Immobilie in Griechenland kaufen und verkaufen: Der komplette Leitfaden

Schnelle Antwort: Wer in Griechenland eine Immobilie kauft oder verkauft, benötigt eine griechische Steuer-ID (AFM), einen unabhängigen Anwalt und einen Notar. Der Prozess umfasst Due Diligence, Vorvertrag, notarielle Beurkundung und Katastereintragung. Ohne sorgfältige rechtliche Begleitung drohen ungültige Verträge, versteckte Lasten und steuerliche Strafen.

Der griechische Immobilienmarkt hat sich in den letzten Jahren grundlegend gewandelt. Nach den wirtschaftlichen Verwerfungen des letzten Jahrzehnts zieht Griechenland wieder starke internationale Nachfrage an – von Athen über Thessaloniki bis zu den Inseln. Die Preise steigen, die Nachfrage internationaler Käufer wächst, und das Golden-Visa-Programm hat zusätzliche Investitionsimpulse gesetzt.

Doch Kaufen und Verkaufen in Griechenland folgt eigenen Regeln. Das griechische Kataster ist noch nicht vollständig digitalisiert, baurechtliche Altlasten sind verbreitet, und die steuerlichen Pflichten beim Kauf überraschen viele Käufer. Wer diesen Markt kennt und rechtlich richtig aufgestellt ist, kann attraktive Objekte sichern. Wer die Regeln nicht kennt, zahlt doppelt.

Dieser Leitfaden führt Sie durch beide Seiten der Transaktion: den Kauf als ausländischer Investor und den Verkauf einer bereits gehaltenen Immobilie. KPAG Kosmidis & Partner begleitet beide Prozesse rechtlich, Hermes Tax & Consulting IKE übernimmt die steuerliche Abwicklung.

Wer darf in Griechenland Immobilien kaufen?

EU-Bürger – darunter alle deutschen Staatsangehörigen – dürfen in Griechenland ohne Einschränkungen Immobilien erwerben. Es gibt keine Genehmigungspflichten, keine Wartefristen und keine Betragsgrenzen.

Eine Ausnahme gilt für bestimmte Grenzzonen (παραμεθόριες περιοχές), insbesondere an der Landgrenze zur Türkei und an strategisch relevanten Küstenabschnitten. Hier benötigen auch EU-Bürger in Einzelfällen eine Sondergenehmigung des zuständigen Regionalrats. Ein Anwalt für griechisches Recht klärt vorab, ob das gewünschte Objekt in einer solchen Zone liegt.

Für Nicht-EU-Bürger gelten strengere Anforderungen. Das Golden-Visa-Programm bietet hier einen Sonderweg: Ein qualifizierter Immobilienkauf eröffnet den Zugang zu einem griechischen Aufenthaltstitel.

Pflicht-Voraussetzung: Die griechische Steuer-ID (AFM)

Ohne eine griechische Steueridentifikationsnummer (Αριθμός Φορολογικού Μητρώου, AFM) ist kein Immobilienkauf in Griechenland möglich. Die AFM wird benötigt für:

• die Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Notar,
• die Entrichtung der Grunderwerbsteuer,
• die spätere Eintragung in das Immobilienverzeichnis E9,
• alle steuerlichen Meldepflichten nach dem Kauf.

Die AFM kann persönlich beim zuständigen griechischen Finanzamt beantragt werden oder über einen bevollmächtigten Vertreter. KPAG Kosmidis & Partner übernimmt diese Beantragung für Mandanten mit Wohnsitz in Deutschland, ohne dass ein Griechenlandbesuch erforderlich ist.

Der Kaufprozess Schritt für Schritt

Schritt 1: Objektauswahl und erste Prüfung

Die Immobiliensuche erfolgt über Makler, Online-Plattformen oder persönliche Netzwerke. Sobald ein konkretes Objekt ins Visier genommen wird, sollte ein Anwalt eingeschaltet werden – noch bevor ein Angebot abgegeben oder eine Anzahlung geleistet wird.

Eine frühzeitige anwaltliche Vorprüfung gibt Auskunft darüber, ob das Objekt überhaupt verkehrsfähig ist: Ist der Verkäufer als Eigentümer eingetragen? Gibt es Miteigentumsanteile? Bestehen Hypotheken?

