Beim Kauf einer Immobilie in Griechenland fallen neben dem Kaufpreis verschiedene Nebenkosten an, die bereits bei der Kalkulation des Erwerbs berücksichtigt werden sollten. Die wesentlichen Positionen im Überblick:
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer ist grundsätzlich vom Käufer zu entrichten. Der aktuelle Satz beträgt 3 % des Kaufpreises beziehungsweise des höheren Einheitswertes, zuzüglich einer kommunalen Abgabe von 3 % auf den Steuerbetrag – effektiv also rund 3,09 % des Kaufpreises.
Beim Kauf von Neubauten unmittelbar vom Bauunternehmer (maßgeblich ist eine Baugenehmigung ab dem 1.1.2006) sieht das Gesetz statt der Grunderwerbsteuer grundsätzlich eine Mehrwertsteuer von 24 % vor. Diese Mehrwertsteuerpflicht ist jedoch bereits seit 2019 ausgesetzt; die Aussetzung wurde seither mehrfach verlängert und gilt nach derzeitigem Stand bis zum 31.12.2026. In der Praxis fällt beim Kauf entsprechender Neubauten daher meist die reguläre Grunderwerbsteuer von 3 % an. Da die Verlängerung jeweils befristet erfolgt, sollte vor jedem Vertragsschluss aktuell geprüft werden, ob die Aussetzung im maßgeblichen Zeitpunkt noch gilt.
In bestimmten, gesetzlich geregelten Fällen sind darüber hinaus Steuerbefreiungen möglich, etwa beim Erwerb einer Wohnimmobilie zum Zweck des Erstwohnsitzes, sofern der Käufer seinen Wohnsitz in Griechenland begründet.
Beurkundungskosten
Die notariellen Beurkundungskosten bemessen sich nach dem im Kaufvertrag genannten oder dem vom Finanzamt festgelegten Einheitswert der Immobilie, je nachdem, welcher Wert höher liegt. Sie betragen durchschnittlich rund 1 % bis 1,2 % dieses Gegenstandswertes, zuzüglich Mehrwertsteuer, wobei der Satz bei sehr hohen Immobilienwerten degressiv sinken kann.
Die Beurkundungskosten trägt grundsätzlich der Käufer, dem auch ein in der Praxis anerkanntes Wahlrecht hinsichtlich der Person des Notars zusteht. Die Parteien können zur Kostentragung jedoch auch eine abweichende Vereinbarung treffen.
Grundbuch- beziehungsweise Katasterkosten
Für die Eintragung des Eigentumsübergangs beim Grundbuch- beziehungsweise Katasteramt fallen weitere Kosten von rund 0,5 % bis 0,7 % des Vertragswertes an, zuzüglich Auslagen je nach Einzelfall.
Anwaltskosten
Das Anwaltshonorar ist seit der Reform von 2013 grundsätzlich frei vereinbar; einen gesetzlichen Mindesttarif gibt es nicht mehr. In der Praxis bewegen sich die Honorare meist zwischen rund 1 % und 1,5 % des Immobilienwertes (zuzüglich Mehrwertsteuer), können aber je nach Umfang der Beauftragung auch niedriger (etwa bei bloßer Wahrnehmung des Notartermins) oder höher ausfallen – beispielsweise bei umfassender Vertretung einschließlich Beantragung der griechischen Steuernummer, vollständiger Grundbuch- beziehungsweise Katasterrecherche und Übersetzungen.
FAQ
Die Grunderwerbsteuer ist grundsätzlich vom Käufer zu tragen und beträgt aktuell 3,09 % des Kaufpreises (gesetzlicher Steuersatz von 3 % zzgl. eines kommunalen Zuschlags von 3 % auf diesen Betrag).
Besonderheiten bei Neubauten:
- Bei Objekten, deren Baugenehmigung nach dem 1.1.2006 ausgestellt wurde und die direkt vom Bauträger erworben werden, fällt grundsätzlich Mehrwertsteuer (24 %) an.
- Wichtig: Es besteht aktuell eine gesetzliche Aussetzung dieser Mehrwertsteuer bis zum 12.2026 (zuletzt verlängert durch Änderung von Art. 70 des griechischen Mehrwertsteuergesetzbuches). In diesem Zeitraum zahlt der Käufer auch bei Neubauten lediglich die Grunderwerbsteuer von 3,09 %. Eine weitere Verlängerung bis Ende 2027 wird derzeit von der Regierung geprüft, ist zum aktuellen Zeitpunkt aber noch nicht beschlossen – vor einem konkreten Kauf sollte der aktuelle Stand geprüft werden.
Die Beurkundungskosten liegen durchschnittlich zwischen 1 % und 1,2 % des Gegenstandswertes. Als Grundlage dient entweder der im Vertrag genannte Kaufpreis oder der vom Finanzamt festgelegte „objektive Wert” (Einheitswert) – maßgeblich ist stets der höhere der beiden Werte.
