Der Traum vom Haus am Meer kann schnell zur teuren Falle werden – dann nämlich, wenn Terrasse, Pool oder ganze Stockwerke ohne Baugenehmigung errichtet wurden. Sogenannte Schwarzbauten sind in Griechenland weit verbreitet und für deutsche Käufer eines der größten rechtlichen Risiken überhaupt.
In diesem Beitrag erfahren Sie, was aus rechtlicher Sicht als Schwarzbau gilt, warum das Problem so häufig auftritt und welche konkreten Gefahren für Käufer bestehen. Außerdem zeigen wir Ihnen, welche Legalisierungsmöglichkeiten das griechische Recht bietet, wie Sie illegale Bauten frühzeitig erkennen und wann Sie unbedingt rechtlichen Rat einholen sollten.
Was ist ein Schwarzbau nach griechischem Recht?
Als Schwarzbau (afthéreta) bezeichnet man in Griechenland jedes Gebäude oder jeden Gebäudeteil, der ohne die erforderliche Baugenehmigung oder abweichend von der erteilten Genehmigung errichtet wurde. Der Begriff ist dabei weiter gefasst, als viele denken.
Zu den typischen Fällen gehören:
- ein komplett ohne Genehmigung errichtetes Gebäude,
- ein zusätzliches Stockwerk, das nicht in der Genehmigung vorgesehen war,
- ein nachträglich angebauter Wohnraum, eine überdachte Terrasse oder ein Wintergarten,
- ein Swimmingpool ohne die nötige Erlaubnis,
- Nebengebäude wie Schuppen, Garagen oder Lagerräume,
- die Umnutzung von Flächen, etwa der Ausbau eines Kellers oder Dachbodens zu Wohnraum.
Entscheidend ist: Auch scheinbar kleine Abweichungen vom genehmigten Bauplan machen einen Gebäudeteil formal zum Schwarzbau. Es kommt nicht darauf an, ob der Bau solide und ansehnlich ist – allein die fehlende oder abweichende Genehmigung ist maßgeblich.
Wie verbreitet ist das Problem?
Schwarzbauten sind in Griechenland kein Randphänomen, sondern ein weit verbreitetes Erbe jahrzehntelanger Bautätigkeit. Über viele Jahre wurde vielerorts ohne strenge Kontrolle gebaut, erweitert und umgenutzt. Die Folge: Ein erheblicher Teil des Immobilienbestands weist zumindest kleinere baurechtliche Abweichungen auf.
Der griechische Staat hat auf dieses Problem mit einer Reihe von Legalisierungsgesetzen reagiert. Diese ermöglichen es Eigentümern, bestimmte Schwarzbauten gegen Zahlung einer Strafgebühr nachträglich zu regularisieren. Für Sie als Käufer bedeutet das: Die Wahrscheinlichkeit ist hoch, dass eine ältere Immobilie irgendeine nicht genehmigte Veränderung enthält. Umso wichtiger ist eine gründliche Prüfung vor dem Kauf.
Die rechtlichen Risiken für Käufer
Warum sollte Sie ein Schwarzbau überhaupt beunruhigen, wenn das Haus doch steht und bewohnbar ist? Die Antwort liegt in den erheblichen rechtlichen und finanziellen Folgen, die mit einem nicht genehmigten Bau verbunden sind.
Keine ordnungsgemäße Eintragung
Ohne die Klärung des baurechtlichen Status lässt sich der Eigentumsübergang oft nicht sauber ins Kataster (Ktimatologio) oder ins Hypothekenamt eintragen. Der Notar darf einen Kaufvertrag über eine Immobilie mit ungeklärten Schwarzbauten in vielen Fällen gar nicht beurkunden. Ohne Beurkundung aber ist der Kauf unwirksam.
Probleme beim Weiterverkauf
Was für Ihren Kauf gilt, gilt später auch für Ihren Verkauf. Möchten Sie die Immobilie eines Tages weiterveräußern, müssen Sie den baurechtlichen Zustand nachweisen. Ein nicht legalisierter Schwarzbau macht den Verkauf schwierig, drückt den Preis oder verhindert ihn ganz.
Keine Finanzierung durch die Bank
Banken finanzieren in der Regel keine Immobilien mit ungeklärten Schwarzbauten. Wenn Sie für den Kauf ein Darlehen benötigen oder die Immobilie später beleihen möchten, kann ein nicht genehmigter Bau die Finanzierung blockieren.
Bußgelder und Abrissverfügung
Im schlimmsten Fall drohen empfindliche Bußgelder und sogar eine behördliche Abrissverfügung. Diese Kosten und Risiken tragen Sie als neuer Eigentümer – auch dann, wenn der Vorbesitzer den Schwarzbau errichtet hat.
Kurz zusammengefasst: Ein ungeklärter Schwarzbau kann Sie an der Eintragung, am Weiterverkauf, an der Finanzierung und am ungestörten Eigentum hindern. Das Risiko liegt allein bei Ihnen als Käufer.
Legalisierungsmöglichkeiten nach griechischem Recht
Die gute Nachricht: Viele Schwarzbauten lassen sich nachträglich legalisieren. Der griechische Gesetzgeber hat dafür Verfahren geschaffen, die eine Regularisierung gegen Zahlung einer Strafgebühr ermöglichen.
So läuft die Legalisierung grundsätzlich ab
- Ein Ingenieur oder Architekt erfasst die tatsächlich vorhandenen Bauten und vergleicht sie mit der ursprünglichen Genehmigung.
- Die Abweichungen werden über das offizielle elektronische System erfasst und gemeldet.
