Allgemeine Grundsätze des griechischen Immobilienrechts
Immobilien werden in Griechenland grundsätzlich in zwei Hauptkategorien unterteilt: Grundstücke innerhalb eines Bebauungsplans und Grundstücke außerhalb eines Bebauungsplans (Außenbereich).
Bei Flächen im Außenbereich wird wiederum unterschieden zwischen gewöhnlichen Agrarflächen, die im Folgenden als Flurstücke bezeichnet werden, und Flächen, die aus der staatlichen Landverteilung (klirotemachia) stammen.
Begriffsbestimmungen: Bebauungsplan, Bebaubarkeit, Baufläche
Unter Agrarflächen aus staatlicher Landverteilung (klirotemachia) versteht man Immobilien, die der griechische Staat besitzlosen Landwirten im Zuge landwirtschaftlicher Landverteilungsmaßnahmen (agrotikos kliros) zur Nutzung beziehungsweise als Wiedergutmachung an Heimatvertriebene überlassen hat. Hintergrund war die Aufnahme heimatvertriebener Flüchtlinge nach der kleinasiatischen Katastrophe und dem griechisch-türkischen Bevölkerungsaustausch ab 1922. Diese Flächen sind in der Regel großflächig; eine Aufteilung in kleinere Parzellen ist gesetzlich meist unzulässig.
Bei Flurstücken im Außenbereich handelt es sich um Flächen außerhalb eines Bebauungsplans, die landwirtschaftlich genutzt werden und nicht aus der staatlichen Landverteilung stammen.
Immobilien innerhalb eines Bebauungsplans oder innerhalb der Grenzen eines Ortsteils werden dagegen als Baugrundstücke (ikopeda) bezeichnet. Als Baugrundstück (ikopedo) gilt ein Grundstück, das nach den öffentlich-rechtlichen Vorschriften bebaut oder bebaubar ist. Hierzu zählen nach griechischem Recht auch Flächen innerhalb eines Ortsteils, für den kein förmlicher Bebauungsplan besteht – etwa im unbeplanten Innenbereich (entos ikistikis zonis) oder im Außenbereich (ektos schediou).
Bauen im Außenbereich: aktuell im Umbruch
Anders als in vielen anderen Rechtsordnungen ist die Errichtung von Gebäuden auch außerhalb eines Bebauungsplans grundsätzlich erlaubt. Baurechtliche Verordnungen regeln dabei den Baufaktor und die zulässige Baufläche anhand der Grundstücksgröße. Nach der seit Jahrzehnten geltenden Regelung darf im Außenbereich nur gebaut werden, wenn das Flurstück eine Mindestgröße von 4.000 qm sowie eine Front zu einer rechtlich anerkannten öffentlichen Straße von mindestens 25 m aufweist. Bei einem 4.000 qm großen Flurstück ist danach in der Regel eine Wohnfläche von bis zu 186 qm zulässig.
Um in Griechenland bauen zu können, muss ein Grundstück grundsätzlich „geeignet“ (artio) und „bebaubar“ (ikodomisimo) sein. Ein Grundstück ist geeignet und bebaubar, wenn es aufgrund seines Zuschnitts sowie seiner ästhetischen, baulichen und wirtschaftlichen Beschaffenheit ausreichend genutzt werden kann und die baurechtlichen sowie sonstigen einschlägigen Vorschriften der Errichtung eines Bauwerks nicht entgegenstehen. Nur wenn beide Eigenschaften zugleich vorliegen, darf gebaut werden. Die Prüfung erfolgt durch einen Topographen (Landvermesser) oder Bauingenieur und wird durch dessen Stempel auf dem topographischen Plan bestätigt.