Schritt 2: Due-Diligence-Prüfung

Die Due-Diligence-Prüfung ist der wichtigste Schritt im gesamten Kaufprozess. Sie umfasst:

Grundbuchrecherche: Im Kataster (Κτηματολόγιο) oder im alten Hypothekenregister (Υποθηκοφυλακείο) wird die vollständige Eigentumskette recherchiert. Belastungen, Pfandrechte und Hypotheken werden identifiziert.

Steuerrecherche: Offene ENFIA-Verbindlichkeiten, Steuerschulden des Verkäufers und mögliche Vollstreckungen auf die Immobilie werden geprüft.

Baurechtliche Prüfung: Der Anwalt kontrolliert, ob die tatsächliche Bausubstanz mit der genehmigten Baugenehmigung übereinstimmt. Illegale Anbauten (αυθαίρετα) werden identifiziert und ihre Regularisierbarkeit eingeschätzt.

Urbanistischer Status: Darf auf dem Grundstück gebaut werden? Welche Bebauungsdichte ist zulässig? Ist das Objekt als Ferienwohnung oder Langzeitmietung nutzbar?

Energieausweis: Seit 2011 ist der Energieausweis (Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης) in Griechenland Pflicht. Er muss vor der Beurkundung vorgelegt werden.

Schritt 3: Reservierung und Vorvertrag

Ist die Due Diligence positiv abgeschlossen, wird in der Regel zunächst eine Reservierungsvereinbarung mit einer Anzahlung abgeschlossen, um die Immobilie vom Markt zu nehmen. Diese Vereinbarung ist rechtlich bindend – sie sollte daher von einem Anwalt formuliert oder zumindest geprüft werden.

Der formelle Vorvertrag (Προσύμφωνο) legt alle wesentlichen Bedingungen des Kaufs fest: Kaufpreis, Zahlungsplan, Übergabedatum, aufschiebende Bedingungen. Ein gut formulierter Vorvertrag schützt vor einseitigem Rücktritt und regelt Konsequenzen für den Fall, dass Bedingungen nicht erfüllt werden.

Schritt 4: Notarielle Beurkundung

Der endgültige Kaufvertrag wird vor einem griechischen Notar beurkundet. Der Notar liest den Vertragstext in Anwesenheit beider Parteien vor, überprüft die Identitäten und stellt sicher, dass die gesetzlichen Formalien eingehalten werden.

Vor dem Notartermin müssen folgende Unterlagen vorliegen:

• Nachweis der gezahlten Grunderwerbsteuer
• AFM beider Parteien
• Grundbuchauszug (nicht älter als 30 Tage)
• Energieausweis
• Bescheinigung über keine offenen Steuerschulden des Verkäufers (ENFI-Reinheitsbescheinigung)
• Ggf. Regularisierungsnachweise für illegale Anbauten

Sprechen Käufer oder Verkäufer kein Griechisch, muss ein vereidigter Dolmetscher anwesend sein oder der Vertrag zweisprachig beurkundet werden. Alternativ kann ein bevollmächtigter Anwalt die Unterzeichnung im Namen des Käufers vornehmen – ein in der Praxis häufig gewählter Weg für Auslandskäufer.

Schritt 5: Katastereintragung

Nach der Beurkundung wird der Kaufvertrag beim Katasteramt eingetragen. Diese Eintragung ist rechtlich konstitutiv: Erst mit ihr wird der Käufer vollständiger Eigentümer mit Wirkung gegenüber Dritten. Bis zur Eintragung besteht ein Übertragungsrisiko – etwa wenn zwischen Beurkundung und Eintragung eine Pfändung gegen den Verkäufer eingetragen wird.

Der Verkaufsprozess: Was Eigentümer wissen müssen

Steuerliche Vorbereitung

Vor dem Verkauf einer griechischen Immobilie müssen Verkäufer sicherstellen, dass:

• alle ENFIA-Zahlungen der vergangenen Jahre vollständig beglichen sind,
• die Immobilie korrekt im E9-Formular eingetragen ist,
• keine offenen Steuerschulden beim Finanzamt bestehen.

Fehlen diese Voraussetzungen, ist eine Beurkundung nicht möglich.

Kapitalertragsteuer beim Verkauf

Griechenland hat die Kapitalertragsteuer auf private Immobilientransaktionen in den letzten Jahren mehrfach ausgesetzt. Der aktuelle Stand muss vor dem Verkauf geprüft werden. Sollte die Steuer greifen, beträgt sie 15 % auf den Veräußerungsgewinn.

Makler oder Direktverkauf?

