Alles Wissenswerte zu Voraussetzungen, Rechtsrahmen, Kosten und Ablauf des griechischen Investoren-Aufenthaltstitels
Was ist die griechische Golden Visa?
Die Golden Visa ist ein Aufenthaltstitel, den Griechenland seit 2013 an Investoren aus Drittstaaten (also Nicht-EU-Bürger) vergibt, die eine bedeutende wirtschaftliche Investition im Land tätigen – am häufigsten in Form eines Immobilienerwerbs. Rechtsgrundlage ist das griechische Investorengesetz (ursprünglich Gesetz 4251/2014, das sogenannte Migrationskodex, mit zahlreichen späteren Reformen und Novellierungen).
Das Programm zählt zu den attraktivsten Investoren-Aufenthaltstiteln Europas – nicht zuletzt, weil es keine Mindestaufenthaltspflicht in Griechenland voraussetzt, um den Titel zu erhalten und zu verlängern. Damit unterscheidet es sich deutlich von klassischen Aufenthaltstiteln, die eine tatsächliche Wohnsitznahme verlangen.
Für wen ist die Golden Visa interessant?
Die Zielgruppe ist breit gefächert:
- Investoren aus Drittstaaten (insbesondere aus China, Russland, der Türkei, dem Nahen Osten, den USA und zunehmend auch aus Großbritannien nach dem Brexit), die sich einen visafreien Zugang zum Schengen-Raum sichern möchten.
- Familien, die ihren Kindern eine Aufenthaltsoption in der EU offenhalten oder europäische Bildungseinrichtungen nutzen möchten.
- Vermögende Privatpersonen, die ihr Portfolio um eine werthaltige Immobilie im südeuropäischen Raum diversifizieren wollen.
- Personen, die perspektivisch eine dauerhafte Verlagerung des Lebensmittelpunktes nach Griechenland in Erwägung ziehen.
Die wichtigsten Investitionswege im Überblick
Das Gesetz sieht verschiedene Investitionsformen vor, wobei der Immobilienerwerb in der Praxis mit Abstand am beliebtesten ist. Daneben kommen unter anderem in Betracht:
- Kapitalanlagen in griechische Staatsanleihen,
- Beteiligungen an griechischen Unternehmen oder Investmentfonds,
- Festgeldeinlagen bei griechischen Kreditinstituten,
- der Erwerb von Anteilen an Immobilienfonds (REICs).
Da der Immobilienweg für die meisten Leser dieses Blogs im Vordergrund steht, konzentrieren wir uns im Folgenden auf diese Variante.
Mindestinvestitionssummen: Die zonenabhängige Staffelung
Einer der wichtigsten Punkte, den Interessenten unbedingt aktuell prüfen sollten, ist die Reform der Mindestinvestitionssummen, die in den letzten Jahren mehrfach angepasst wurde. Der griechische Gesetzgeber hat ein regional gestaffeltes System eingeführt, um die Nachfrage aus stark nachgefragten Gebieten (insbesondere Athen, Thessaloniki, beliebte Inseln) in weniger nachgefragte Regionen zu lenken.
Aktuelle Investitionsschwellen (Stand: zu prüfen im Einzelfall)
| Region | Mindestinvestition |
| Athen (bestimmte Gemeinden), Thessaloniki, Mykonos, Santorini | 800.000 € |
| Übriges Festland und andere Inseln mit über 3.100 Einwohnern | 400.000 € |
| Restliche Gebiete Griechenlands | 400.000 € (teils niedrigere Sonderregelungen möglich) |
| Umwandlung von gewerblichen Gebäuden/Denkmalschutzobjekten in Wohnraum | Reduzierter Schwellenwert in bestimmten Fällen |
Wichtiger Hinweis
Die genauen Schwellenwerte, betroffenen Gemeinden und etwaigen Sonderregelungen wurden in den letzten Jahren mehrfach durch Ministerialbeschlüsse angepasst und regional erweitert. Diese Angaben sind Richtwerte und müssen für den konkreten Standort und Zeitpunkt der geplanten Investition unbedingt aktuell verifiziert werden – idealerweise durch einen in Griechenland zugelassenen Rechtsanwalt.
