Der Kauf einer Immobilie in Griechenland ist sowohl für Ausländer als auch für Einheimische ein attraktives Ziel, sei es als Ferienhaus, als Investition oder als dauerhafter Wohnsitz. Griechenland, mit seiner atemberaubenden Küstenlinie, den charmanten Inseln und der reichen Geschichte, bietet viele Vorteile für Immobilienkäufer.
Doch bevor Sie sich in den griechischen Immobilienmarkt stürzen, gibt es einige wichtige Aspekte, die Sie berücksichtigen sollten. In diesem Blogbeitrag erfahren Sie alles Wichtige über den Immobilienkauf in Griechenland: von den rechtlichen Rahmenbedingungen und den erforderlichen Voraussetzungen über die steuerlichen Aspekte bis hin zu den aktuellen Immobilienpreisen.
1. Voraussetzungen für den Immobilienkauf in Griechenland
In Griechenland gibt es keine grundlegenden rechtlichen Einschränkungen für den Erwerb von Immobilien durch Ausländer. Das bedeutet, dass EU-Bürger und Nicht-EU-Bürger grundsätzlich in Griechenland Immobilien kaufen dürfen. Es gibt jedoch einige spezielle Regelungen und Anforderungen, die je nach Herkunft des Käufers und Art der Immobilie variieren können:
a) EU-Bürger vs. Nicht-EU-Bürger
- EU-Bürger können in Griechenland problemlos Immobilien erwerben, ohne dass spezielle Genehmigungen erforderlich sind. Das gilt für sowohl landwirtschaftliche als auch urbane Immobilien.
- Nicht-EU-Bürger unterliegen strengeren Vorschriften, insbesondere beim Erwerb von Immobilien in bestimmten Küstengebieten oder in der Nähe von militärischen Einrichtungen. In diesen Fällen muss der Kauf durch eine Genehmigung des griechischen Verteidigungsministeriums genehmigt werden. Für Immobilien auf den griechischen Inseln oder in Grenznähe können spezielle Genehmigungen erforderlich sein.
b) Notwendige Dokumente
Um eine Immobilie in Griechenland zu kaufen, benötigen Sie einige grundlegende Dokumente:
- Griechische Steueridentifikationsnummer (AFM): Jeder Käufer, ob Grieche oder Ausländer, muss eine Steuer-ID beantragen, um eine Immobilie zu erwerben.
- Gültiger Reisepass oder Personalausweis.
- Nachweis der finanziellen Mittel: In vielen Fällen wird der Nachweis über die Finanzierung des Kaufs verlangt, sei es durch Eigenkapital oder ein Bankdarlehen.
c) Der Notar
In Griechenland ist der Notar für den Abschluss eines Immobilienkaufs von zentraler Bedeutung. Alle Transaktionen müssen durch einen griechischen Notar beurkundet werden, der sicherstellt, dass alle rechtlichen Anforderungen erfüllt sind.
2. Der Kaufprozess im Detail
Der Immobilienkauf in Griechenland folgt einem relativ standardisierten Prozess, der jedoch etwas Zeit in Anspruch nehmen kann, da mehrere Schritte erforderlich sind:
a) Suche nach einer Immobilie
Zunächst sollten Sie sich mit dem griechischen Immobilienmarkt vertraut machen. Dies kann durch lokale Makler, Online-Portale oder durch persönliche Besichtigungen geschehen. Die Preise variieren stark je nach Region, Zustand und Art der Immobilie.
b) Vorvertrag und Anzahlung
Sobald Sie eine Immobilie gefunden haben, die Ihren Vorstellungen entspricht, wird oft ein Vorvertrag (auch „Pre-Sale Agreement“ genannt) unterzeichnet, der die wichtigsten Bedingungen des Kaufs festlegt. In der Regel wird zu diesem Zeitpunkt eine Anzahlung von etwa 10–20 % des Kaufpreises fällig. Der Vorvertrag legt auch fest, wann der endgültige Kaufvertrag unterschrieben wird.
c) Prüfung der Immobilie / Durchführung einer Due Diligence
Es ist ratsam, vor dem endgültigen Kauf eine umfassende Due Diligence durch einen spezialisierten Rechtsanwalt durchzuführen. Dabei wird überprüft, ob die Immobilie frei von Belastungen, Hypotheken oder rechtlichen Problemen ist. Eine Anwaltsgesellschaft wie zB KPAG Kosmidis und Partner kann in diesem Fall alle erforderlichen Überprüfungen vornehmen.
d) Finaler Kaufvertrag
Der finale Kaufvertrag wird in der Regel von einem Notar erstellt und von allen Parteien unterzeichnet. Er enthält alle relevanten Informationen, einschließlich des Kaufpreises, der Zahlungsbedingungen und der Verantwortung für mögliche Steuern oder Gebühren. Der Notar sorgt auch dafür, dass der Vertrag korrekt registriert wird.
