Golden Visa Griechenland: Aufenthaltstitel durch Investition in Immobilien

Die griechische „Golden Visa“ ist ein Aufenthaltstitel, den der griechische Staat Angehörigen von Drittstaaten (Nicht-EU-/EWR-Bürgerinnen und -Bürgern) gewährt, sofern diese eine qualifizierte Investition im Land tätigen – in der weit überwiegenden Zahl der Fälle durch den Erwerb einer Immobilie. Seit dem Start des Programms im Jahr 2013 wurden nach amtlichen Angaben bereits knapp 90.000 Aufenthaltstitel an Investoren und deren Familienangehörige erteilt (Erst- und Verlängerungsgenehmigungen zusammengenommen); allein im Zeitraum von März 2025 bis März 2026 gingen mehr als 7.300 neue Investorenanträge ein. Das Programm zählt damit weiterhin zu den meistgenutzten Investoren-Aufenthaltstiteln Europas. Die folgende Übersicht erläutert Rechtsgrundlage, aktuell geltende Mindestinvestitionssummen, Voraussetzungen, Ablauf und wichtige neuere Entwicklungen des griechischen Golden-Visa-Programms.

Rechtsgrundlage und Entwicklung des Programms

Rechtsgrundlage der Golden Visa ist das griechische Investoren- bzw. Migrationsgesetz, ursprünglich Gesetz 4251/2014 (Migrationskodex). Das Programm selbst besteht bereits seit 2013 und sah anfangs eine einheitliche Mindestinvestitionssumme von 250.000 € für den Immobilienerwerb vor. In den vergangenen Jahren wurde der rechtliche Rahmen mehrfach und teils grundlegend reformiert – zuletzt durch Gesetz 5038/2023 und insbesondere durch Gesetz 5100/2024, das seit dem 1. September 2024 in Kraft ist und das heute geltende System regional gestaffelter Investitionsschwellen sowie zusätzliche qualitative Anforderungen, etwa eine Mindestwohnfläche, eingeführt hat. Angesichts der Reformdichte der vergangenen Jahre empfiehlt es sich, die im Einzelfall geltenden Voraussetzungen vor jeder Investitionsentscheidung aktuell zu verifizieren.

Für wen kommt die Golden Visa infrage?

Antragsberechtigt sind volljährige Angehörige von Drittstaaten, die eine qualifizierte Investition in Griechenland tätigen bzw. bereits getätigt haben, die Herkunft der eingesetzten Mittel lückenlos nachweisen können und über kein Führungszeugnis mit der Erteilung entgegenstehenden Eintragungen verfügen. EU- und EWR-Bürgerinnen und -Bürger benötigen die Golden Visa nicht, da ihnen ohnehin die Niederlassungsfreiheit in Griechenland offensteht. Für sie kann das Thema dennoch relevant werden, etwa wenn sie Geschäftspartner, Investoren oder Familienangehörige aus Nicht-EU-Staaten beraten oder in eine Immobilientransaktion einbinden möchten.

Die Investitionswege im Überblick

Das Gesetz erkennt verschiedene Formen qualifizierter Investitionen an. In der Praxis dominiert mit großem Abstand der Immobilienerwerb; daneben kommen unter anderem in Betracht:

• ein mindestens zehnjähriger Miet- bzw. Timesharevertrag über ein Hotelzimmer oder eine möblierte Wohnung in einer touristischen Anlage,
• Kapitalbeteiligungen an griechischen Unternehmen, Investmentfonds oder Immobilienfonds (REICs),
• Festgeldeinlagen bei griechischen Kreditinstituten,
• der Erwerb griechischer Staatsanleihen.

Für diese Alternativen gelten eigene, teils höhere Schwellenwerte und zusätzliche Voraussetzungen. Da der Immobilienerwerb der in der Praxis relevanteste Weg ist, konzentrieren sich die folgenden Ausführungen hierauf.

