Schnelle Antwort: Wer in Griechenland eine Immobilie kaufen möchte, muss eine griechische Steuer-ID (AFM) beantragen, einen unabhängigen Anwalt einschalten und das Grundbuch sorgfältig prüfen. Der Kaufprozess umfasst mehrere Behördenschritte und endet erst mit der notariellen Beurkundung und der Katastereintragung.
Der griechische Immobilienmarkt zieht internationale Käufer an wie kaum ein anderer in Europa. Die Kombination aus vergleichsweise niedrigen Preisen, attraktiven Lagen und der Möglichkeit, durch das Golden-Visa-Programm einen griechischen Aufenthaltstitel zu erhalten, macht Griechenland für deutsche Käufer besonders interessant. Doch der Weg zur eigenen Immobilie am Mittelmeer ist mit bürokratischen Hürden und rechtlichen Besonderheiten gepflastert, die ohne fachkundige Begleitung schnell zum Problem werden können.
Dieser Ratgeber erklärt, welche Schritte beim Immobilienkauf in Griechenland notwendig sind, worauf bei der Prüfung eines Kaufvertrags zu achten ist und welche steuerlichen Pflichten auf den Käufer zukommen. KPAG Kosmidis & Partner und Hermes Tax & Consulting IKE begleiten deutschsprachige Käufer durch diesen Prozess – von der ersten Objektprüfung bis zur Schlüsselübergabe.
Warum ist der Immobilienkauf in Griechenland komplex?
Das griechische Immobilienrecht hat eine eigene Geschichte. Jahrzehntelange Versäumnisse bei der Grundbucheintragung, ungeklärte Eigentumsrechte aus der Zeit vor der Katasterdigitalisierung und eine Vielzahl nicht genehmigter Bauten machen eine sorgfältige rechtliche Prüfung unerlässlich.
Das griechische Kataster (Κτηματολόγιο) ist erst seit 2008 im systematischen Aufbau und noch nicht in allen Regionen vollständig fertiggestellt. In Gegenden ohne vollständiges Kataster gilt noch das alte Hypothekenregistersystem (Υποθηκοφυλακείο), das weniger transparent und zuverlässig ist. Ein Anwalt für griechisches Recht muss je nach Region das jeweils zuständige Register prüfen.
Hinzu kommen baurechtliche Regularisierungen, Altschulden beim Finanzamt und Hypothekenlasten, die im Kaufvertrag nicht immer sichtbar sind. Wer diese Prüfung überspringt, kann eine Immobilie kaufen, die mit erheblichen Verbindlichkeiten belastet ist.
Wer darf in Griechenland Immobilien kaufen?
Grundsätzlich können EU-Bürger – darunter Deutsche – ohne Einschränkungen Immobilien in Griechenland erwerben. Für Nicht-EU-Bürger gelten in bestimmten Grenzregionen (sogenannte Grenzzonen) Sondergenehmigungspflichten, die auf militärische Sicherheitserwägungen zurückgehen.
Deutsche Staatsangehörige benötigen keine besondere Genehmigung für den Immobilienkauf. Allerdings sind folgende Voraussetzungen vor dem Kauf zu erfüllen:
- Griechische Steueridentifikationsnummer (AFM): Ohne AFM ist kein Kaufvertrag möglich. Die Beantragung erfolgt beim griechischen Finanzamt und kann über einen bevollmächtigten Anwalt erledigt werden.
- Griechisches Bankkonto (empfohlen): Zwar gesetzlich nicht zwingend erforderlich, erleichtert aber die Abwicklung von Kaufpreiszahlungen und laufenden Kosten erheblich.
- Unabhängiger Anwalt: Der griechische Notar beurkundet den Kaufvertrag, vertritt aber keine der Parteien. Die rechtliche Interessenvertretung obliegt dem jeweiligen Anwalt.
Der Ablauf beim Immobilienkauf in Griechenland
Phase 1: Objektsuche und Vorverhandlung
Die Suche nach einer geeigneten Immobilie erfolgt häufig über griechische Makler, Online-Portale oder direkte Kontakte. Sobald eine Immobilie ins Visier genommen wird, empfiehlt es sich, frühzeitig einen Anwalt einzuschalten – noch vor der Abgabe eines Angebots.