3. Kosten und Steuern beim Immobilienkauf in Griechenland
Der Kauf einer Immobilie in Griechenland ist mit verschiedenen Kosten verbunden, sowohl im Hinblick auf den Kaufprozess als auch die laufenden Steuern.
a) Kaufnebenkosten
Zu den Kaufnebenkosten gehören:
- Grunderwerbsteuer (Filing Tax): Diese beträgt in der Regel etwa 3 % des Kaufpreises oder des Bewertungswerts der Immobilie, je nachdem, welcher Betrag höher ist.
- Notarkosten: Diese betragen in der Regel zwischen 0,1 % und 2 % des Kaufpreises.
- Maklergebühren: Falls ein Makler beteiligt ist, liegen die Gebühren in der Regel bei 2–5 % des Kaufpreises.
- Rechtsanwaltskosten: Falls ein Anwalt beauftragt wird, können auch diese Gebühren anfallen, die etwa 1–3 % des Kaufpreises betragen.
- Registrierungsgebühren: Die Eintragung des Eigentums im Grundbuch kostet in der Regel etwa 0,5 % des Kaufpreises.
b) Laufende Steuern und Gebühren
- Grundsteuer: In Griechenland wird eine jährliche Grundsteuer (ENFIA) auf Immobilien erhoben, die von verschiedenen Faktoren abhängt, darunter der Wert der Immobilie und die Region, in der sie sich befindet.
- Einkommensteuer auf Mieteinnahmen: Wenn Sie die Immobilie vermieten, müssen Sie Einkommenssteuer auf die Mieteinnahmen zahlen. Diese variiert je nach Höhe der Einnahmen und reicht von 15 % bis 45 %.
4. Immobilienpreise in Griechenland
Die Preise für Immobilien in Griechenland variieren je nach Region erheblich. Während die Preise in städtischen Gebieten wie Athen oder Thessaloniki tendenziell höher sind, sind ländliche Gebiete und weniger bekannte Inseln oft günstiger. Auch die Nähe zum Meer beeinflusst den Preis, da Immobilien mit Meerblick und in Küstennähe deutlich teurer sind.
a) Preise in Städten und auf Inseln
- Athen: In Athen sind die Immobilienpreise in den letzten Jahren gestiegen, vor allem in zentralen Lagen. Ein Quadratmeter in Athen kostet durchschnittlich zwischen 1.500 und 3.000 Euro, je nach Lage und Zustand der Immobilie.
- Santorini, Mykonos und Kreta: Diese Inseln gehören zu den teuersten in Griechenland, da sie touristische Hotspots sind. Die Preise für ein kleines Ferienhaus oder eine Wohnung können hier leicht zwischen 2.000 und 5.000 Euro pro Quadratmeter liegen.
- Ländliche Gebiete: In weniger touristischen Regionen oder in ländlichen Gebieten liegen die Preise oft bei nur 800 bis 1.500 Euro pro Quadratmeter, was den Kauf einer Immobilie deutlich günstiger macht.
5. Finanzierung und Hypotheken
In Griechenland können auch Ausländer eine Hypothek für den Immobilienkauf aufnehmen, wobei die genauen Konditionen je nach Bank und Bonität des Käufers variieren. In der Regel sind die Banken in Griechenland jedoch zurückhaltend bei der Kreditvergabe an ausländische Käufer, insbesondere wenn der Käufer keinen festen Wohnsitz in Griechenland hat. Die LTV (Loan-to-Value) Ratio liegt in der Regel bei etwa 60–70 %, was bedeutet, dass Käufer einen großen Teil des Kaufpreises selbst finanzieren müssen.
Fazit
Der Immobilienkauf in Griechenland kann eine lohnenswerte Investition sein, sowohl als Ferienobjekt als auch für die langfristige Vermietung oder als dauerhafter Wohnsitz. Es ist jedoch wichtig, sich gründlich über den Kaufprozess, die rechtlichen Anforderungen und die finanziellen Aspekte zu informieren. Ein erfahrener Anwalt bzw. eine spezialisierte Anwaltsgesellschaft wie KPAG Kosmidis und Partner und ein Notar sind in Griechenland unverzichtbare Partner, um sicherzustellen, dass der Kauf reibungslos und rechtlich einwandfrei verläuft. Mit den richtigen Informationen und einer gründlichen Planung können Sie Ihre Traumimmobilie in Griechenland erfolgreich erwerben und von den zahlreichen Vorteilen des griechischen Immobilienmarkts profitieren.
