Immobilienrecht Griechenland – Kaufvertrag, Bedingungen, Hypothek, Ersitzung

Kaufvertrag und dingliche Einigung

Auch im griechischen Recht wird zwischen dem schuldrechtlichen Kaufvertrag (Verpflichtungsgeschäft) und dem dinglichen Vertrag über die Eigentumsübertragung (Verfügungsgeschäft) unterschieden. Eine Parallele zum deutschen Abstraktionsprinzip besteht jedoch nur insoweit: Nach griechischem Recht kann das Eigentum an einer Immobilie nicht unabhängig vom Bestehen oder von der Wirksamkeit des zugrunde liegenden Verpflichtungsgeschäfts übergehen. Die Wirksamkeit des Verfügungsgeschäfts hängt somit unbedingt von einem wirksamen Rechtsgrund ab – etwa einem gültigen Kaufvertrag oder einer Schenkung.

Der Vertrag kommt durch Angebot und Annahme zustande; die allgemeinen Vorschriften über die Wirksamkeit von Rechtsgeschäften und Willenserklärungen, etwa zur Vertretungsbefugnis, sind stets gesondert zu prüfen. Ebenso ist zu prüfen, ob der Verkäufer tatsächlich verfügungsberechtigt ist – eine besondere Bedeutung hat dies, weil das griechische Recht bislang keinen gutgläubigen Erwerb von Immobilien kennt.

Wie im deutschen Recht bedürfen sowohl das Verpflichtungsgeschäft als auch die Auflassung der notariellen Beurkundung; in der Praxis werden beide in derselben Urkunde zusammengefasst. Bei Nichteinhaltung der notariellen Form ist der Vertrag unheilbar nichtig – weder das schuldrechtliche noch das dingliche Geschäft kommen wirksam zustande, und selbst eine Grundbucheintragung vermag diese Nichtigkeit nicht zu heilen. Auch im Falle einer Verfügung durch einen Nichtberechtigten gelten deshalb andere Anspruchsvoraussetzungen als nach deutschem Recht.

Nach notarieller Beurkundung muss die Urkunde in das Grundbuch beziehungsweise Kataster eingetragen werden; erst mit dieser – konstitutiven – Eintragung wird die Eigentumsübertragung wirksam. Die Eintragung wird meist vom mitwirkenden Rechtsanwalt vorgenommen, kann aber auch durch einen Dritten mit nachgewiesenem rechtlichem Interesse erfolgen. Sie ist an keine Frist gebunden.

Auflösend bedingte Übereignung

Unabhängig vom vereinbarten Kaufpreis setzt das Finanzamt für jede Immobilie einen sogenannten Einheitswert fest, der der Besteuerung als Mindestbetrag zugrunde gelegt wird. Diese Einheitswerte wichen in der Vergangenheit teils erheblich von den tatsächlichen Verkehrswerten ab und lagen deutlich darunter; mittlerweile wurden sie an die tatsächlichen Immobilienwerte angenähert. Übersteigt der beurkundete Kaufpreis den Einheitswert, wird der Kaufpreis der Besteuerung zugrunde gelegt; liegt er darunter, ist der Einheitswert maßgeblich.

In der griechischen Praxis ist es üblich, die Übereignung unter die auflösende Bedingung der vollständigen Kaufpreiszahlung zu stellen. Der Vertrag wird dennoch ohne Vorbehalt in das Grundbuch eingetragen. Nach vollständiger Zahlung wird eine notarielle Tilgungserklärung beurkundet und im Grundbuch beziehungsweise Kataster vermerkt, die die auflösende Bedingung endgültig beseitigt.

Vorvertrag und Hypothek

Kann der endgültige Kaufvertrag nicht sofort abgeschlossen werden – etwa weil eine Finanzierungszusage oder eine behördliche Genehmigung noch aussteht –, möchten beide Parteien dennoch häufig Sicherheit über das Zustandekommen des Vertrages erlangen. Hierfür bietet sich der notarielle Kauf-Vorvertrag (Prosymfono) an, durch den sich die Parteien zum künftigen Abschluss des Hauptvertrages mit bereits festgelegtem Inhalt verpflichten. Da Vorverträge über Grundstücke demselben Formerfordernis unterliegen wie der endgültige Vertrag, müssen sie ebenfalls notariell beurkundet werden; regelmäßig wird zugleich eine Anzahlung vereinbart.

