P4 – Grunderwerbs- und Immobiliensteuer in Griechenland

Grunderwerbs- und Immobiliensteuer in Griechenland: Was Käufer wissen müssen

Schnelle Antwort: Beim Kauf einer Immobilie in Griechenland fallen Grunderwerbsteuer (3,09 % des Kaufpreises oder steuerlichen Einheitswerts), jährliche Grundsteuer (ENFIA) sowie ggf. Mehrwertsteuer auf Neubauten an. Wer die Steuerstruktur kennt, kann die Gesamtkosten realistisch kalkulieren und teure Überraschungen vermeiden.

Immobilien in Griechenland sind im europäischen Vergleich oft günstig. Doch zwischen dem ausgehandelten Kaufpreis und dem tatsächlichen Gesamtaufwand klafft regelmäßig eine Lücke – weil Steuern, Notargebühren und laufende Abgaben unterschätzt oder komplett übersehen werden. Für deutsche Käufer, die mit dem deutschen Steuersystem vertraut sind, ist das griechische System zunächst ungewohnt. Die Logik dahinter ist aber verständlich, wenn man sie einmal kennt.

Dieser Beitrag erklärt, welche Steuern beim Immobilienkauf in Griechenland anfallen, wie sie berechnet werden und was Käufer jährlich einplanen müssen. Wer darüber hinaus eine umfassende Begleitung beim Immobilienkauf und -verkauf in Griechenland benötigt, findet bei KPAG Kosmidis & Partner und Hermes Tax & Consulting IKE erfahrene Ansprechpartner.

Welche Steuern fallen beim Immobilienkauf in Griechenland an?

Beim Erwerb einer griechischen Immobilie sind im Wesentlichen drei steuerliche Vorgänge relevant: die Grunderwerbsteuer beim Kauf, die Mehrwertsteuer bei Neubauten sowie die jährlich anfallende Grundsteuer ENFIA nach dem Erwerb. Hinzu kommen in bestimmten Konstellationen Einkommensteuer auf Mieteinnahmen und Kapitalertragsteuer beim späteren Verkauf.

Grunderwerbsteuer (Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων)

Was ist die griechische Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer ist die zentrale Steuer beim Kauf einer Bestandsimmobilie in Griechenland. Sie beträgt einheitlich 3 % des Kaufpreises, zuzüglich eines kommunalen Anteils von 3 % auf die Steuer selbst – was einen effektiven Gesamtsatz von 3,09 % ergibt.

Wie wird die Bemessungsgrundlage ermittelt?

Grundlage für die Steuerberechnung ist der höhere Wert aus zwei Größen:

• dem tatsächlichen Kaufpreis (wie im Kaufvertrag vereinbart), und
• dem steuerlichen Einheitswert der Immobilie (Αντικειμενική Αξία).

Der steuerliche Einheitswert wird vom griechischen Finanzamt auf Basis staatlich festgelegter Zonen- und Quadratmeterwerte ermittelt. In begehrten Lagen – etwa Athen-Zentrum, Mykonos oder Santorini – kann der Einheitswert den Marktwert inzwischen übersteigen. In ländlicheren Regionen liegt er oft darunter. Diese Asymmetrie macht eine Vorabprüfung des Einheitswerts zu einem wichtigen Schritt im Kaufprozess.

Wann und wie wird die Grunderwerbsteuer bezahlt?

Die Steuer muss vor der notariellen Beurkundung entrichtet werden. Ohne den Nachweis der geleisteten Zahlung – in Form einer Steuerquittung – wird der Notartermin nicht abgehalten. Der Käufer reicht die Steuererklärung beim zuständigen Finanzamt ein, zahlt den Betrag und erhält eine Bestätigung, die dem Notar vorgelegt wird.

Hermes Tax & Consulting IKE unterstützt Käufer bei der korrekten Berechnung und fristgerechten Einreichung der Grunderwerbsteuererklärung.

Mehrwertsteuer beim Kauf von Neubauten

Wann gilt MwSt. statt Grunderwerbsteuer?

Nicht alle griechischen Immobilien unterliegen der Grunderwerbsteuer. Bei Neubauten, für die die Baugenehmigung nach dem 1. Januar 2006 erstmals erteilt wurde, kann der Kauf der Mehrwertsteuer unterliegen – derzeit 24 %.

