Das älteste Kataster Griechenlands besteht auf den Inseln Rhodos und Kos, wo seit 1937 – noch aus der Zeit der italienischen Verwaltung – ein Katasteramt mit eigener Katasterordnung existiert. Zur Schaffung eines landesweiten, modernen Katasters wurde die staatliche Gesellschaft Ktimatologio A.E. gegründet. Der folgende Beitrag stellt den aktuellen Entwicklungsstand dar.
Errichtung des nationalen Grundbuchs durch die Ktimatologio A.E.
Der Aufbau des nationalen Katasters ist inzwischen weit fortgeschritten: Mitte 2026 waren rund 99 % der Eigentumsrechte an Grundstücken und Immobilien landesweit im neuen Kataster erfasst. Die früheren 392 klassischen Grundbuchämter (Ypothikofylakeia) wurden im Zuge der Reform in 79 moderne, digitale Katasterämter überführt, die die laufende Bearbeitung von Eintragungen, Berichtigungen und Bescheinigungen inzwischen weitgehend elektronisch abwickeln – unter anderem unter Einsatz KI-gestützter Verfahren zur Beschleunigung der rechtlichen Prüfung eingereichter Urkunden. Die vollständige, landesweite Fertigstellung des Ktimatologio wird für Ende 2026 angestrebt; die abschließende Bereinigung verbliebener Rückstände dürfte sich voraussichtlich bis in das Jahr 2027 erstrecken.
Voraussetzungen für die Anmeldung einer Immobilie beim Kataster
Bevor eine Immobilie beim zuständigen Katasteramt angemeldet werden kann, sind unter anderem folgende Punkte zu klären:
- Etwaige Unstimmigkeiten im Zusammenhang mit der Immobilie oder den Rechten daran, zum Beispiel die Prüfung, ob die Eigentumstitel ordnungsgemäß in den lokalen Registern eingetragen sind, ob Ergänzungen oder Korrekturen erforderlich sind, ob vertragliche Mängel bestehen oder noch offene Vorverträge beziehungsweise auflösende Bedingungen zu regeln sind. Bei bereits deklarierten, aber fehlerhaften Eintragungen kann unter bestimmten Voraussetzungen ein Berichtigungsantrag wegen eines „offensichtlichen Fehlers” (prodilou sfalmatos) gestellt werden; andernfalls ist die Korrektur nur im Klageweg möglich.
- Dem Antragsformular sind beizufügen: Kopien der Eigentumstitel (z. B. notarielle Verträge) sowie der Nachweis über die Einzahlung der Registrierungsgebühr.
- Gegebenenfalls eine Vollmacht, sofern der Rechtsinhaber nicht persönlich erscheint.
Bei Einreichung des Antrags sind zudem eine Ausweiskopie sowie ein Nachweis der Steuernummer des Antragstellers (etwa ein Steuerbescheid oder eine Stromrechnung) vorzulegen.
Folgen einer versäumten Anmeldefrist
Eigentümer, die die fristgemäße Anmeldung ihrer Rechte versäumt haben, können regelmäßig nur noch im Wege einer Klage auf gerichtliche Anerkennung des Eigentums beim zuständigen Landgericht vorgehen. Die Gerichtsentscheidung ermöglicht anschließend die verspätete Eintragung auf den Namen des wahren Eigentümers.
Nur in eng begrenzten Ausnahmefällen lässt das Katasteramt eine Eintragung durch einfachen Antrag ohne vorheriges Gerichtsverfahren zu – etwa wenn der Name des Eigentümers bereits im Rahmen anderer behördlicher Vorgänge im Kataster erfasst wurde, wenn der Eigentumsnachweis unproblematisch zu führen ist oder in eindeutigen Erbschaftsfällen. Der Anwendungsbereich dieser vereinfachten Verfahren wurde in den letzten Jahren erweitert.
FAQ
Das alte System (Ipothikofilakio) war namensgeführt: Man musste wissen, wer der Eigentümer ist, um eine Immobilie zu finden. Das neue Ktimatologio ist objektgeführt (parzellenbezogen). Jedes Grundstück erhält eine eindeutige Nummer (KAEK), was die Recherche nach Lasten und Eigentumsverhältnissen wesentlich sicherer und transparenter macht.
Aktualisiert für 2026: Nach Angaben des zuständigen Ministeriums waren im Sommer 2026 für rund 99 % des griechischen Staatsgebiets Katasterdaten erfasst und mit einer eindeutigen KAEK-Nummer versehen. Ein erheblicher Teil der eingetragenen Rechte befindet sich bereits im Status des voll funktionsfähigen („operierenden”) Katasters; die Landesregierung hat die vollständige Fertigstellung des Ktimatologio noch für 2026 angekündigt. Parallel werden die 392 historischen Grundbuchämter (Ypothikofylakia) in 79 moderne Katasterämter (Κτηματολογικά Γραφεία) überführt, und die Digitalisierung der rund 600 Millionen Seiten historischer Aktenbestände ist weit fortgeschritten.
