Der Immobilienerwerb in Griechenland unterliegt verschiedenen Steuerarten, welche jeweils durch unterschiedliche Normen geregelt werden. Diese Steuern sind vor Vertragsabschluss zu entrichten. Die Grunderwerbssteuer fällt erst beim notariellen Abschluss des Kaufvertrages an. In allen anderen Fällen, wie beispielsweise der Beurkundung eines notariellen Vorvertrages, fällt keine Grunderwerbssteuer an.
Zur Ermittlung der Grunderwerbssteuer wird der von den Parteien im Vertrag angegebene Kaufpreis zugrunde gelegt. Da in der Vergangenheit oftmals ein geringerer als der tatsächlich vereinbarte Kaufpreis im Vertrag angegeben wurde (Unterverbriefung), hat der griechische Gesetzgeber ein System zur objektiven Wertermittlung (den sog. Einheitswert) von Immobilien entwickelt. Sollten die Vertragsparteien demnach im Vertrag einen geringeren als den von den Steuerbehörden für jedes Objekt festgelegten Einheitswert beurkunden, erfolgt die Besteuerung des Erwerbs dennoch auf der Grundlage des höheren Einheitswertes.
Das objektive System des Einheitswerts beruht auf Mindestwerten von Immobilien. Diese Mindestwerte werden für jede Immobilie gesondert nach verschiedenen Kriterien festgesetzt. Als Faktoren fließen zB die Lage des Objekts („Zonenwert“), die Immobilienfläche, das Stockwerk (bei Wohnungen), die Fassadenlänge (bei Geschäften), die Verfügbarkeit von Heizungsanlagen oder Aufzügen, usw. in die Wertfestsetzung ein.
In den vergangenen Jahren lag der Einheitswert der Immobilien meist deutlich unter ihrem Verkehrswert, welcher in bestimmten Gegenden sogar ein Mehrfaches des Einheitswertes betragen konnte. Aufgrund mehrfacher Anhebungen der Einheitswerte bestehen mittlerweile in zahlreichen Gegenden keine gravierenden Abweichungen zwischen Einheits- und Verkehrswert mehr. 2018 erfolgte eine Minderung der objektiven Werte.
Seit März 2023 fällt nun beim Erwerb einer Immobilie die Grunderwerbssteuer (F.M.A. „Foros Metavivasis Akinitou“) an.
Grunderwerbssteuer – FMA
Die Grunderwerbssteuer fällt bei jedem (synallagmatischen) Immobilienerwerb oder beim Erwerb dinglicher Rechte an einer Immobilie an (Artikel 1 des Gesetzes 1587/1950) und soweit keine Pflicht zur Zahlung der Mehrwertsteuer besteht. Die Grunderwerbssteuer richtet sich nach dem im Kaufvertrag aufgeführten Kaufpreis, außer in den Fällen, in denen der Kaufpreis geringer ist als der Einheitswert. In diesem Fall richtet sie sich nach dem Einheitswert. Steuerschuldner der Grunderwerbssteuer ist der Käufer. Er hat den dabei anfallenden Betrag vor der notariellen Beurkundung des Immobilienerwerbs an das zuständige Finanzamt zu bezahlen.
Der Steuersatz für die Grunderwerbssteuer beträgt 3,09%.
Das Gesetz 1078/1980 sieht eine Befreiung von der Pflicht zur Zahlung der Grunderwerbssteuer vor, soweit bestimmte Voraussetzungen beim Käufer vorliegen. Insbesondere erfolgt eine Befreiung von der Grunderwerbssteuer dann, wenn Ehegatten die gesamte Immobilie zum Volleigentum erwerben und dem Käufer, dem Ehepartner oder einem seiner minderjährigen Kinder kein Volleigentumsrecht, Nießbrauchrecht, oder Wohnrecht an einem anderen Haus oder einer anderen Wohnung zusteht, welches die Wohnbedürfnisse seiner Familie erfüllen kann. Dies gilt auch dann, soweit den vorgenannten Personen kein Volleigentumsrecht an einem bebaubaren Grundstück oder an einem ideellen Grundstücksanteil zusteht, welches flächenmäßig ihre Wohnbedürfnisse erfüllt und sich in einer Stadt bzw. Gemeinde mit mehr als 3000 Einwohnern befindet.