- Auf dieser Grundlage wird eine Strafgebühr berechnet, deren Höhe von Faktoren wie Fläche, Lage und Art der Abweichung abhängt.
- Nach Zahlung und Abschluss des Verfahrens erhält der Bau einen legalisierten Status, der eine Eintragung und einen späteren Verkauf ermöglicht.
Nicht alles ist legalisierbar
Wichtig zu wissen: Nicht jeder Schwarzbau kann geregelt werden. Bauten in besonders geschützten Bereichen – etwa in Waldgebieten, an Stränden, in archäologischen Zonen oder auf öffentlichem Grund – sind von der Legalisierung häufig ausgeschlossen. Auch hier gilt: Ob eine Legalisierung möglich ist und was sie kostet, lässt sich nur im Einzelfall durch fachkundige Prüfung feststellen.
Aus Käufersicht ist entscheidend, wer die Legalisierung übernimmt und wer die Kosten trägt. Idealerweise klären Sie das vor dem Kauf und lassen den Verkäufer den Bau legalisieren oder handeln einen entsprechenden Preisnachlass aus.
Praktische Tipps: So erkennen Sie Schwarzbauten vor dem Kauf
Am besten schützen Sie sich, indem Sie Schwarzbauten erkennen, bevor Sie unterschreiben. Die folgende Checkliste hilft Ihnen bei der Due Diligence:
- Baugenehmigung anfordern. Lassen Sie sich die ursprüngliche Baugenehmigung und die dazugehörigen Pläne vorlegen.
- Ist-Zustand vergleichen. Ein Ingenieur prüft, ob das Gebäude in seiner heutigen Form mit den genehmigten Plänen übereinstimmt.
- Topografisches Gutachten einholen. So erkennen Sie, ob sich alle Bauten innerhalb der zulässigen Grenzen befinden.
- Auf typische Anbauten achten. Terrassen, Pools, geschlossene Balkone, ausgebaute Keller oder Dachgeschosse sind klassische Kandidaten für Schwarzbauten.
- Elektronische Erfassung prüfen. Lassen Sie kontrollieren, ob bereits eine Legalisierung eingeleitet oder abgeschlossen wurde und ob die Strafgebühren vollständig gezahlt sind.
- Ingenieurbescheinigung verlangen. Für den Kauf ist häufig eine Bescheinigung eines Ingenieurs erforderlich, die den baurechtlichen Status bestätigt.
Verlassen Sie sich dabei nicht allein auf mündliche Zusicherungen des Verkäufers oder des Maklers. Nur eine dokumentierte, fachliche Prüfung schafft Sicherheit.
Häufige Fehler – und wie Sie sie vermeiden
- Fehler: Auf den ersten Eindruck vertrauen. Ein gepflegtes, solides Haus kann trotzdem gravierende baurechtliche Mängel haben. Lösung: immer die Papiere prüfen, nicht nur die Optik.
- Fehler: Die Legalisierung erst nach dem Kauf angehen. Dann tragen Sie Kosten und Risiko allein. Lösung: den Status vor der Unterschrift klären.
- Fehler: Kleine Abweichungen unterschätzen. Auch ein überdachter Balkon kann die Eintragung blockieren. Lösung: jede Abweichung ernst nehmen und bewerten lassen.
- Fehler: Ohne eigene Fachleute kaufen. Der Notar ist neutral und prüft Ihre Interessen nicht. Lösung: eigenen Anwalt und Ingenieur einschalten.
Wann Sie rechtlichen Rat einholen sollten
Sobald eine Immobilie ins Auge gefasst ist, lohnt sich fachliche Begleitung – und zwar bevor Sie einen Vorvertrag oder Kaufvertrag unterschreiben. Ein auf deutsch-griechisches Immobilienrecht spezialisierter Anwalt koordiniert die Prüfung durch einen Ingenieur, bewertet den baurechtlichen Status und klärt, ob und wie sich ein Schwarzbau legalisieren lässt.
Ebenso wichtig ist rechtlicher Rat, wenn Sie bereits Eigentümer sind und nachträglich feststellen, dass Ihr Objekt nicht genehmigte Bauten enthält. Auch dann bestehen Handlungsmöglichkeiten – je früher Sie handeln, desto besser.
Fazit: Prüfen Sie den baurechtlichen Status, bevor Sie unterschreiben
Schwarzbauten sind in Griechenland weit verbreitet und für Käufer mit erheblichen Risiken verbunden: von der blockierten Eintragung über Probleme beim Weiterverkauf und bei der Finanzierung bis hin zu Bußgeldern und Abrissverfügungen. Die gute Nachricht ist, dass sich viele nicht genehmigte Bauten legalisieren lassen – vorausgesetzt, Sie klären den Status rechtzeitig.
Merken Sie sich diese drei Punkte: Erstens, prüfen Sie jede Immobilie gründlich auf baurechtliche Abweichungen. Zweitens, klären Sie die Legalisierung und deren Kosten vor dem Kauf. Drittens, verlassen Sie sich nicht auf Zusicherungen, sondern auf dokumentierte Fachprüfungen.
Sie planen den Kauf einer Immobilie in Griechenland oder haben Zweifel am baurechtlichen Status Ihres Objekts?
Unsere auf deutsch-griechisches Immobilienrecht spezialisierte Kanzlei prüft den baurechtlichen Zustand, koordiniert die technische Begutachtung und klärt für Sie die Möglichkeiten einer Legalisierung. Wir sprechen Ihre Sprache und kennen die Besonderheiten des griechischen Rechts.
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