KPAG Kosmidis & Partner Anwaltsgesellschaft 11-2024, Angaben ohne Gewähr
Drei wesentliche Änderungen bei der Besteuerung von Immobilien sind für das neue Jahr vorgesehen, welche direkte Auswirkungen auf die steuerliche Belastung von zahlreichen Immobilieneigentümer haben werden. Die entsprechenden Änderungen betreffen sowohl die Besteuerung von Immobilienübertragungen, als auch die Grundbesitzabgabe.
Der Bausektor soll erwartungsgemäß für den Zeitraum 2018 – 2019 weiterhin auf dem Weg der Erholung bleiben. Der Bewertungsstudie des Dienstleistungsunternehmens ICAP Group zufolge, soll dies u.a. auch durch die Ausschreibung von neuen Großprojekten im laufenden Jahr zur Erhaltung der Aufwärtsentwicklung der letzten Jahre erfolgen. Gemäß der Studie -und mit Ausnahme des Jahrs 2015, als sich die Schuldenkrise erneut zuspitzte und die Wirtschaft erneut in eine Rezessionsphase fiel- weist der entsprechende Sektor seit 2014 einen Erholungstrend auf, was auf die Wiederaufnahme von öffentlichen Großprojekten und die Förderung der Auslandsausrichtung von Baukonzernen zurückzuführen ist. Der im Zeitraum 2008 – 2013 verzeichnete Rückschlag war jedoch enorm. Nach den Angaben der Direktion für wirtschaftliche Studien der ICAP Gruppe ist der Verlauf des Sektors ab 2007 rückläufig. Im Jahr 2006 trug der entsprechende Sektor mit etwa 8,3% zum BIP bei, während seine Beteiligung im Jahr 2016 nur noch 2,2% betrug. Die Bruttowertschöpfung des Sektors verzeichnete im Zeitraum 2007 – 2015 einen Rückgang von 81,9%, während im Jahr 2016 nach neun Jahren erstmals wieder eine Zunahme von 16,7% festgestellt wurde. Zugleich betrug der Anteil des Bausektors an der inländischen Gesamtbeschäftigung im Jahr 2016 lediglich 4,9%., während er noch 2008 8,1% betrug. Im Zeitraum von 2008 bis einschließlich 2015 war ein herber Verlust von 189.700 Arbeitsplätzen auf dem griechischen Bausektor zu verzeichnen.
Die Hauptursachen des Abschwungs sind auf die makroökonomischen Verhältnisse und die langjährige Rezession zurückzuführen, welche die Reduzierung der öffentlichen und privaten Investitionen zur Folge hatten. Maßgeblich waren auch die fehlenden Möglichkeiten zur Finanzierung von Bauvorhaben über Baudarlehen der Banken und die hieraus resultierenden Liquiditätsprobleme. Ferner die Verringerung des verfügbaren Einkommens und die enorme Immobilienbesteuerung. Dies führte in Summe zur Schließung vieler Bauunternehmen, Insolvenzen und zu Arbeitslosigkeit.
Im Gegensatz dazu zeichnete sich im Zeitraum 2013 – 2014 ein deutlich positiveres Bild aufgrund der Wiederaufnahme von Bauprojekten zum Ausbau der Hauptverkehrsachsen. Das Jahr 2015 bildet mit dem verzeichneten Marktabschwung um 5,3% dabei ein Ausnahmefall, während im nachfolgenden Jahr eine Rückkehr der positiven Wachstumsrate der Baubranche mit einem jährlichen Anstieg von 9% festzustellen war. Dieser Trend hielt auch im Jahr 2017 mit einer Zunahme von 4,9% weiterhin an. Große Baukonzerne weisen zudem auch im Ausland einen bedeutenden Zuwachs auf, was auf ihren gesamten Umsatz positiv auswirkt (29% im Jahr 2016), obwohl der Anteil der Auslandsprojekte ebenfalls einen Rückgang im Vergleich zu den vorherigen Jahren aufwies.
In den weiteren Jahren ist von einer deutlichen Erholung des Bausektors auszugehen, da die Auflagen aus den Rettungspaketen aufgehoben und griechische Anleihen wieder verausgabt werden können. Weiteren Auftrieb gibt auch die konstant wachsende Tourismusbranche mit immer neuen Besucherrekorden in Griechenland., wodurch der Bedarf an entsprechenden Unterkünften steigt.