Diese Regelung gilt jedoch nicht uneingeschränkt. Zwischen 2020 und 2024 hat der griechische Gesetzgeber die Anwendung der Mehrwertsteuer auf Neubauten mehrfach ausgesetzt und befristet auf die Grunderwerbsteuer umgestellt. Der jeweils aktuelle Status muss vor Vertragsschluss geprüft werden, da er erheblichen Einfluss auf die Gesamtkosten hat.

Praktische Bedeutung für Käufer

Wer eine Neubauimmobilie in Griechenland kauft, sollte frühzeitig klären, welches Steuerregime gilt. Ein Anwalt für griechisches Recht prüft diesen Punkt im Rahmen der Due-Diligence-Phase und stellt sicher, dass die korrekte Steuer zum richtigen Zeitpunkt abgeführt wird.

ENFIA – Die jährliche Grundsteuer in Griechenland

Was ist der ENFIA?

Der ENFIA (Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων) ist die einheitliche jährliche Grundsteuer, die seit 2014 in Griechenland für alle Immobilieneigentümer gilt – unabhängig davon, ob der Eigentümer in Griechenland oder im Ausland lebt. Deutsche Eigentümer einer griechischen Ferienwohnung, eines Grundstücks oder einer Eigentumswohnung sind steuerpflichtig.

Wie wird der ENFIA berechnet?

Die Berechnung des ENFIA erfolgt auf Basis des steuerlichen Einheitswerts der Immobilie und berücksichtigt folgende Faktoren:

• Lage (Zone) der Immobilie
• Fläche des Gebäudes bzw. des Grundstücks
• Baujahr und Stockwerk
• Nutzungsart (Wohn- oder Gewerbeobjekt)

Für natürliche Personen mit einem Gesamtimmobilienwert (steuerlicher Einheitswert aller griechischen Objekte) unter einem bestimmten Schwellenwert können Freibeträge oder Ermäßigungen gelten. Wer seinen Hauptwohnsitz in Griechenland hat und bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschreitet, profitiert ebenfalls von Nachlässen.

ENFIA für Auslandsgriechen und nicht in Griechenland ansässige Eigentümer

Deutsche Eigentümer ohne Wohnsitz in Griechenland werden wie alle anderen Eigentümer zum ENFIA veranlagt. Die Steuerbescheide werden über das Portal der griechischen Steuerverwaltung (AADE) zugestellt und müssen innerhalb der jährlichen Frist beglichen werden – in der Regel in mehreren Monatsraten.

Wer keinen Zugang zum griechischen Steuerportal hat oder die Sprache nicht beherrscht, sollte einen Steuerberater oder Anwalt mit der Betreuung beauftragen. Hermes Tax & Consulting IKE übernimmt für deutschsprachige Eigentümer die vollständige ENFIA-Abwicklung.

Einkommensteuer auf Mieteinnahmen in Griechenland

Wer die griechische Immobilie vermietet, muss die Mieteinnahmen in Griechenland versteuern. Das gilt unabhängig vom Wohnsitz des Vermieters. Die Steuersätze sind progressiv:

Zusätzlich gilt ein Solidaritätsbeitrag, der in den letzten Jahren schrittweise reduziert wurde.

Wer über Plattformen wie Airbnb oder Booking.com vermietet, unterliegt besonderen Meldepflichten beim griechischen Finanzamt – einschließlich der Registrierung als Kurzzeitvermietungsanbieter. Versäumnisse in diesem Bereich führen zu empfindlichen Bußgeldern.

Kapitalertragsteuer beim Immobilienverkauf

Beim Verkauf einer griechischen Immobilie kann Kapitalertragsteuer anfallen. Griechenland hat die Anwendung der Kapitalertragsteuer auf private Immobilientransaktionen seit 2016 mehrfach ausgesetzt; der jeweilige aktuelle Rechtsstatus muss vor einem geplanten Verkauf geprüft werden.

Wenn die Kapitalertragsteuer greift, beträgt sie 15 % auf den Veräußerungsgewinn. Als Gewinn gilt die Differenz zwischen dem Kaufpreis (zuzüglich nachgewiesener Investitionen) und dem Verkaufspreis.

Sonderthema: Immobiliensteuer bei Erbschaft

Wer eine griechische Immobilie erbt, zahlt keine Grunderwerbsteuer, sondern Erbschaftssteuer. Bemessungsgrundlage ist hier ebenfalls der steuerliche Einheitswert. Einzelheiten zur griechischen Erbschaftssteuer sind im Beitrag über Erbschaft in Griechenland regeln sowie bei der Anwaltsgesellschaft KPAG Kosmidis & Partner zu erfahren.

