Die Grundbuchrecherche in Griechenland

Die Grundbuchrecherche in Griechenland

Vor dem Erwerb einer Immobilie in Griechenland sollte jeder Käufer die Eigentumsverhältnisse des Grundstücks – insbesondere die Eigentümerstellung des Verkäufers – durch einen Rechtsanwalt überprüfen und verifizieren lassen. Hintergrund ist die Vermeidung eines Erwerbs von einem Nichtberechtigten: Anders als nach deutschem Recht kennt das griechische Immobilienrecht keinen gutgläubigen Erwerb an Immobilien. Gutgläubiger Erwerb ist in Griechenland ausschließlich bei beweglichen Sachen möglich.

Vom personenbezogenen Grundbuch zum objektbezogenen Kataster

Das klassische griechische Grundbuch war namensgeführt (als Personenregister) und nicht katastermäßig nach Flurstücken beziehungsweise nach der Lage der Immobilie organisiert. Aus dem Grundbuch eines Bezirks oder einer Gemeinde ließ sich damit nur ersehen, über welchen Immobilienbesitz eine bestimmte Person in diesem Bezirk verfügt beziehungsweise welche notariellen Rechtsgeschäfte diese Person dort getätigt hat.

Das klassische Grundbuchamt (Ypothikofylakeio) führt mehrere Bücher, die eine Einheit bilden und im selben Amtsgebäude geführt werden:

• das Transkriptionsbuch,
• das Hypothekenbuch,
• das Buch über Beschlagnahmen und
• das Vindikationsbuch.

Aus der Gesamtheit dieser Bücher lassen sich die notwendigen Informationen zum Immobilienbesitz einer Person in der betreffenden Gemeinde ermitteln; Lasten ergeben sich aus dem Hypothekenbuch, Beschlagnahmen aus dem entsprechenden Buch.

Inzwischen ist landesweit das neue, objektbezogene Grundbuch- und Katasteramt (Ktimatologio) im Aufbau, das nicht mehr namens-, sondern grundstücksbezogen geführt wird. Die früheren 392 klassischen Grundbuchämter wurden im Zuge dieser Reform in 79 moderne Katasterämter überführt. Die landesweite Kartierung war Mitte 2026 zu rund 99 % abgeschlossen; die vollständige Fertigstellung des Ktimatologio wird für Ende 2026 angestrebt.

Grundbucheintragungen genießen keinen öffentlichen Glauben

Bislang wird weder im klassischen Grundbuch noch – bis zum Abschluss der laufenden Reform – durchgängig im Ktimatologio der gesamte Immobilienbesitz einer Person in Griechenland oder die Gesamtheit der Rechtsgeschäfte zu einem bestimmten Grundstück zentral geführt. Eine Grundbuchrecherche ist deshalb stets auf den jeweils zuständigen Bezirk beschränkt: Besitzt eine Person Grundstücke an mehreren Orten Griechenlands, müssen bei allen zuständigen Ämtern gesonderte Recherchen durchgeführt werden. Für eine korrekte Grundbuchrecherche werden daher neben den vollständigen Personalien des Eigentümers auch der genaue Belegenheitsort des Grundstücks benötigt.

Zu beachten ist insbesondere, dass Grundbucheintragungen nach griechischem Recht keinen öffentlichen Glauben genießen. Grund dafür ist, dass die Grundbuchämter historisch nicht die materielle Rechtmäßigkeit (Legalitätsprüfung), sondern lediglich die formelle Ordnungsmäßigkeit der Eintragungen überprüft haben. Eine unwirksame Einigung über den Eigentumsübergang wird durch die Eintragung nicht geheilt; umgekehrt kann trotz formgültigen Kaufvertrags und ordnungsgemäßer Eintragung kein rechtmäßiges Eigentum erlangt werden, wenn der Verkäufer selbst nicht rechtmäßiger Eigentümer war. Mit dem fortschreitenden Aufbau des Ktimatologio verbessert sich diese Situation zunehmend, auch wenn ein vollständiger öffentlicher Glaube wie im deutschen Grundbuchrecht damit noch nicht einhergeht.

Die klassische Grundbuchrecherche beginnt mit der Einsicht in die alphabetisch geführten Registerbücher (vivlia meridon), die auf die übrigen Bücher des Grundbuchamtes verweisen.

Die 20-Jahres-Prüfung und die Ersitzung

Weil der gutgläubige Erwerb bei Immobilien in Griechenland nicht möglich ist, hat sich im Gegenzug das Institut der Ersitzung stark ausgeprägt (Art. 1045 ff. des griechischen Zivilgesetzbuches). Danach tritt nach zehn Jahren (ordnungsgemäße Ersitzung) oder nach 20 Jahren (außerordentliche Ersitzung) ein automatischer, originärer Eigentumserwerb ein. Aus diesem Grund ist es in der Praxis üblich, die vorherigen Eigentumsübertragungen an einem Grundstück über einen Zeitraum von mindestens 20 bis 30 Jahren zurückzuverfolgen, um mögliche Ersitzungsansprüche Dritter auszuschließen.

In Orten, in denen das Ktimatologio bereits eingeführt ist, empfiehlt sich weiterhin eine ergänzende Prüfung beim historischen Grundbuchamt, soweit ältere Rechtsvorgänge betroffen sind.

Durchführung der Recherche

Die Dauer einer Grundbuchrecherche hängt maßgeblich vom Umfang der zurückliegenden Übertragungen und der Art der früheren Verträge ab. Neben der anwaltlichen Vollrecherche besteht auch die Möglichkeit, beim Grundbuchamt eine einfache Bescheinigung über die Registereintragungen (merides) anzufordern; diese enthält jedoch nur einen Kurzüberblick und ersetzt keine Prüfung der zugrunde liegenden Verträge. Bei umfangreicher Übertragungshistorie ist die vollständige anwaltliche Recherche daher regelmäßig sowohl schneller als auch zuverlässiger und wird empfohlen.