Die Befreiung beläuft sich für Ledige auf den Betrag von 200.000,- Euro und für Verheiratete auf 250.000,- Euro. Der Betrag erhöht sich für jedes der ersten beiden Kinder um jeweils 25.000,- Euro und um 30.000,- Euro für jedes weitere Kind. Für den Kauf von Grundstücken erfolgt die Befreiung für Ledige in Höhe von 50.000,- Euro und für Verheiratete in Höhe von 100.000,- Euro, sowie für die ersten beiden Kinder um jeweils 10.000,- Euro und um 15.000,- Euro für jedes weitere Kind.
(Stand: März 2026. Alle Angaben erfolgen unter Vorbehalt und ohne Gewähr.)
FAQ
Das griechische Erbrecht ist im Zivilgesetzbuch (ΑΚ) geregelt. Es unterscheidet grundsätzlich zwischen der gewillkürten Erbfolge (durch Testament) und der gesetzlichen Erbfolge, wenn kein Testament vorliegt. Wie im deutschen Recht tritt der Vermögensübergang unmittelbar mit dem Tod des Erblassers auf die Erben ein; für die Eintragung im Grundbuch bzw. Kataster ist in Griechenland jedoch eine aktive Annahme der Erbschaft (meist in notarieller Form) erforderlich.
Die gesetzliche Erbfolge erfolgt nach Ordnungen:
- Ordnung: Kinder und Enkelkinder des Erblassers.
- Ordnung: Eltern und Geschwister.
- Ordnung: Großeltern.
- Ordnung: Urgroßeltern.
Der überlebende Ehegatte erbt neben Verwandten der 1. Ordnung zu einem Viertel (1/4) und neben Verwandten der 2., 3. und 4. Ordnung zur Hälfte (1/2). Sind keine Verwandten der ersten vier Ordnungen vorhanden, erbt der Ehegatte das gesamte Vermögen.
In Griechenland haben Kinder, Eltern und der überlebende Ehegatte ein Recht auf einen Pflichtteil („Nomimi Moira”), falls sie durch Testament enterbt oder unangemessen benachteiligt wurden. Der Pflichtteil beträgt grundsätzlich die Hälfte des gesetzlichen Erbteils. Dieser Anspruch ist im griechischen Recht als dingliches Recht ausgestaltet – der Pflichtteilsberechtigte wird also unmittelbar Miteigentümer am Nachlass, anders als beim rein schuldrechtlichen deutschen Pflichtteilsanspruch.
Eine Erbschaft kann innerhalb einer Frist von vier Monaten ausgeschlagen werden, wenn der Erblasser seinen letzten Wohnsitz in Griechenland hatte. Lebte der Erblasser im Ausland oder hat der Erbe seinen Wohnsitz im Ausland, verlängert sich diese Frist auf zwölf Monate. Wird die Frist versäumt, gilt die Erbschaft als angenommen. Die Annahme kann auch unter dem „Recht des Inventars” erklärt werden, wodurch die Haftung des Erben auf den Wert des Nachlasses beschränkt wird.
Die Erbschaftssteuer ist im Gesetz 2961/2001 (Erbschafts-, Schenkungs- und Elternzuwendungssteuergesetzbuch) geregelt, progressiv gestaltet und richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad und dem Wert des Erbes. Es gibt drei Steuerklassen:
- Kategorie A: Ehegatten, Kinder, Enkel und Eltern – hier gelten die höchsten Freibeträge.
- Kategorie B: entferntere Verwandte (u. a. Geschwister, Nichten/Neffen, Großeltern, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern).
- Kategorie C: alle übrigen Erben und familienfremde Personen.
Aktueller Hinweis: Die steuerfreien Freibeträge für Kategorie A wurden in den vergangenen Jahren im Rahmen mehrerer Steuerreformen deutlich angehoben. Da sich die konkreten Freibeträge und Steuersätze wiederholt geändert haben, empfehlen wir, die jeweils aktuellen Beträge über die griechische Steuerverwaltung (ΑΑΔΕ) oder Ihren steuerlichen Berater zu prüfen, bevor eine konkrete Steuerlast kalkuliert wird.
Die Steuererklärung muss grundsätzlich innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall beim zuständigen Finanzamt eingereicht werden; hatte der Erblasser seinen letzten Wohnsitz im Ausland oder wohnt der Erbe im Ausland, verlängert sich diese Frist auf zwölf Monate. Die festgesetzte Erbschaftssteuer kann in der Regel in bis zu zwölf gleichen zweimonatlichen Raten (Mindestrate 500 €, mit Ausnahme der letzten Rate) entrichtet werden.