Doppelbesteuerungsabkommen: Was gilt zwischen Deutschland und Griechenland?

Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Griechenland regelt, welchem Staat das Besteuerungsrecht für bestimmte Einkunftsarten zusteht. Für Immobilieneinkünfte – Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne – steht das Besteuerungsrecht grundsätzlich dem Staat zu, in dem die Immobilie belegen ist. Das bedeutet: Mieteinnahmen aus einer griechischen Immobilie werden primär in Griechenland besteuert. Deutschland rechnet diese Steuer in der Regel an, um eine Doppelbesteuerung zu vermeiden.

Dennoch können deutsche Eigentümer zur Abgabe einer deutschen Steuererklärung verpflichtet sein, in der die griechischen Einkünfte angegeben werden. Eine professionelle steuerliche Beratung, die beide Systeme kennt, ist hier unverzichtbar.

Checkliste: Steuerliche Vorbereitung vor dem Immobilienkauf

Vor dem Kauf einer griechischen Immobilie sollten folgende steuerliche Fragen geklärt sein:

• AFM beantragt? Ohne griechische Steuer-ID ist kein Kaufvertrag möglich.
• Einheitswert geprüft? Der steuerliche Einheitswert bestimmt die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer.
• Neubau oder Bestand? Die Frage, ob MwSt. oder Grunderwerbsteuer gilt, entscheidet über die Steuerhöhe.
• ENFIA-Vorbelastung geprüft? Vor dem Kauf sollte geprüft werden, ob der Verkäufer alle ENFIA-Zahlungen geleistet hat. Offene Rückstände können auf die neue Eigentümerschaft übergehen.
• Mietabsicht geklärt? Wer vermieten möchte, muss sich mit den Meldepflichten und Steuersätzen vertraut machen.
• Steuerberater eingeschaltet? Hermes Tax & Consulting IKE übernimmt AFM-Beantragung, Grunderwerbsteuererklärung und laufende ENFIA-Abwicklung.

Notarkosten, Maklergebühren und weitere Erwerbsnebenkosten

Neben den Steuern kommen folgende Nebenkosten hinzu:

• Notargebühren: Gesetzlich geregelt, ca. 0,8–1 % des Kaufpreises zzgl. MwSt.
• Katastereintragungsgebühr: 0,475 % des Kaufpreises
• Maklergebühren: In der Regel je 2 % von Käufer und Verkäufer, zzgl. MwSt.
• Anwaltshonorar: Abhängig vom Leistungsumfang, individuell vereinbar

Insgesamt sollten Käufer mit Erwerbsnebenkosten von 7–10 % des Kaufpreises kalkulieren – Steuern, Gebühren und professionelle Begleitung zusammengerechnet.

Steuerliche Registrierung nach dem Kauf

Mit dem Erwerb einer griechischen Immobilie entstehen steuerliche Meldepflichten, die unmittelbar nach dem Kauf zu erfüllen sind:

1. E9-Formular: Jeder Eigentümer muss seine griechischen Immobilien im jährlichen Vermögensverzeichnis (E9) beim Finanzamt melden. Änderungen durch Kauf, Verkauf oder Erbschaft sind unverzüglich einzutragen.
2. Registrierung beim Katasteramt: Die notarielle Urkunde muss beim Κτηματολόγιο eingetragen werden.
3. Steuerliche Anmeldung als Vermieter: Wer vermieten möchte, muss sich zuvor beim griechischen Finanzamt als Vermieter registrieren lassen.

Details zur steuerlichen Registrierung in Griechenland finden Sie in einem eigenen Beitrag dieser Reihe.

Jetzt handeln: Steuerliche Klarheit vor dem Kauf

Steuern sind kein unangenehmes Nachthema, das man nach dem Kauf regelt. Sie sind ein zentraler Kostenfaktor, der die Rentabilität eines Immobilienkaufs maßgeblich beeinflusst. Wer die griechische Steuerstruktur versteht, kauft informiert – und zahlt nicht mehr als nötig.

Hermes Tax & Consulting IKE begleitet deutschsprachige Immobilienkäufer durch alle steuerlichen Schritte: von der AFM-Beantragung über die Grunderwerbsteuererklärung bis zur laufenden ENFIA-Betreuung. KPAG Kosmidis & Partner sorgt für die rechtliche Absicherung der Transaktion.

Kontaktieren Sie uns vor dem Kauf – nicht danach.