstück ein Gebäude befindet – ein Wohnungskoeffizient von 5.
Zusatzsteuer: von der alten Vermögensskala zum neuen Aufschlagssystem
Bis zur Reform durch das Gesetz 4916/2022 wurde für natürliche Personen zusätzlich zur Hauptsteuer eine gestaffelte Zusatzsteuer auf den gesamten Immobilienbesitz erhoben, beginnend bei einem Freibetrag von 400.000 € und ansteigend bis zu einem Höchstsatz von 1 % für Vermögen über 2.000.000 €. Diese alte Zusatzsteuer-Skala wurde für natürliche Personen abgeschafft und ist seither nicht mehr anwendbar.
An ihre Stelle sind zwei neue, eigenständige Aufschläge getreten:
- Aufschlag pro Immobilie: Übersteigt der objektive Wert (Einheitswert) einer einzelnen Immobilie 400.000 €, wird für diese Immobilie ein zusätzlicher Steueraufschlag erhoben.
- Aufschlag auf das Gesamtvermögen: Übersteigt der objektive Gesamtwert des gesamten griechischen Immobilienvermögens einer natürlichen Person 500.000 €, wird zusätzlich ein prozentualer Aufschlag auf die gesamte Hauptsteuer fällig.
Die konkreten Aufschlagssätze werden von der Finanzverwaltung im Rahmen der jährlichen ENFIA-Veranlagung über das Portal myAADE festgesetzt und sollten angesichts regelmäßiger Anpassungen im Einzelfall stets aktuell mit einem Steuerberater oder Rechtsanwalt abgestimmt werden.
Aktuelle Entwicklung 2026: Für Hauptwohnsitze natürlicher Personen in kleineren Siedlungen mit bis zu 1.500 Einwohnern (in der Regionaleinheit Evros: bis zu 1.700 Einwohnern), außerhalb der Region Attika (mit Ausnahme der attischen Inselgemeinden), gilt seit 2026 eine Ermäßigung der ENFIA-Hauptsteuer um 50 %.
FAQ
- Vor 2007: Erhebung nur bei Überschreiten hoher Wertgrenzen.
- 2008–2009: Einführung der ETAK, die fast alle Immobilien (außer dem ersten Wohnsitz) erfasste.
- 2010–2013: Ersetzung durch eine Vermögensteuer sowie Einführung einer Sondersteuer über die Stromrechnung.
- Seit 2014: Verschmelzung dieser Abgaben zur einheitlichen Immobilienvermögenssteuer (ENFIA).
- Ab 2026/2027: schrittweise Reduzierung bzw. Abschaffung für bestimmte Hauptwohnsitze in Kleinsiedlungen (siehe unten).
Die Steuerpflicht trifft jeden, der am 1. Januar des Steuerjahres dingliche Rechte an einer Immobilie in Griechenland hält. Dazu gehören:
- Volleigentümer und Nießbraucher.
- Inhaber von Wohnrechten.
- Personen mit exklusiven Nutzungsrechten (z. B. für Parkplätze, Dachgeschosse oder Pools).
- Wichtig: Auch Käufer, deren Titel noch nicht im Grundbuch eingetragen ist, sowie Inhaber von Vorverträgen mit Selbstkontrahierungsrecht sind steuerpflichtig.
Die Steuer wird für jede Immobilie einzeln berechnet. Grundlage ist eine Grundsteuer, die mit verschiedenen Koeffizienten multipliziert wird:
- Einheitswert: abhängig von der Lage/Region.
- Alter des Gebäudes: basierend auf dem Jahr der Baugenehmigung.
- Stockwerk & Fläche: höhere Stockwerke haben oft höhere Koeffizienten; für sehr große Flächen gibt es Reduktionen.
- Fassaden: Immobilien mit zwei oder mehr Straßenfronten werden höher besteuert.
- Zustand: Rohbauten oder teilfertige Immobilien erhalten einen Ermäßigungskoeffizienten (0,4).
Der Wert des Nießbrauchs wird anteilig zum Alter des Berechtigten berechnet. Je älter der Nießbraucher, desto geringer der Steueranteil des Nießbrauchs und desto höher der Anteil des Eigentümers:
Alter des Nießbrauchers | Wert des Nießbrauchs |
Bis 20 Jahre | 8/10 des Gesamtwertes |
31 bis 40 Jahre | 6/10 des Gesamtwertes |
51 bis 60 Jahre | 4/10 des Gesamtwertes |
Über 80 Jahre | 1/10 des Gesamtwertes |
Bei juristischen Personen wird der Nießbrauch pauschal mit 8/10 veranschlagt.
Hier wird zwischen zwei Lagen unterschieden:
- Innerhalb des Bebauungsplans: Die Steuer basiert auf dem steuerbaren Wert pro Quadratmeter, multipliziert mit Faktoren für Nutzung und Fassade.
- Außerhalb des Bebauungsplans: Es gilt eine Basissteuer von 0,001 € pro m² (bzw. 1 € pro 1.000 m²), die durch Koeffizienten für Bewässerung, Ortslage und Nutzung angepasst wird. Befindet sich ein Wohnhaus auf dem Grundstück, wird der Steuerbetrag mit dem Faktor 5
Zusätzlich zur objektbezogenen Steuer kann eine Ergänzungssteuer anfallen, wenn der Gesamtwert der Immobilienrechte einer Person bestimmte Freigrenzen übersteigt.
Für natürliche Personen mit steuerlichem Wohnsitz in Griechenland, deren Hauptwohnsitz sich in Siedlungen mit bis zu 1.500 Einwohnern befindet (Ausnahme: Region Attika außerhalb der Inseln; für die Regionaleinheit Evros gilt eine Grenze von 1.700 Einwohnern), wird die ENFIA 2026 um 50 % reduziert; ab 2027 ist die vollständige Abschaffung der ENFIA für diese Hauptwohnsitze vorgesehen. Ziel der Reform ist es, die Abwanderung aus kleineren Siedlungen und ländlichen Gebieten zu bremsen.