Schnelle Antwort: Beim Immobilienkauf in Griechenland fällt eine Grunderwerbsteuer (Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων) von 3 % auf den objektiven oder vereinbarten Kaufpreis an – je nachdem, welcher höher ist. Hinzu kommen jährliche Grundsteuern (ENFIA) sowie mögliche Mehrwertsteuer bei Neubauten. Steuerberater von Hermes Tax & Consulting IKE berechnen die genaue Steuerlast vor dem Kauf.
Der griechische Immobilienmarkt lockt mit attraktiven Preisen, herrlicher Lage und einem stabilen rechtlichen Rahmen – besonders für Käufer aus Deutschland. Doch neben dem eigentlichen Kaufpreis entstehen beim Immobilienerwerb in Griechenland erhebliche Nebenkosten. Die wichtigste davon: die Grunderwerbsteuer.
Dieser Beitrag verschafft Ihnen einen vollständigen Überblick über alle relevanten Immobiliensteuern in Griechenland – von der einmaligen Grunderwerbsteuer über die jährliche ENFIA bis hin zu potenziellen Mehrwertsteuerbelastungen bei Neubauten.
Grunderwerbsteuer (Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων)
Was ist die Grunderwerbsteuer?
Die griechische Grunderwerbsteuer fällt beim Kauf einer bestehenden Immobilie an. Der Steuersatz beträgt einheitlich 3 % des Kaufpreises – seit der Steuerreform von 2014 gilt dieser vereinfachte Einheitssatz.
Berechnungsgrundlage ist der höhere Wert aus objektivem Wert (αντικειμενική αξία) und vereinbartem Kaufpreis. Der objektive Wert ist ein vom griechischen Staat festgelegter Mindestwert, der in vielen Regionen unter dem Marktwert liegt.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?
In der Praxis trägt der Käufer die Grunderwerbsteuer, auch wenn dies grundsätzlich verhandelbar ist.
Wann und wie wird sie bezahlt?
Die Steuer ist vor der notariellen Beurkundung zu entrichten. Ohne Nachweis der Zahlung kann der Kaufvertrag nicht beurkundet werden. Hermes Tax & Consulting IKE übernimmt die Berechnung und Einreichung.
Mehrwertsteuer bei Neubauten
Für Neubauten, deren Baugenehmigung nach dem 1. Januar 2006 erteilt wurde, gilt grundsätzlich 24 % Mehrwertsteuer anstelle der Grunderwerbsteuer. Diese Regelung betrifft in erster Linie Käufer von Erstverkaufsobjekten direkt vom Bauträger.
Wichtig: Seit 2020 ist die Mehrwertsteuer auf Neubauten temporär ausgesetzt worden – sie gilt für Neubauten mit Baugenehmigungen bis Ende 2024 nicht. Diese Regelung kann sich ändern, weshalb eine aktuelle Beratung durch Hermes Tax & Consulting IKE empfohlen wird.
Jährliche Grundsteuer (ENFIA)
Die ENFIA (Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων) ist die jährliche griechische Grundsteuer auf Immobilienbesitz. Sie wird einmal jährlich erhoben und berechnet sich auf Basis:
- des objektiven Wertes der Immobilie
- der Lage (Zone, Stockwerk, Baujahr)
- des gesamten Immobilienvermögens des Steuerpflichtigen
Für Nichtansässige mit griechischen Immobilien gilt dieselbe ENFIA-Pflicht wie für in Griechenland lebende Eigentümer. Die Zahlung kann in mehreren Raten über das Jahr verteilt erfolgen.
ENFIA-Reduzierungen und -Befreiungen
Bestimmte Eigentümergruppen können Ermäßigungen beantragen:
- Eigentümer mit niedrigem Einkommen
- Personen mit Behinderungen
- Bezieher einer griechischen Rente unter bestimmten Einkommensgrenzen
Mehr zur Steuerregistrierung als Voraussetzung für die korrekte ENFIA-Abwicklung finden Sie in P16 – Steuerliche Registrierung in Griechenland.