Griechische Makler arbeiten in der Regel auf Provisionsbasis. Die Courtage wird üblicherweise zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Ein Direktverkauf ist möglich, erfordert aber mehr Eigenaufwand bei der Käufersuche und Vertragsgestaltung.

Anwaltliche Begleitung auch auf Verkäuferseite

Auch Verkäufer benötigen anwaltliche Unterstützung. Der Anwalt prüft die Vollständigkeit der Unterlagen, begleitet die Kaufpreisverhandlung und stellt sicher, dass der Kaufvertrag die Interessen des Verkäufers schützt – etwa durch klare Regelungen zur Übergabe und zur Mängelfreiheit.

Das Golden-Visa-Programm beim Immobilienkauf

Für Nicht-EU-Bürger bietet das griechische Golden-Visa-Programm (Programm für Investoren-Aufenthaltstitel) einen attraktiven Anreiz: Ein Immobilienkauf ab bestimmten Mindestbeträgen berechtigt zum griechischen Aufenthaltstitel für fünf Jahre – verlängerbar, solange die Immobilie gehalten wird.

Die Mindestschwellen variieren seit der Programmreform 2023 je nach Region:

• Athen, Thessaloniki, Mykonos, Santorini: 800.000 €
• Übrige Regionen: 400.000 €

Das Programm gilt grundsätzlich für Nicht-EU-Bürger, kann aber innerhalb von Familien mit gemischter Staatsbürgerschaft relevant sein. Für Aufenthaltsrechtsfragen in Griechenland empfiehlt sich ein Blick in den Beitrag über die Aufenthaltserlaubnis für Deutsche in Griechenland.

Typische Fallstricke und wie Sie sie vermeiden

Ungeklärte Eigentumsrechte

Viele griechische Immobilien – besonders auf Inseln und in ländlichen Regionen – verfügen über keine vollständige Katastergeschichte. Die Eigentumskette wurde oft über Generationen nicht lückenlos dokumentiert. Eine sorgfältige Grundbuchrecherche durch einen Fachmann ist deshalb keine Option, sondern Pflicht.

Illegale Anbauten (Αυθαίρετα)

Griechenland hat über Jahrzehnte hinweg ein erhebliches Problem mit nicht genehmigten Bauten angehäuft. Beim Kauf einer solchen Immobilie übernimmt der Käufer die Pflicht zur Regularisierung. Die Kosten dafür können erheblich sein. Ein Anwalt prüft, ob eine Regularisierung möglich und wirtschaftlich sinnvoll ist.

Barzahlung des Kaufpreises

Seit 2014 schreibt griechisches Recht vor, dass Immobilienverkäufe oberhalb bestimmter Beträge per Banküberweisung abgewickelt werden müssen. Barzahlungen können zur steuerlichen Anfechtbarkeit und in extremen Fällen zur Nichtigkeit des Vertrags führen.

Fehlende Energieausweise

Fehlt der Energieausweis zum Notartermin, kann die Beurkundung nicht stattfinden. Dieses Dokument sollte frühzeitig vom Verkäufer angefordert werden.

Laufende Pflichten nach dem Kauf

Mit dem Kauf endet die rechtliche und steuerliche Beziehung zur griechischen Immobilie nicht. Als Eigentümer entstehen jährlich wiederkehrende Pflichten:

• ENFIA-Zahlung
• E9-Aktualisierung bei Eigentumsveränderungen
• Einkommensteuererklärung bei Mieteinnahmen
• Meldung von Kurzzeitvermietungen beim griechischen Finanzamt

Detaillierte Informationen zur Grunderwerbs- und Immobiliensteuer in Griechenland finden Sie in einem separaten Beitrag dieser Reihe.

Sicher kaufen und verkaufen mit KPAG und Hermes Tax

Ein Immobilienkauf oder -verkauf in Griechenland ist ein mehrschichtiger Prozess – rechtlich, steuerlich und administrativ. Wer ihn ohne Begleitung angeht, übersieht leicht Details, die hinterher erhebliche Kosten verursachen.

KPAG Kosmidis & Partner begleitet Käufer und Verkäufer rechtlich durch den gesamten Prozess – von der ersten Prüfung bis zur Katastereintragung. Hermes Tax & Consulting IKE übernimmt alle steuerlichen Aspekte: AFM-Beantragung, Grunderwerbsteuererklärung, ENFIA und laufende Steuerpflichten.

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