Der Immobilienerwerb in Griechenland unterliegt verschiedenen Steuerarten, welche jeweils durch unterschiedliche Normen geregelt werden. Diese Steuern sind vor Vertragsabschluss zu entrichten. Die Grunderwerbssteuer fällt erst beim notariellen Abschluss des Kaufvertrages an. In allen anderen Fällen, wie beispielsweise der Beurkundung eines notariellen Vorvertrages, fällt keine Grunderwerbssteuer an.
Zur Ermittlung der Grunderwerbssteuer wird der von den Parteien im Vertrag angegebene Kaufpreis zugrunde gelegt. Da in der Vergangenheit oftmals ein geringerer als der tatsächlich vereinbarte Kaufpreis im Vertrag angegeben wurde (Unterverbriefung), hat der griechische Gesetzgeber ein System zur objektiven Wertermittlung (den sog. Einheitswert) von Immobilien entwickelt. Sollten die Vertragsparteien demnach im Vertrag einen geringeren als den von den Steuerbehörden für jedes Objekt festgelegten Einheitswert beurkunden, erfolgt die Besteuerung des Erwerbs dennoch auf der Grundlage des höheren Einheitswertes.
Das objektive System des Einheitswerts beruht auf Mindestwerten von Immobilien. Diese Mindestwerte werden für jede Immobilie gesondert nach verschiedenen Kriterien festgesetzt. Als Faktoren fließen zB die Lage des Objekts („Zonenwert“), die Immobilienfläche, das Stockwerk (bei Wohnungen), die Fassadenlänge (bei Geschäften), die Verfügbarkeit von Heizungsanlagen oder Aufzügen, usw. in die Wertfestsetzung ein.
In den vergangenen Jahren lag der Einheitswert der Immobilien meist deutlich unter ihrem Verkehrswert, welcher in bestimmten Gegenden sogar ein Mehrfaches des Einheitswertes betragen konnte. Aufgrund mehrfacher Anhebungen der Einheitswerte bestehen mittlerweile in zahlreichen Gegenden keine gravierenden Abweichungen zwischen Einheits- und Verkehrswert mehr. 2018 erfolgte eine Minderung der objektiven Werte.
Seit März 2023 fällt nun beim Erwerb einer Immobilie die Grunderwerbssteuer (F.M.A. „Foros Metavivasis Akinitou“) an.
Grunderwerbssteuer – FMA
Die Grunderwerbssteuer fällt bei jedem (synallagmatischen) Immobilienerwerb oder beim Erwerb dinglicher Rechte an einer Immobilie an (Artikel 1 des Gesetzes 1587/1950) und soweit keine Pflicht zur Zahlung der Mehrwertsteuer besteht. Die Grunderwerbssteuer richtet sich nach dem im Kaufvertrag aufgeführten Kaufpreis, außer in den Fällen, in denen der Kaufpreis geringer ist als der Einheitswert. In diesem Fall richtet sie sich nach dem Einheitswert. Steuerschuldner der Grunderwerbssteuer ist der Käufer. Er hat den dabei anfallenden Betrag vor der notariellen Beurkundung des Immobilienerwerbs an das zuständige Finanzamt zu bezahlen.
Der Steuersatz für die Grunderwerbssteuer beträgt 3,09%.
Das Gesetz 1078/1980 sieht eine Befreiung von der Pflicht zur Zahlung der Grunderwerbssteuer vor, soweit bestimmte Voraussetzungen beim Käufer vorliegen. Insbesondere erfolgt eine Befreiung von der Grunderwerbssteuer dann, wenn Ehegatten die gesamte Immobilie zum Volleigentum erwerben und dem Käufer, dem Ehepartner oder einem seiner minderjährigen Kinder kein Volleigentumsrecht, Nießbrauchrecht, oder Wohnrecht an einem anderen Haus oder einer anderen Wohnung zusteht, welches die Wohnbedürfnisse seiner Familie erfüllen kann. Dies gilt auch dann, soweit den vorgenannten Personen kein Volleigentumsrecht an einem bebaubaren Grundstück oder an einem ideellen Grundstücksanteil zusteht, welches flächenmäßig ihre Wohnbedürfnisse erfüllt und sich in einer Stadt bzw. Gemeinde mit mehr als 3000 Einwohnern befindet.