Üblicherweise trägt der Käufer diese Kosten und hat zudem das Recht, den Notar frei zu wählen, sofern keine abweichende Vereinbarung mit dem Verkäufer getroffen wurde.
Die Kosten für die Eintragung des Eigentumsübergangs beim zuständigen Grundbuch- bzw. Katasteramt (Ipothikofilakio oder Ktimatologio) belaufen sich auf ca. 0,6 % (6 Promille) des Immobilienwertes, zuzüglich geringfügiger Auslagen je nach Einzelfall.
Ein Anwalt ist bei der notariellen Beurkundung seit 2014 nicht mehr zwingend vorgeschrieben, wird aber aufgrund der komplexen Rechtslage dringend empfohlen. Die Anwaltskosten werden individuell zwischen Mandant und Anwalt vereinbart; die Höhe richtet sich stark nach dem gewünschten Dienstleistungsumfang:
- 1 %: bei punktueller Unterstützung, etwa der bloßen Wahrnehmung des Notartermins.
- Bis zu 4 %: bei einer umfassenden Rundum-Betreuung, die in der Regel die Beantragung der griechischen Steuernummer (AFM), die tiefgreifende Grundbuchrecherche über 20–30 Jahre, die Prüfung baurechtlicher Unterlagen, notwendige Übersetzungen sowie die komplette Koordination der Vertragsparteien umfasst.
Das Anwaltshonorar ist seit der Reform von 2013 grundsätzlich frei vereinbar (kein gesetzlicher Mindesttarif mehr). In der Praxis bewegen sich die Honorare üblicherweise zwischen ca. 1 % und 1,5 % des Immobilienwertes (zzgl. 24 % MwSt.).
Bei umfassender Betreuung – etwa:
- Beantragung der griechischen Steuernummer (AFM),
- Abwicklung der Zahlungen,
- Titelprüfung über einen Zeitraum von in der Regel 20 Jahren (bzw. bei Katasterflächen ggf. abweichend),
- Vertretung und Begleitung beim Notartermin,
kann das Honorar je nach Umfang und Komplexität des Mandats variieren. Es
Position | Ungefährer Prozentsatz |
Grunderwerbsteuer | 3,09 % |
Notargebühren | 1,0 % – 1,2 % |
Grundbuch/Kataster | ca. 0,6 % |
Anwaltshonorar (optional) | 1,0 % – 4,0 % (je nach Aufwand) |
In der Regel sollten Käufer mit rund 7 % bis 10 % des Kaufpreises an Nebenkosten kalkulieren. Diese setzen sich zusammen aus der Grunderwerbsteuer (beziehungsweise gegebenenfalls Mehrwertsteuer), Notargebühren, Anwaltshonorar, Grundbuch- beziehungsweise Katastergebühren sowie gegebenenfalls der Maklerprovision. Die genaue Höhe hängt vom Einzelfall ab, insbesondere davon, ob es sich um eine Bestandsimmobilie oder einen Neubau vom Bauträger handelt.
Bei Neubauten, deren Baugenehmigung nach dem 1.1.2006 erteilt wurde und die erstmals vom Bauträger verkauft werden, sieht das Gesetz grundsätzlich eine Mehrwertsteuer von 24 % anstelle der Grunderwerbsteuer vor. Diese Pflicht ist jedoch seit 2019 ausgesetzt; nach derzeitigem Stand gilt die Aussetzung bis zum 31.12.2026, sodass in der Praxis meist die reguläre Grunderwerbsteuer von 3 % anfällt. Da die Aussetzung jeweils befristet verlängert wird, sollte im Einzelfall vor Vertragsschluss aktuell geprüft werden, ob sie zum maßgeblichen Zeitpunkt noch gilt oder die Mehrwertsteuerpflicht wieder auflebt.
In Griechenland ist es üblich, dass sowohl Käufer als auch Verkäufer jeweils eine eigene Provision an den vermittelnden Makler zahlen. Die Käuferprovision beträgt meist rund 2 % des Kaufpreises (zuzüglich 24 % Mehrwertsteuer, effektiv also rund 2,48 %). Die Höhe der Verkäuferprovision ist gesondert zu vereinbaren und wird dem Käufer in der Regel nicht in Rechnung gestellt.
Ja. Unter bestimmten Voraussetzungen können Käufer, die in Griechenland erstmals einen dauerhaften Wohnsitz begründen, eine Befreiung von der Grunderwerbsteuer für den Erwerb einer Erstwohnung beantragen. Hierfür gelten unter anderem Quadratmeter-Obergrenzen (abhängig von Familienstand und Kinderzahl), Wertgrenzen des Steuerwertes, die Voraussetzung, dass der Käufer noch keine andere, den Wohnbedarf deckende Immobilie besitzt, sowie eine Haltefrist, innerhalb derer die Immobilie ohne Verlust der Steuerbefreiung nicht veräußert werden darf. Da sich die genauen Grenzwerte gesetzlich ändern können, sollte die Anwendbarkeit stets vor Vertragsschluss individuell geprüft werden.