Mindestinvestitionssummen beim Immobilienerwerb (aktueller Stand)

Seit Inkrafttreten des Gesetzes 5100/2024 gilt ein zweistufiges regionales Schwellensystem mit einer reduzierten Sonderkategorie:

Ergänzend gelten seit der Reform 2024 folgende Anforderungen:

• Einzelobjekt: In den Zonen A und B muss die Mindestinvestitionssumme durch eine einzelne Immobilieneinheit erreicht werden; die früher übliche Kombination mehrerer kleinerer Objekte ist hier nicht mehr zulässig.
• Mindestwohnfläche: Bei bebauten Immobilien bzw. Grundstücken mit erteilter Baugenehmigung ist eine Wohn- bzw. Nutzfläche von mindestens 120 m² erforderlich; bei unbebauten Grundstücken ohne Bauverpflichtung entfällt diese Vorgabe.
• Miteigentumsanteile: Wird lediglich ein ungeteilter Miteigentumsanteil erworben, muss bereits der Wert dieses Anteils die Schwelle von 800.000 € erreichen.
• Sonderkategorie: Bei der 250.000-€-Kategorie muss die Umwandlung bzw. Restaurierung vor Einreichung des Golden-Visa-Antrags vollständig abgeschlossen sein.
• Mietalternative: Der zehnjährige Hotel- bzw. Timesharevertrag richtet sich nach denselben Schwellenwerten (400.000 € bzw. 800.000 € je nach Zone).
• Erbschaft und Schenkung: Auch der Erwerb einer Immobilie oberhalb der maßgeblichen Schwelle im Wege der Erbschaft oder Schenkung kann grundsätzlich zur Golden Visa berechtigen.

Wichtiger Hinweis: Die genaue Zuordnung einzelner Gemeinden zu Zone A oder B sowie etwaige weitere Sonderregelungen werden durch Ministerialbeschlüsse konkretisiert und können angepasst werden. Vor jeder Investitionsentscheidung sollte die aktuell geltende Zuordnung für den konkreten Standort verifiziert werden – idealerweise durch einen in Griechenland zugelassenen Rechtsanwalt.

Wer wird in den Antrag einbezogen? – Familienangehörige

Ein zentraler Vorteil des griechischen Programms ist die Einbeziehung der Kernfamilie in denselben Antrag, ohne dass eine zusätzliche Investition erforderlich ist. Dies betrifft in der Regel:

• den Ehe- bzw. eingetragenen Lebenspartner,
• unverheiratete, unterhaltsberechtigte Kinder bis in der Regel 21 Jahre, einschließlich Stiefkindern unter bestimmten Voraussetzungen,
• unter bestimmten Voraussetzungen auch unterhaltsberechtigte Eltern beider Ehegatten.

Diese großzügige Regelung macht die Golden Visa besonders attraktiv für Familien, die einen gemeinsamen Aufenthaltstitel in der EU anstreben.

Rechte und Grenzen des Aufenthaltstitels

Die Golden Visa ermöglicht:

• visumfreies Reisen innerhalb des Schengen-Raums für bis zu 90 Tage je 180-Tage-Zeitraum,
• Aufenthaltsrecht in Griechenland ohne Mindestaufenthaltspflicht – ein wesentlicher Unterschied zu klassischen Investoren-Aufenthaltstiteln,
• Zugang zum griechischen Gesundheits- und Bildungssystem für Inhaber und Familie,
• die unbegrenzte Verlängerung bei fortbestehender Investition.

Sie ermöglicht dagegen nicht:

• ein automatisches Arbeitsrecht in Griechenland – hierfür sind gesonderte Genehmigungen erforderlich,
• eine automatische Einbürgerung: Der Weg zur griechischen Staatsbürgerschaft ist ein eigenständiges, deutlich anspruchsvolleres Verfahren mit eigenen Voraussetzungen, u. a. tatsächlicher Wohnsitz, Sprachkenntnisse und Integrationsnachweise,
• einen generellen, über die 90/180-Tage-Regel hinausgehenden Aufenthalt im übrigen EU-Ausland.

