Immobilien in Griechenland kaufen

Immobilien in Griechenland kaufen – Rechtliche Grundlagen zum Hauskauf

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Traumhafte Inseln, antike Städte und atemberaubende Landschaften: Griechenland ist Jahr für Jahr eines der beliebtesten Reiseziele für Millionen von Touristen. Viele träumen davon, sich in Griechenland dauerhaft niederzulassen oder eine Ferienimmobilie zu erwerben. Infolge der Finanzkrise waren die Preise für griechische Immobilien über viele Jahre stark gesunken; inzwischen ziehen sie – getrieben durch die starke Nachfrage aus dem Ausland – in vielen Regionen wieder spürbar an. Im Vergleich zu anderen südeuropäischen EU-Ländern bewegen sich die Preise vielerorts aber weiterhin auf moderatem Niveau.

Ein Immobilienkauf in Griechenland erweist sich für viele Käufer als lukrativ. Neben Häusern und Maisonette-Wohnungen in den Großstädten Athen und Thessaloniki werden insbesondere Immobilien auf den touristisch stark frequentierten Inseln wie Kreta, Mykonos, Rhodos, Korfu oder Santorin sowie Feriendomizile auf dem Peloponnes oder in Chalkidiki stark nachgefragt. Besonders attraktiv für Investoren ist häufig die touristische Kurzzeitvermietung (Airbnb und vergleichbare Plattformen) – hierbei sind allerdings die kommunalen und steuerlichen Vorgaben für die Kurzzeitvermietung zu beachten, die in den letzten Jahren verschärft wurden.

In welchen Regionen kann man Immobilien in Griechenland kaufen?

Das Land ist facettenreich und besticht durch seine reiche Geschichte ebenso wie durch moderne Infrastruktur. Zu den beliebtesten Regionen zählen:

• Athen & Attika: Attika ist die bevölkerungsreichste Region Griechenlands mit der Hauptstadt Athen. Die Immobilienpreise sind hier zuletzt aufgrund der hohen Nachfrage gestiegen, liegen im Vergleich zu deutschen Großstädten jedoch weiterhin oft niedriger.
• Kykladen: Die Inselgruppe im Ägäischen Meer – etwa Santorin, Mykonos, Naxos oder Syros – ist bei Touristen und Käufern gleichermaßen beliebt und über Fähren sowie Flughäfen gut angebunden.
• Peloponnes: Auf der südlich des Festlands gelegenen Halbinsel leben rund eine Million Menschen. Historisch bekannt sind die Städte Korinth und Sparta sowie das antike Heiligtum von Olympia. Besonders gefragt sind Häuser und Villen mit Meerblick, häufig als Zweitwohnsitz.
• Kreta: die größte griechische Insel und fünftgrößte Insel im Mittelmeer, bekannt für rund 300 Sonnentage im Jahr und als bedeutender Olivenölexporteur der EU. Die Preise variieren deutlich zwischen dem in der Regel teureren Westen und dem günstigeren Osten der Insel.
• Korfu: eine der wohlhabendsten Regionen Griechenlands mit langer touristischer Tradition, mit einem vielfältigen Angebot vom Dorfhaus bis zur Ferienvilla am Ionischen Meer.
• Thessaloniki: die zweitwichtigste Metropole Griechenlands, mit bedeutendem Hafen, internationalem Flughafen und zentraler Anbindung an das europäische Straßen- und Bahnnetz – auch für Unternehmen mit Interesse an einem Geschäftssitz attraktiv.

Welche Immobilien können Sie in Griechenland kaufen?