Viele Verkäufer verlangen in dieser Phase eine Reservierungsgebühr (Anzahlung), um die Immobilie vom Markt zu nehmen. Diese Zahlung sollte nur geleistet werden, wenn die Eigentumsrechte vorgeprüft wurden und die Reservierungsvereinbarung rechtssicher formuliert ist.
Phase 2: Due-Diligence-Prüfung
Dies ist der entscheidende Schritt. Der Anwalt prüft:
- Grundbuch-/Katastereintragung: Ist der Verkäufer als rechtlicher Eigentümer eingetragen? Gibt es Miteigentumsanteile anderer Personen?
- Hypotheken und Lasten: Sind Hypotheken, Grundpfandrechte oder andere dingliche Lasten eingetragen?
- Steuerschulden: Hat der Verkäufer offene Steuerschulden, die auf die Immobilie vollstreckt werden könnten?
- Baugenehmigungen: Entspricht die tatsächliche Bausubstanz den genehmigten Bauplänen? Gibt es nicht genehmigte Anbauten?
- Energieausweis: Der Energieausweis (Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης) ist in Griechenland Pflicht und muss vor dem Kaufvertrag vorgelegt werden.
- Verwendungszweck und Bebauungsplan: Darf die Immobilie zu dem geplanten Zweck genutzt werden? Ist weiteres Bauen auf dem Grundstück möglich?
Eine sorgfältige Due Diligence dauert in der Regel ein bis drei Wochen und ist die wichtigste Investition vor dem Kauf.
Phase 3: Vorvertrag (Προσύμφωνο)
Bevor der endgültige Kaufvertrag vor dem Notar unterzeichnet wird, kann ein Vorvertrag (Προσύμφωνο) abgeschlossen werden. Dieser legt Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, Übergabetermin und sonstige Bedingungen fest.
Der Vorvertrag bindet beide Parteien. Zieht der Verkäufer nach Unterzeichnung zurück, hat der Käufer Anspruch auf die doppelte Anzahlung. Zieht der Käufer zurück, verliert er die geleistete Anzahlung. Die präzise Formulierung dieses Dokuments ist entscheidend – ein Anwalt für griechisches Recht sollte den Vorvertrag im Detail prüfen oder entwerfen.
Phase 4: Notarielle Beurkundung
Der eigentliche Kauf vollzieht sich durch den notariellen Kaufvertrag (Συμβόλαιο). Der griechische Notar (Συμβολαιογράφος) liest den Vertragstext in Anwesenheit beider Parteien vor, stellt die Identität der Vertragsparteien fest und beurkundet die Unterzeichnung.
Spricht der Käufer kein Griechisch, ist ein vereidigter Dolmetscher anwesend oder der Vertrag wird zweisprachig beurkundet. Alternativ kann ein bevollmächtigter Anwalt die Unterzeichnung im Namen des Käufers vornehmen – was bei Auslandskäufern häufig praktiziert wird.
Vor der Beurkundung muss der Käufer nachweisen, dass die Grunderwerbsteuer (Φόρος Μεταβίβασης) entrichtet wurde. Ohne Steuernachweis beurkundet der Notar nicht.
Phase 5: Katastereintragung
Nach der Beurkundung ist der Kaufvertrag beim zuständigen Katasteramt (Κτηματολόγιο) einzutragen. Erst mit dieser Eintragung ist der Eigentumsübergang rechtswirksam und vollständig. Bis zur Eintragung besteht rechtlich gesehen noch kein vollständiger Eigentumsschutz gegenüber Dritten.
Welche Steuern und Kosten fallen beim Immobilienkauf in Griechenland an?
Der Kaufpreis ist nur ein Teil der Gesamtkosten. Käufer müssen folgende zusätzliche Kosten einplanen:
Grunderwerbsteuer (Φόρος Μεταβίβασης)
Für Kaufverträge, bei denen keine Mehrwertsteuer anfällt (in der Regel Bestandsimmobilien), beträgt die Grunderwerbsteuer 3,09 % des Kaufpreises (inkl. kommunalem Anteil). Basis ist der höhere Wert aus Kaufpreis und steuerlichem Einheitswert.
Bei Neubauten, für die erstmals eine Baugenehmigung nach dem 1. Januar 2006 erteilt wurde, kann stattdessen Mehrwertsteuer (24 %) anfallen. Der Käufer sollte vorab klären, welches Steuersystem gilt.
Notarkosten
Griechische Notargebühren sind gesetzlich geregelt und betragen je nach Kaufpreis zwischen 0,8 % und 1 % des Kaufpreises zzgl. MwSt.