Da sich der Umsetzungsstand laufend ändert, empfehlen wir, den aktuellen Stand für ein konkretes Gebiet über das offizielle Portal des griechischen Katasters (ktimatologio.gr) oder über Ihren Rechtsanwalt vor Ort zu prüfen.
Zunächst müssen die rechtlichen Titel (Notarverträge) geprüft werden: Sind sie korrekt in den alten Registern eingetragen? Gibt es noch offene Vorverträge oder auflösende Bedingungen? Erst wenn die rechtliche „Historie” sauber ist, kann die Anmeldung mit folgenden Unterlagen erfolgen:
- Kopie des Eigentumstitels (z. B. Kaufvertrag).
- Nachweis der gezahlten Registrierungsgebühr.
- Gültiger Pass und griechische Steuernummer (AFM).
Nein, aber der Aufwand zur Korrektur ist deutlich höher. Ist die Frist verstrichen, wird die Immobilie oft als „unbekannter Eigentümer” geführt. Um dies zu korrigieren, ist meist eine Klage auf Anerkennung des Eigentums vor dem zuständigen Landgericht notwendig. Nur in eindeutigen Fällen (z. B. bei klaren Erbschaften) ist eine nachträgliche Eintragung per einfachem Antrag möglich.
Ja, bei sogenannten „offensichtlichen Fehlern” (prodilo sfalma) – wie Tippfehlern im Namen oder Zahlendrehern in der Ausweisnummer – kann ein einfacher Berichtigungsantrag gestellt werden. Bei Streitigkeiten über Grundstücksgrenzen oder fehlenden Titeln bleibt jedoch nur der Klageweg.
Nein. Anders als in Deutschland gibt es in Griechenland keinen gutgläubigen Erwerb an Immobilien. War der Verkäufer nicht der rechtmäßige Eigentümer, erwirbt der Käufer trotz notariellem Vertrag und Eintragung kein Eigentum. Eine lückenlose Prüfung der Eigentumskette ist daher unerlässlich.
Im klassischen System nicht: Die alten Grundbuchämter prüften meist nur die formale Richtigkeit einer Urkunde, nicht deren materielle Rechtmäßigkeit. Eine Eintragung heilt daher keinen unwirksamen Vertrag. Mit dem weit fortgeschrittenen Ktimatologio ändert sich dies zunehmend: Sobald die Einspruchsfristen einer Region abgelaufen und die Eintragungen endgültig geworden sind, nähert sich die Rechtssicherheit des Ktimatologio dem deutschen Modell an.
Da viele Grundstücke erst kürzlich aus dem alten System in das neue Kataster überführt wurden, muss sichergestellt werden, dass der Verkäufer und seine Rechtsvorgänger das Eigentum in der Vergangenheit wirksam erworben haben. Die Prüfung über mindestens 20 Jahre dient dem Ausschluss einer außerordentlichen Ersitzung durch Dritte, die nach 20 Jahren ununterbrochenen Besitzes automatisch eintreten kann – selbst wenn der ursprüngliche Titel fehlerhaft war.
Ein Rechtsanwalt prüft – heute überwiegend über gesicherte digitale Portale, teils ergänzend im Archiv vor Ort – im klassischen System vier Register:
- Transkriptionsbuch: Wer ist als Eigentümer eingetragen, und wie verlief die Eigentumskette?
- Hypothekenbuch: Bestehen Belastungen oder Hypotheken auf dem Grundstück?
- Buch über Beschlagnahmen: Liegen Pfändungen durch den Staat oder Gläubiger vor?
- Vindikationsbuch: Bestehen laufende Rechtsstreitigkeiten Dritter um das Eigentum?
Im Ktimatologio sind die entsprechenden Informationen demgegenüber gebündelt auf dem Katasterblatt (Ktimatologiko Fyllo) einsehbar.
Davon wird dringend abgeraten. Amtliche Bescheinigungen enthalten meist nur einen Kurzüberblick; eine juristische Prüfung der zugrunde liegenden Verträge und der Historie der Vorbesitzer findet dabei nicht statt. Zudem haben in der Regel nur zugelassene Rechtsanwälte vollen Zugriff auf die relevanten digitalen Register. Um rechtliche Risiken beim Kauf auszuschließen, sollte die Recherche stets durch einen im Immobilienrecht erfahrenen Anwalt erfolgen.