Praktischer Tipp
Auch eine Kombination mehrerer kleinerer Immobilien kann zur Erreichung der Mindestinvestitionssumme genutzt werden, sofern die Gesamtsumme den jeweiligen Schwellenwert erreicht und alle Objekte im Namen desselben Antragstellers erworben werden.
Wer kann von der Golden Visa profitieren? Einbeziehung der Familie
Ein wesentlicher Vorteil des griechischen Programms ist die großzügige Einbeziehung von Familienangehörigen in denselben Antrag, ohne dass zusätzliche Investitionen erforderlich sind. Typischerweise umfasst dies:
- den Ehe- bzw. eingetragenen Lebenspartner,
- Kinder bis zu einem bestimmten Höchstalter (in der Regel bis 21 Jahre, teils mit Sonderregelungen für studierende Kinder),
- unter bestimmten Voraussetzungen auch Eltern des Hauptantragstellers oder seines Ehepartners.
Diese Regelung macht die Golden Visa besonders attraktiv für Familien, die einen gemeinsamen Aufenthaltstitel in der EU anstreben.
Rechte und Grenzen des Aufenthaltstitels
Was die Golden Visa ermöglicht:
- Visafreies Reisen innerhalb des Schengen-Raums für bis zu 90 Tage je 180-Tage-Zeitraum,
- Aufenthaltsrecht in Griechenland ohne Mindestaufenthaltspflicht,
- Zugang zum griechischen Gesundheits- und Bildungssystem für den Inhaber und seine Familie,
- die Möglichkeit, den Titel bei fortbestehender Investition unbefristet zu verlängern.
Was die Golden Visa NICHT ermöglicht:
- Kein automatisches Arbeitsrecht in Griechenland (dies erfordert gesonderte Genehmigungen),
- Keine automatische Einbürgerung – der Weg zur griechischen Staatsbürgerschaft ist ein eigenständiges, deutlich anspruchsvolleres Verfahren mit eigenen Voraussetzungen (u. a. tatsächlicher Wohnsitz, Sprachkenntnisse, Integrationsnachweise),
- Kein genereller EU-weiter Aufenthalt außerhalb der 90/180-Tage-Regel für Drittstaatsangehörige.
Der Ablauf im Überblick: Von der Investition zum Aufenthaltstitel
Schritt 1: Vorbereitende Prüfung
Vor jeder Investition sollte eine gründliche rechtliche und steuerliche Due-Diligence-Prüfung erfolgen:
- Prüfung der Eigentumstitel der Immobilie,
- Klärung der Katasterlage,
- Verifizierung der aktuell geltenden Mindestinvestitionssumme für den gewählten Standort.
Schritt 2: Beantragung der griechischen Steuernummer (AFM)
Ohne griechische Steuernummer ist keine Immobilientransaktion möglich.
Schritt 3: Eröffnung eines griechischen Bankkontos
Für die Kaufpreiszahlung sowie den Nachweis der Mittelherkunft (Geldwäscheprävention) ist ein lokales Konto erforderlich.
Schritt 4: Notarielle Beurkundung des Kaufvertrages
Der Immobilienerwerb erfolgt – wie in unseren vorherigen Beiträgen beschrieben – durch notarielle Urkunde mit anschließender Eintragung im Grundbuch bzw. Kataster.
Schritt 5: Antragstellung für die Golden Visa
Nach Abschluss des Erwerbs wird der eigentliche Antrag bei der zuständigen Behörde (Ausländer- und Migrationsbehörde bzw. dem zuständigen Dezentralen Verwaltungsbezirk) eingereicht, inklusive:
- Nachweis der Investition,
- Krankenversicherungsnachweis,
- Nachweis eines sauberen Vorstrafenregisters,
- biometrischer Daten.