Rechtsanwaltskosten
Die Kosten für einen Anwalt variieren je nach Umfang der Tätigkeit (nur Vertragsprüfung, vollständige Begleitung inklusive Due Diligence) und sind im Vorfeld zu vereinbaren.
Maklergebühren
Griechische Maklerprovisionen werden üblicherweise von Käufer und Verkäufer geteilt und liegen in der Regel bei je 2 % zzgl. MwSt.
Grundbucheintragungsgebühr
Für die Katastereintragung fällt eine gesetzlich geregelte Gebühr von 0,475 % des Kaufpreises an.
Das Golden-Visa-Programm: Aufenthalt durch Immobilienkauf
Für Nicht-EU-Bürger bietet Griechenland seit 2013 das Golden-Visa-Programm: Ein Immobilienkauf ab einem bestimmten Mindestbetrag berechtigt zum griechischen Aufenthaltstitel für Investoren und deren Familienangehörige.
Die Mindestinvestitionsschwellen wurden zuletzt angepasst und variieren je nach Region. In attraktiven Lagen wie Athen, Thessaloniki, Mykonos und Santorin beträgt die Schwelle mittlerweile 800.000 Euro. In anderen Regionen gilt eine niedrigere Grenze.
Auch für EU-Bürger wie Deutsche kann das Golden Visa relevant sein – insbesondere für Drittstaatsangehörige innerhalb einer Familie. KPAG Kosmidis & Partner berät zu den aktuellen Anforderungen und begleitet den gesamten Antragsprozess.
Laufende Steuerpflichten nach dem Immobilienkauf
Mit dem Erwerb einer griechischen Immobilie entstehen laufende steuerliche Verpflichtungen, die jährlich zu erfüllen sind:
Einheitliche Immobiliensteuer (ENFIA)
Der ENFIA (Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων) ist die jährliche griechische Grundsteuer. Sie wird auf alle in Griechenland belegenen Immobilien erhoben und richtet sich nach Lage, Fläche, Baujahr und steuerlichem Einheitswert. ENFIA-Bescheide werden jährlich vom griechischen Finanzamt ausgestellt und müssen innerhalb der gesetzlichen Frist bezahlt werden.
Einkommensteuer auf Mieteinnahmen
Wer die Immobilie vermietet, muss Mieteinnahmen in Griechenland versteuern. Die Steuersätze sind progressiv und beginnen bei 15 % für Jahresmieten bis 12.000 Euro. Details zur Vermietung in Griechenland als Ausländer sind in einem separaten Beitrag dieser Reihe zu finden.
Sondersteuern und lokale Abgaben
Je nach Gemeinde und Objekttyp können weitere Abgaben anfallen – etwa kommunale Reinigungsgebühren oder Anschlussgebühren für Wasser und Strom.
Hermes Tax & Consulting IKE übernimmt für Mandanten die laufende steuerliche Betreuung griechischer Immobilien: ENFIA-Überwachung, Einkommensteuererklärungen und Behördenkommunikation.
Typische Fehler beim Immobilienkauf in Griechenland
Aus der Praxis kennt KPAG Kosmidis & Partner die häufigsten Fehler, die deutsche Käufer in Griechenland machen:
Kein unabhängiger Anwalt: Viele Käufer verlassen sich auf den Makler oder den Notar. Beide vertreten aber nicht die Käuferinteressen. Nur ein unabhängiger Anwalt prüft ausschließlich auf Ihrer Seite.
Anzahlung ohne Due Diligence: Wer eine Reservierungsgebühr zahlt, bevor die Eigentumsrechte geprüft wurden, riskiert, Geld an einen Verkäufer zu verlieren, der keine unbelastete Immobilie liefern kann.
Kaufpreis bar bezahlt: Griechisches Recht schreibt seit 2014 vor, dass Kaufpreise für Immobilien oberhalb bestimmter Beträge per Banküberweisung zu leisten sind. Barzahlungen können zur Nichtigkeit des Vertrags führen.
Baurechtliche Mängel ignoriert: Eine Immobilie mit nicht genehmigten Anbauten zu kaufen bedeutet, die Regularisierungspflicht zu übernehmen. Diese kann erhebliche Kosten verursachen.
Steuerliche Verpflichtungen nicht eingeplant: ENFIA, Einkommensteuer auf