Für die Wahl der passenden Immobilie ist vor allem der geplante Verwendungszweck entscheidend:

• Wohnimmobilien: Stadtwohnungen und Apartments eignen sich als Zweitwohnsitz, Häuser und freistehende Villen bieten häufig zusätzlich einen Blick auf die Landschaft. Im Vergleich zu anderen europäischen Ländern sind die Kaufpreise oft günstiger, während sich bei touristischer Vermietung gute Renditen erzielen lassen.
• Grundstücke: Der Kauf eines Baugrundstücks eignet sich für individuelle Bauvorhaben. Auf dem griechischen Markt sind zudem häufig halbfertige Gebäude erhältlich, die sich vergleichsweise günstig erwerben und nach eigenen Vorstellungen fertigstellen lassen.
• Gewerbeimmobilien: Unternehmen, die in Griechenland gründen oder expandieren möchten, profitieren von günstigen Standortbedingungen und der geostrategischen Lage im östlichen Mittelmeer innerhalb der EU – vom Bürokomplex über Logistikzentren bis zur Produktionsstätte.

Ablauf, Kaufvertrag und Grundbuch

Griechische Immobilienkäufe werden durch einen präzise gefassten notariellen Kaufvertrag abgewickelt, der den Kaufgegenstand exakt beschreibt sowie Kaufpreis, Fälligkeit, Rücktrittsrechte und etwaige Vertragsstrafen regelt. Wie im deutschen Recht wird der Eigentumswechsel nach griechischem Zivilgesetzbuch erst mit der Eintragung beim zuständigen Grundbuch- beziehungsweise Katasteramt vollzogen; die Zahlung der Grunderwerbsteuer ist Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung.

Das Grundbuchamt (Ypothikofylakio) beziehungsweise das nationale Kataster (Ktimatologio) ist für bestimmte Gemeinden zuständig. Historisch wurden griechische Grundbücher personenbezogen (nach dem Namen des Eigentümers) statt flurstücksbezogen geführt; zur Behebung der damit verbundenen Schwierigkeiten wird das Ktimatologio als objektbezogenes, dem deutschen Grundbuch nachempfundenes System aufgebaut. Mitte 2026 waren rund 99 % des Landes erfasst; die vollständige Fertigstellung wird für Ende 2026 angestrebt. Sobald die Einspruchsfristen einer Region abgelaufen und die Eintragungen endgültig geworden sind, nähert sich die Rechtssicherheit des Ktimatologio zunehmend dem deutschen Modell an.

Bei der notariellen Protokollierung des Kaufvertrags besteht seit der Reform des Gesetzes 4194/2013 kein Anwaltszwang mehr. Gleichwohl ist die Beauftragung eines Rechtsanwalts – insbesondere für die Käuferseite – dringend empfehlenswert, da dieser die Grundbuchrecherche durchführt, das Objekt rechtlich prüft und den Vertrag vorbereitet.

Benötigte Dokumente

Für den Kauf einer Immobilie in Griechenland werden regelmäßig benötigt:

• eine griechische Steuernummer,
• ein gültiger Personalausweis oder Reisepass,
• ein Nachweis des zuständigen Finanzamtes über die entrichtete Grunderwerbsteuer.

Nebenkosten und Besteuerung

Neben dem Kaufpreis sollten folgende Nebenkosten und Steuern einkalkuliert werden:

• Grunderwerbsteuer: rund 3,09 % des Kaufpreises beziehungsweise des höheren Einheitswertes (3 % zuzüglich einer kommunalen Abgabe von 3 % auf den Steuerbetrag).
• Notarkosten: gestaffelt nach Kaufpreis, in der Praxis meist zwischen rund 0,8 % und 1 % des Kaufpreises.
• Kosten für die Eintragung beim Grundbuch- beziehungsweise Katasteramt: etwa 0,5 % des Kaufpreises, zuzüglich Mehrwertsteuer auf die Gebühr selbst.
• Maklerprovision: in der Praxis meist rund 2 % (zuzüglich Mehrwertsteuer) je Vertragspartei.
• Mehrwertsteuer bei Neubauten: grundsätzlich 24 % des Kaufpreises; die Anwendung ist derzeit bis zum 31.12.2026 ausgesetzt, sodass insoweit lediglich die Grunderwerbsteuer anfällt.
• Laufende Immobiliensteuer (ENFIA): seit 2014 die einheitliche, jährlich für jede Immobilie gesondert berechnete Steuer.