Schritt 6: Erteilung und Gültigkeitsdauer
Nach positiver Prüfung wird der Aufenthaltstitel typischerweise für fünf Jahre erteilt und kann bei Fortbestand der Investition wiederholt verlängert werden.
Welche Kosten kommen neben der Investition hinzu?
Neben der eigentlichen Investitionssumme sollten Antragsteller weitere Kosten einplanen:
- die bereits in unseren vorangegangenen Beiträgen beschriebenen Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer bzw. MwSt., Notar, Anwalt, Grundbuch/Kataster – siehe unser Beitrag zu den Kaufnebenkosten),
- behördliche Gebühren für die Antragsbearbeitung der Golden Visa selbst (je Hauptantragsteller und mitreisendem Familienmitglied),
- Kosten für beglaubigte Übersetzungen und Apostillen ausländischer Dokumente,
- Honorare für spezialisierte Immigration-Anwälte, die den Antragsprozess begleiten.
Häufige Fallstricke in der Praxis
Aus unserer Beratungspraxis begegnen uns regelmäßig folgende Stolpersteine:
- Unklare Eigentumsverhältnisse: Immobilien mit ungeklärter Erbfolge oder fehlender Katastererfassung können den Prozess erheblich verzögern.
- Fehlende Nachweise zur Mittelherkunft: Griechische Banken und Behörden verlangen im Rahmen der Geldwäscheprävention detaillierte Nachweise, woher die Investitionssumme stammt.
- Verwechslung von Netto- und Bruttokaufpreis: Die Mindestinvestitionssumme bezieht sich auf den im Kaufvertrag ausgewiesenen Wert, nicht auf die Gesamtkosten inklusive Nebenkosten.
- Regionale Unsicherheiten: Da die Zuordnung von Gemeinden zu den jeweiligen Schwellenwerten angepasst wurde, sollte stets die aktuell gültige Gemeindezuordnung geprüft werden.
Fazit: Lohnt sich die Golden Visa?
Die griechische Golden Visa bleibt – trotz der Anhebung der Mindestinvestitionssummen in gefragten Regionen – eines der zugänglichsten und familienfreundlichsten Investorenprogramme Europas. Besonders die fehlende Mindestaufenthaltspflicht sowie die Möglichkeit, die gesamte Kernfamilie in den Antrag einzubeziehen, machen das Programm für viele internationale Investoren attraktiv.
Gleichzeitig gilt: Der Rechtsrahmen ist komplex und unterliegt fortlaufenden Anpassungen – von den Investitionsschwellen über die förderfähigen Regionen bis hin zu verfahrensrechtlichen Details. Eine fundierte, aktuelle rechtliche Beratung vor Beginn des Investitionsprozesses ist daher unerlässlich.
Unser Tipp für Interessenten
Lassen Sie sich vor jeder Investitionsentscheidung individuell beraten – insbesondere zu:
- der für Ihre Zielregion aktuell geltenden Mindestinvestitionssumme,
- der optimalen Gestaltung des Immobilienerwerbs (siehe unsere Beiträge zu Kaufvertrag und Kaufnebenkosten),
- steuerlichen Implikationen im Heimatland und in Griechenland.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Da sich die gesetzlichen Rahmenbedingungen des Golden-Visa-Programms – insbesondere Investitionsschwellen und förderfähige Regionen – wiederholt geändert haben, empfehlen wir dringend, die aktuell gültige Rechtslage vor jeder Entscheidung durch spezialisierte Rechtsanwälte verifizieren zu lassen.
Haben Sie Fragen zur Golden Visa oder benötigen Sie Unterstützung bei Ihrem Immobilienerwerb in Griechenland? Kontaktieren Sie uns – wir begleiten Sie durch den gesamten Prozess. Ihr Team der Anwaltsgesellschaft KPAG Kosmidis & Partner.