Der Ablauf: Von der Investitionsentscheidung zum Aufenthaltstitel

1. Rechtliche und steuerliche Due-Diligence-Prüfung: Eigentumskette, Belastungen, katasterrechtlicher Status sowie Baurechtskonformität der Immobilie, dazu eine gezielte Prüfung ihrer Golden-Visa-Eignung, insbesondere Zonenzugehörigkeit und Flächenanforderung.
2. Beantragung der griechischen Steuernummer (ΑΦΜ) und Eröffnung eines griechischen Bankkontos, über das Kaufpreis und Investitionsnachweis abgewickelt werden.
3. Optional: Erteilung einer Vollmacht an einen in Griechenland zugelassenen Rechtsanwalt, damit Kauf, Antrag und Formalitäten auch ohne dauerhafte Anwesenheit vor Ort abgewickelt werden können.
4. Notarielle Beurkundung des Kaufvertrages und anschließende Eintragung im Grundbuch bzw. Kataster (Ktimatologio).
5. Einreichung des Golden-Visa-Antrags bei der zuständigen Ausländer- und Migrationsbehörde, u. a. mit Investitionsnachweis, Krankenversicherungsnachweis, Führungszeugnis und biometrischen Daten; nach Einreichung wird zunächst eine vorläufige Bestätigung erteilt, die den rechtmäßigen Aufenthalt während der Bearbeitung sichert.
6. Entscheidung und Ausstellung der Aufenthaltskarte, in der Praxis regelmäßig innerhalb weniger Monate nach der biometrischen Erfassung.

Gültigkeitsdauer und Verlängerung

Die Golden Visa wird zunächst für fünf Jahre erteilt und kann bei fortbestehender Investition unbegrenzt oft verlängert werden – eine der längsten Erstlaufzeiten unter den europäischen Investoren-Aufenthaltstiteln. Für 2026 wird zudem eine Gesetzesreform vorbereitet, wonach die fünfjährige Gültigkeitsdauer künftig nicht mehr ab dem Datum der Antragstellung, sondern erst ab der tatsächlichen Ausstellung der Aufenthaltskarte berechnet werden soll – ein angesichts oft mehrmonatiger Bearbeitungszeiten praktisch bedeutsamer Punkt. Der aktuelle Umsetzungsstand dieser Reform sollte im Einzelfall geprüft werden.

Weitere Kosten neben der Investitionssumme

Neben der eigentlichen Investitionssumme sind regelmäßig einzuplanen:

• die üblichen Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer bzw. Mehrwertsteuer, Notar, Anwalt, Grundbuch- bzw. Katastereintragung),
• behördliche Gebühren für die Bearbeitung des Golden-Visa-Antrags, gestaffelt nach Hauptantragsteller und mitreisenden Familienangehörigen, sowie eine Gebühr für die elektronische Aufenthaltskarte,
• Kosten für beglaubigte Übersetzungen und Apostillen ausländischer Dokumente,
• gegebenenfalls Honorare für die anwaltliche Begleitung des gesamten Prozesses.

Aktuelle Entwicklungen: Kurzzeitvermietung und Wohnungsmarktreform

Vor dem Hintergrund der angespannten Lage auf dem griechischen Wohnungsmarkt bereitet der Gesetzgeber 2026 eine weitergehende Reform vor, die Kurzzeitvermietungen über Plattformen wie Airbnb in bestimmten stark nachgefragten städtischen Gebieten einschränkt – betroffen sind unter anderem Teile Athens sowie, mit geplanter Wirkung ab dem 1. Juli 2026, auch Thessaloniki. Für Investoren, die eine über die Golden Visa erworbene Immobilie zur Kurzzeitvermietung nutzen möchten, kann dies je nach Lage der Immobilie zusätzliche Registrierungs- und Nutzungsauflagen bedeuten. Da sich diese Regelungen regional unterscheiden und derzeit fortentwickelt werden, sollte die beabsichtigte Nutzung der Immobilie bereits vor dem Erwerb rechtlich geprüft werden.