Damit der Vertragsabschluss auch bei Weigerung einer Partei durchgesetzt werden kann, wird in der Praxis ein sogenanntes Selbstkontrahierungsrecht vereinbart: Die vertragstreue Partei kann den Vertragsabschluss im Wege der Selbstkontrahierung vollziehen, ohne die Willenserklärung der Gegenseite gerichtlich einklagen zu müssen. Vertragsstrafen für den Fall schuldhafter Nichterfüllung sowie die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung sind ebenfalls übliche Sicherungsmittel. Anzahlungen können zudem durch die Eintragung einer Vormerkung abgesichert werden – eine Praxis, die insbesondere Banken im Zusammenhang mit Darlehen nutzen.

Rein privatschriftliche Vereinbarungen entfalten dagegen nicht dieselbe Wirkung: Der Formmangel führt zur Nichtigkeit, und die dargestellten Zwangsvollstreckungsmittel stehen nicht zur Verfügung. Sie begründen allenfalls schuldrechtliche Schadensersatzansprüche, sichern jedoch nicht den eigentlichen Eigentumserwerb.

Als weiteres Sicherungsmittel kommt die Bestellung einer Hypothek (Ypothiki) in Betracht, die der deutschen Sicherungshypothek (Buchhypothek) entspricht; eine Grundschuld kennt das griechische Recht nicht. Die Hypothek erfordert einen Titel – in der Regel eine notarielle Willenserklärung des Eigentümers, einen notariellen Vertrag oder ein Gerichtsurteil – sowie die Eintragung in das Hypothekenbuch. Bei Fälligkeit der gesicherten Forderung kann der Hypothekengläubiger vorrangig vor persönlichen und nachrangigen dinglichen Gläubigern die Zwangsvollstreckung in die Immobilie betreiben; die Bestellungsurkunde kann nach Erteilung der Vollstreckungsklausel unmittelbar als Vollstreckungstitel dienen. In der Praxis wird dieses – vergleichsweise kostenintensive – Instrument dennoch eher selten genutzt.

Davon zu unterscheiden ist die Hypothekenvormerkung (Prosimiosi Ypothikis, Art. 1274 griech. ZGB), die trotz ähnlichen Namens nicht der Vormerkung nach § 883 BGB entspricht. Während die deutsche Vormerkung den Anspruch auf eine künftige dingliche Rechtsänderung sichert, handelt es sich bei der griechischen Hypothekenvormerkung eher um eine Rangreservierung beziehungsweise bedingte Hypothek, die auf einem im Eilverfahren ergangenen Gerichtsbeschluss beruht und ebenfalls im Hypothekenbuch einzutragen ist. Sie eignet sich daher – anders als im deutschen Recht – nicht zur Sicherung des Anspruchs des Käufers auf Eigentumsübertragung.

Ersitzung

Da bis heute nicht alle Grundstücke im Grundbuch beziehungsweise Kataster eingetragen sind und Eigentumsrechte teils nicht durch notarielle Urkunde und anschließende Eintragung gesichert wurden – dies betrifft insbesondere ländliche Gebiete –, stellt sich in der Praxis häufig die Frage des Eigentumsnachweises, sowohl bei Erbschaften als auch bei Weiterverkäufen. In solchen Fällen kann das Institut der Ersitzung nachträglich zu einem rechtmäßigen Eigentumstitel führen, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind; der so erworbene Titel kann anschließend im Grundbuch beziehungsweise Kataster eingetragen werden.

Anwaltszwang bei der Beurkundung

Beim Abschluss eines notariellen Grundstückskaufvertrages besteht seit der Reform des Gesetzes 4194/2013 kein Anwaltszwang mehr. Die Vertragsparteien können sich zudem durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, ohne persönlich bei der Beurkundung anwesend zu sein – eine für im Ausland lebende Vertragsparteien wichtige Erleichterung. Hierfür ist eine entsprechende Spezialvollmacht erforderlich, die bei einem Notar am Wohnsitz oder beim nächstgelegenen griechischen Konsulat erteilt werden kann. Griechische Notare akzeptieren für solche Geschäfte keine Generalvollmacht; erforderlich ist stets eine an die griechischen Formerfordernisse angepasste Spezialvollmacht.

Rolle des Maklers beim Vertragsschluss

Kommt der Vertrag durch Vermittlung eines Maklers zustande, muss der Notar dies gemäß den gesetzlichen Vorgaben zusammen mit den Angaben zum Makler und zur vereinbarten Provision in der Urkunde festhalten. Der Provisionsanspruch des Maklers entsteht mit Unterzeichnung der schuldrechtlichen und dinglichen Einigung. In der Praxis nimmt der Makler daher häufig am notariellen Beurkundungstermin teil und erhält üblicherweise eine Ablichtung der Einigung über den Eigentumsübergang; ein darüber hinausgehendes, ausdrücklich kodifiziertes Recht auf Teilnahme ist gesetzlich nicht gesondert geregelt und richtet sich im Einzelfall auch nach dem Maklervertrag.