Wichtiger aktueller Hinweis: Das Regelwerk zur Bebauung im Außenbereich befindet sich derzeit in einer grundlegenden Reformphase. Das griechische Umweltministerium bereitet ein Präsidialdekret vor, das einheitliche Kriterien für die planungsrechtliche Anerkennung von Erschließungswegen im Außenbereich festlegen soll – bislang sind viele ländliche Wege faktisch nicht als „öffentliche Straße“ im Rechtssinne kartografiert, obwohl sie tatsächlich genutzt werden. Eine aktuelle Entscheidung des griechischen Staatsrats (ΣτΕ 989/2026) hat die Anforderungen an eine solche Straßenanbindung nochmals verschärft konkretisiert. Bis zur endgültigen Umsetzung der Reform (angekündigt für den Verlauf des Jahres 2026) sollte vor jedem Bauvorhaben im Außenbereich zwingend durch einen Fachanwalt geprüft werden, ob die konkrete Erschließungsstraße als rechtlich anerkannt gilt – andernfalls droht der Verlust der Bebaubarkeit.
(Stand: Juli 2026. Alle Angaben erfolgen unter Vorbehalt und ohne Gewähr.)
FAQ
Ein Flurstück im Außenbereich muss derzeit folgende Mindestkriterien erfüllen:
- Eine Mindestgröße von 4.000 qm (frühere Ausnahmeregelungen für kleinere Grundstücke sind weitestgehend ausgelaufen).
- Eine Front von mindestens 25 Metern zu einer rechtlich anerkannten, öffentlichen Straße. Da viele ländliche Wege bislang nicht offiziell als solche kartografiert sind, ist dies derzeit die größte praktische Hürde – und Gegenstand der laufenden Gesetzesreform.
- Beispiel: Bei einem 4.000 qm großen Flurstück, das alle Kriterien erfüllt, ist aktuell meist eine Wohnfläche von bis zu 186 qm zulässig.
Diese Begriffe sind rechtlich entscheidend für jedes Bauprojekt:
- Artio (geeignet): Das Grundstück erfüllt die Mindestanforderungen an Größe und Zuschnitt.
- Ikodomisimo (bebaubar): Es liegen keine öffentlich-rechtlichen Hindernisse vor (z. B. Waldrecht, Denkmal- oder Archäologieschutz oder fehlende Straßenanbindung), die eine Bebauung untersagen. Nur wenn ein Grundstück beide Eigenschaften zugleich erfüllt, darf darauf rechtssicher gebaut werden.
Die Prüfung erfolgt zwingend durch einen qualifizierten Topographen (Landvermesser) oder Bauingenieur. Dieser bestätigt die Bebaubarkeit durch eine rechtsverbindliche Erklärung (Prüfvermerk) und seinen Stempel auf dem aktuellen topographischen Plan.
Diese Flächen wurden ursprünglich vom Staat an besitzlose Landwirte oder Heimatvertriebene vergeben. Sie sind in der Regel großflächig; eine Aufteilung in kleinere Parzellen (Zerstückelung) ist gesetzlich meist unzulässig.
Für 2026 ist die Veröffentlichung eines neuen Präsidialdekrets angekündigt, das bundesweit einheitliche Kriterien für die Anerkennung von Erschließungswegen einführen soll. Grundstücke ohne Anbindung an eine anerkannte Straße drohen dadurch ihre Bebaubarkeit zu verlieren, was sich spürbar auf ihren Marktwert auswirken kann. Interessenten sollten vor einem Kauf unbedingt eine anwaltliche Prüfung der Straßenanbindung veranlassen.
Grundsätzlich wird zwischen zwei Kategorien unterschieden:
- Innerhalb des Bebauungsplans: Diese Grundstücke befinden sich im beplanten Innenbereich oder innerhalb der Grenzen eines Ortsteils und werden als Baugrundstücke (ikopeda) bezeichnet.
- Außerhalb des Bebauungsplans: Hierbei handelt es sich um Flächen im Außenbereich. Dies sind entweder gewöhnliche landwirtschaftliche Flurstücke (agrotemachia) oder Flächen aus der staatlichen Landverteilung (klirotemachia).
Ja. Im Gegensatz zu vielen anderen Ländern ist das Bauen im Außenbereich (ektos schediou) in Griechenland unter bestimmten Voraussetzungen weiterhin erlaubt. Die baurechtlichen Verordnungen legen hierfür den Baufaktor und die maximal zulässige Wohnfläche fest. Allerdings steht dieses Regelwerk 2026 vor einer grundlegenden Reform, die den Kreis der tatsächlich bebaubaren Grundstücke voraussichtlich verkleinern wird.