Häufige Fallstricke in der Praxis

• Unklare Eigentumsverhältnisse: Ungeklärte Erbfolge oder eine fehlende Katastererfassung können den Prozess erheblich verzögern.
• Lückenhafte Nachweise zur Mittelherkunft: Griechische Banken und Behörden verlangen im Rahmen der Geldwäscheprävention detaillierte Belege über die Herkunft der Investitionssumme.
• Verwechslung von Netto- und Bruttokaufpreis: Maßgeblich ist der im Kaufvertrag ausgewiesene Wert, nicht die Gesamtkosten inklusive Nebenkosten.
• Veraltete Schwellenwerte: Angesichts der mehrfachen Reformen der letzten Jahre sollten sich Interessenten nicht auf ältere Veröffentlichungen verlassen.
• Mehrere kleinere Objekte statt einer Einzelimmobilie: Diese Gestaltung ist seit 2024 in den Zonen A und B nicht mehr zulässig.
• Nicht genehmigte Bauten oder unterschrittene Mindestfläche: Beides kann die Golden-Visa-Eignung der Immobilie unabhängig von ihrem Kaufpreis gefährden.

Fazit

Die griechische Golden Visa bleibt eines der zugänglichsten und familienfreundlichsten Investoren-Aufenthaltsprogramme Europas – nicht zuletzt wegen der fehlenden Mindestaufenthaltspflicht und der großzügigen Einbeziehung der Kernfamilie. Zugleich ist der Rechtsrahmen komplex und unterliegt fortlaufenden Anpassungen, von den Investitionsschwellen über die Flächen- und Zonenanforderungen bis hin zu neueren Entwicklungen im Bereich der Kurzzeitvermietung. Eine fundierte, aktuelle rechtliche Begleitung vor und während des gesamten Investitionsprozesses ist daher unerlässlich.

Die Expertise von KPAG Kosmidis & Partner

Die auf deutsch-griechisches Recht spezialisierte Anwaltsgesellschaft KPAG Kosmidis & Partner begleitet Mandantinnen und Mandanten seit vielen Jahren durch Immobilientransaktionen in Griechenland – von der rechtlichen und steuerlichen Due-Diligence-Prüfung über die Vertragsgestaltung und notarielle Abwicklung bis zur Eintragung im Grundbuch bzw. Kataster. Auf dieser Grundlage betreut die Kanzlei regelmäßig auch Golden-Visa-Verfahren in ihrer gesamten Bandbreite: von der Auswahl einer für das Programm geeigneten Immobilie über die Strukturierung des Antrags für die gesamte Familie bis zur Kommunikation mit den zuständigen griechischen Behörden. Mandantinnen und Mandanten profitieren dabei von einer zweisprachigen Beratung aus einer Hand sowie von der Erfahrung der Kanzlei in angrenzenden Bereichen des Immobilienrechts, etwa bei Erbschaftsfragen rund um griechische Immobilien, bei der steuerlichen Gestaltung von Immobilienerwerben oder bei Investitionen im Bereich erneuerbarer Energien.

Sie planen eine Investition in eine griechische Immobilie oder interessieren sich für die Golden Visa?

Kontaktieren Sie unsere Kanzlei für eine individuelle Beratung. Wir prüfen Ihre geplante Investition, begleiten Sie durch den gesamten Erwerbs- und Antragsprozess und sorgen dafür, dass Ihr Vorhaben den aktuell geltenden rechtlichen Anforderungen entspricht.

Rechtlicher Hinweis: Die Inhalte dieser Seite wurden mit größter Sorgfalt erstellt und dienen ausschließlich der allgemeinen Information. Sie stellen keine Rechtsberatung dar und ersetzen keine individuelle anwaltliche Beratung im Einzelfall. Gesetzliche Regelungen, Schwellenwerte, Fristen und behördliche Anforderungen können sich – wie die Entwicklung des Golden-Visa-Programms in den vergangenen Jahren zeigt – jederzeit ändern. Für eine verbindliche Einschätzung Ihrer persönlichen Situation empfehlen wir eine individuelle Beratung durch eine auf deutsch-griechisches Recht spezialisierte Rechtsanwältin oder einen entsprechenden Rechtsanwalt.