Benötigte Unterlagen für den Immobilienkauf in Griechenland
Für die notarielle Beurkundung eines Immobilienkaufvertrags in Griechenland müssen Verkäufer und Käufer verschiedene Unterlagen und Nachweise vorlegen. Die folgende Übersicht fasst die wichtigsten Dokumente zusammen, die in der Praxis regelmäßig verlangt werden.
Unterlagen des Verkäufers
- Inländische (griechische) Steuernummer (ΑΦΜ)
- Bescheinigung des zuständigen Finanzamtes darüber, dass bei Erwerb durch Schenkung oder Erbschaft die entsprechende Erbschafts- oder Schenkungsteuer entrichtet wurde
- Immobiliensteuerbescheinigung, also der Nachweis, dass die Immobiliensteuer (ENFIA) der letzten fünf Jahre vor dem Verkauf bezahlt ist
- Eine Bescheinigung über eventuelle Einnahmen aus der Immobilie (zum Beispiel Mieteinnahmen) oder eine entsprechende Negativbescheinigung beziehungsweise eidliche Erklärung, dass in den letzten zwei Jahren keine Einnahmen bestanden
- Unbedenklichkeitsbescheinigung des zuständigen Finanzamtes darüber, dass keine Steuerverbindlichkeiten bestehen (sogenannte forologiki enimerotita)
- Grundbuchauszug (pistopiitiko metagrafis)
- Katasteramtsauszug (sogenanntes ktimatografiko diagramma)
- Topographische Pläne und Lagepläne der Immobilie
- Baugenehmigung, soweit die Immobilie bebaut ist und der Bau nicht vor 1983 errichtet wurde. Bei Bauwerken, die vor 1983 errichtet wurden, ist stattdessen eine entsprechende eidliche Erklärung vorzulegen
- Energieeffizienzausweis
- Bescheinigung eines Ingenieurs nach dem Gesetz 4495/2017, dass keine Bauwidrigkeiten bestehen beziehungsweise etwaige Bauwidrigkeiten legalisiert und die entsprechenden Gebühren entrichtet wurden
- Elektronische Immobilien-ID
- Weitere eidliche Erklärungen, je nach Einzelfall
- Gegebenenfalls eine Bescheinigung des Versicherungsträgers (sogenannte asfalistiki enimerotita), dass alle Versicherungsbeiträge entrichtet wurden. Diese wird insbesondere bei Gesellschaftern oder Unternehmern verlangt, die Personal beschäftigen; bei Privatpersonen oder Beamten ist sie in der Regel nicht erforderlich
Unterlagen des Käufers
- Griechische Steuernummer (ΑΦΜ)
- Gültiger Pass beziehungsweise Personalausweis
- Bescheinigung des zuständigen Finanzamtes über die Entrichtung der angefallenen Grunderwerbsteuer
Da der Notar den Kaufvertrag erst beurkunden darf, wenn sämtliche erforderlichen Nachweise vorliegen, empfiehlt es sich, die Zusammenstellung der Unterlagen frühzeitig und mit anwaltlicher Unterstützung vorzubereiten, um Verzögerungen beim Vertragsabschluss zu vermeiden.
(Stand: Juli 2026. Alle Angaben erfolgen unter Vorbehalt und ohne Gewähr.)
FAQ
Der Verkäufer trägt in Griechenland die Hauptlast der Dokumentation, um die Legalität und Lastenfreiheit der Immobilie nachzuweisen. Hierzu zählen:
Steuerliche Nachweise
- Inländische Steuernummer (AFM): zwingend erforderlich für die Abwicklung.
- Steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung (Forologiki Enimerotita): bestätigt, dass keine fälligen Steuerschulden bestehen.
- ENFIA-Bescheinigung: Nachweis, dass die Immobiliensteuer für die letzten fünf Jahre vollständig bezahlt wurde.
- Schenkungs-/Erbschaftssteuerbescheinigung: falls die Immobilie durch Schenkung oder Erbschaft erworben wurde, Nachweis der entsprechenden Steuerzahlung.
- Einnahmebescheinigung: Nachweis über Mieteinnahmen der letzten zwei Jahre oder eine entsprechende Negativbescheinigung/eidesstattliche Erklärung.
Technische und baurechtliche Dokumente
- Ingenieurbescheinigung (Gesetz 4495/2017, in der jeweils geltenden, mehrfach novellierten Fassung): bestätigt, dass keine illegalen Bauten vorliegen oder diese bereits legalisiert wurden.
- Elektronische Immobilien-ID (Ηλεκτρονική Ταυτότητα Ακινήτου): das digitale Dossier der Immobilie, das mittlerweile für praktisch jeden Verkauf zwingend vorzulegen ist.
- Topographische Pläne: aktuelle Lagepläne der Immobilie.
- Baugenehmigung: erforderlich für alle Bauten ab 1983; für ältere Bauten genügt oft eine eidesstattliche Erklärung.
- Energieeffizienzausweis: Dokumentation der energetischen Qualität des Gebäudes.
Rechtliche Nachweise
- Grundbuch- und Katasterauszüge: aktuelle Auszüge (Pistopiitiko Metagrafis und Ktimatografiko Diagramma).
- Sozialversicherungsbescheinigung (Asfalistiki Enimerotita): nur erforderlich, wenn der Verkäufer Unternehmer ist oder Personal beschäftigt.
Der Dokumentenaufwand für den Käufer ist im Vergleich deutlich geringer, aber dennoch essenziell für die Rechtsgültigkeit:
- Inländische Steuernummer (AFM): Ohne griechische Steuernummer kann kein Kaufvertrag unterzeichnet werden.
- Gültiger Reisepass oder Personalausweis: zur Identitätsfeststellung bei der Beurkundung.
- Zahlungsnachweis der Grunderwerbsteuer: Vor dem Notartermin muss die Grunderwerbsteuer beim zuständigen Finanzamt eingezahlt worden sein; die entsprechende Bescheinigung muss dem Notar vorliegen.
In Griechenland prüft der Notar die Vollständigkeit dieser Unterlagen sehr streng. Fehlt auch nur eine der technischen Bescheinigungen (z. B. die Ingenieursbestätigung oder die Immobilien-ID), ist der Vertrag unheilbar nichtig. Da es keinen gutgläubigen Erwerb gibt (siehe unsere FAQ zu den Grundprinzipien des griechischen Immobilienrechts), dienen diese Dokumente primär dem Schutz des Käufers vor versteckten Baumängeln oder rechtlichen Lasten.