Die Befreiung beläuft sich für Ledige auf den Betrag von 200.000,- Euro und für Verheiratete auf 250.000,- Euro. Der Betrag erhöht sich für jedes der ersten beiden Kinder um jeweils 25.000,- Euro und um 30.000,- Euro für jedes weitere Kind. Für den Kauf von Grundstücken erfolgt die Befreiung für Ledige in Höhe von 50.000,- Euro und für Verheiratete in Höhe von 100.000,- Euro, sowie für die ersten beiden Kinder um jeweils 10.000,- Euro und um 15.000,- Euro für jedes weitere Kind.
(Stand: März 2026. Alle Angaben erfolgen unter Vorbehalt und ohne Gewähr.)
FAQ
Die wichtigste Steuer beim Erwerb ist die Grunderwerbsteuer (FMA). Sie beträgt aktuell 3 % des im Kaufvertrag aufgeführten Wertes. Falls der staatlich festgelegte „objektive Wert“ (Antikimeniki Axia) der Immobilie höher ist als der tatsächliche Kaufpreis, bildet dieser die Berechnungsgrundlage
Die Steuererklärung muss vor der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages eingereicht und die Steuer entrichtet werden. Dies geschieht heutzutage digital über die staatliche Plattform myPROPERTY. Der Notar darf den Vertrag erst beurkunden, wenn ihm der digitale Zahlungsnachweis des Finanzamtes vorliegt.
Die ENFIA ist eine laufende Steuer, die jeder Eigentümer von Immobilien in Griechenland (unabhängig vom Wohnsitz) jährlich zahlen muss. Sie berechnet sich im Wesentlichen wie folgt:
- Hauptsteuer: Basierend auf Lage, Fläche, Nutzung, Alter und Stockwerk der Immobilie.
- Zuschlag (früher Zusatzsteuer): Ein zusätzlicher Steueraufschlag fällt für natürliche Personen erst dann an, wenn der Gesamtwert des griechischen Immobilienvermögens des Eigentümers 000 € übersteigt.
Die Höhe variiert stark je nach Region. In ländlichen Gegenden kann sie bei wenigen hundert Euro liegen, in exklusiven Lagen deutlich höher. Die Steuerbescheide werden jährlich im elektronischen Steuerportal myAADE (früher TAXISnet) bereitgestellt und können meist in bis zu 12 monatlichen Raten gezahlt werden.
Ja, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Griechenland unterliegen der griechischen Einkommensteuer. Der Steuersatz ist progressiv gestaffelt:
- 15 % für Einnahmen bis 12.000 €
- 35 % für Einnahmen zwischen 12.001 € und 35.000 €
- 45 % für Einnahmen über 35.000 €
In Griechenland gibt es eine theoretische Kapitalertragsteuer von 15 % auf den Gewinn beim Verkauf von Immobilien durch Privatpersonen. Allerdings wurde die Anwendung dieser Steuer in den letzten Jahren mehrfach ausgesetzt (aktuell bis Ende 2026), um den Immobilienmarkt attraktiv zu halten. Es sollte jedoch vor jedem Verkauf geprüft werden, ob die Aussetzung noch in Kraft ist.
Griechenland nimmt am automatischen Informationsaustausch über Finanzkonten teil. Zudem sind alle Immobilien im nationalen Grundbuch (Ktimatologio) und im Steuerregister (Formular E9) erfasst. Eine Nicht-Deklarierung führt zu hohen Bußgeldern, Nachzahlungen und massiven Problemen beim späteren Verkauf oder im Falle einer Vererbung.**