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Verwaltungsgerichtshof stoppt Erweiterung von Schwarzbauten in Griechenland

Publiziert am 17.März.2012 von Abraam Kosmidis

Der Oberste Verwaltungsgerichtshof (StE) in Griechenland untersagt die Genehmigung der Erweiterung von Schwarzbauten oder Bauten, welche bereits mit Bauverstößen behaftet sind.

Laut Informationen befand das höchste Berufungsgericht bei einer Sitzung hinter verschlossenen Türen einstimmig, dass in dem Fall, in dem bei einer Immobilie ein baurechtlicher Verstoß existiert, eine neue Baugenehmigung zur Bebauung weiterer Flächen innerhalb der selben Immobilie weder von den Eigentümern beantragt noch von dem zuständigen Bauamt erteilt werden kann.

Die Richter des Obersten Verwaltungsgerichtshofs (StE) befanden in dem selben Verfahren jedoch nicht über die Verfassungswidrigkeit (oder nicht) des neuen Gesetzes 3843/2010 bezüglich der "Regulierung" teilumbauter Flächen, da dies nicht für notwendig erachtet wurde. (mehr …)


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Vermietungen in Griechenland nur mit Energieausweis

Publiziert am 11.Januar.2012 von Abraam Kosmidis

Der Abschluss rechtsgültiger Mietverträge für Immobilien in Griechenland ist im Regelfall nur noch unter Vorlage eines gültigen Energieausweises möglich.

In Griechenland können ab sofort Mietungen nur noch realisiert werden, wenn für die jeweilige Immobilie eine offizielle Energiebescheinigung vorliegt. Laut einem einschlägigen Rundschreiben des Ministeriums für Umwelt, Energie und Klimawandel "ist bei jeder Mietung einer Immobilie die Protokollnummer der Energiebilanz-Bescheinigung (PEA) in der notariellen oder privatschriftlichen Mietvereinbarung anzuführen. Ohne Vorlage einer (gültigen) PEA registriert die Steuerbehörde fortan keinerlei  Mietunterlagen." Als "Mietung einer Immobilie" versteht sich jede Vermietung einer Immobilie mit Gebäude, die zum ersten Mal seit dem Tag der Geltung an einen neuen Mieter erfolgt, der sich zum ersten Mal in dem Mietobjekt niederlässt.

Die Finanzämter (DOY) nehmen folglich ab sofort keine nach Inkrafttreten der Bestimmung abgeschlossenen Mietverträge mehr entgegen, wenn darin nicht die Protokollnummer der PEA angeführt wird und letztere nicht zusammen mit dem Mietdokument auch zur Vorlage bei der DOY beigebracht wird.

Die Bestimmung wurde trotz der wiederholten Proteste des Panhellenischen Verbandes der Immobilienbesitzer (POMIDA) in Kraft gesetzt, die gegenüber dem Ministerium betonen, dass damit eine neue und erhebliche Belastung des Immobilienvermögens einhergeht, da sich das Honorar der Energie-Inspektoren, die den Energieausweis nach Ortsbesichtigung ausstellen, auf bis zu 2,00 € / qm für Wohnungen und bis zu 2,50 € / qm für Büros und Geschäfte bzw. pauschal minimal 150 (Wohnungen) / 200 (Häuser) € beläuft (siehe Energieausweispflicht für Mietimmobilien in Griechenland verschoben). (mehr …)


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Marktbericht Rhodos 2011 von Engel und Völkers

Publiziert am 20.Mai.2011 von Abraam Kosmidis
Der neue Marktbericht von Engel und Völkers für den Immobilienmarkt auf Rhodos 2011 ist erschienen. Hauptziel dieses Berichts ist es, Verkäufern und potenziellen Investoren einen Leitfaden hinsichtlich der aktuellen Marktsituation für qualitativ hochwertige Wohnimmobilien auf der Insel Rhodos in Griechenland zur Verfügung zu stellen.Das Jahr hat mit einer gesteigerten Nachfrage begonnen und der Optimismus auf Rhodos' Immobilienmarkt scheint wieder zu steigen. Die Engel & Völkers Shops verzeichneten interessanterweise in den Wintermonaten bereits einen deutlichen Anstieg der Anfragen für hochwertige Wohnimmobilien. „ - Es gibt in Griechenland manche ausländische Käufer, die von den gesunkenen Preisen profitieren wollen - ", so in einem Artikel der Wirtschaftswoche. (mehr …)
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Immobilie in Griechenland mit Youtube finden

Publiziert am 12.Oktober.2009 von Abraam Kosmidis
Eine Immobilie in Griechenland zu besitzen ist schon lange Ihr Traum? Warum verwirklichen Sie Ihn dann nicht? Sie sagen, der Weg von Deutschland nach Griechenland ist zu weit, um sich ein Haus anzusehen? Dann habe ich heute eine interessante neue Möglichkeit für Sie. Warum verbinden Sie Ihre Immobiliensuche in Griechenland nicht mit den Möglichkeiten des Web 2.0.?

Immobilie in Griechenland von zuhause aus „begehen“

Eine Immobilie in Griechenland können Sie inzwischen – dem Internet sei Dank – in wenigen Minuten finden. Größere und kleine Immobilienportale aus Deutschland bieten inzwischen auch internationale Immobilien an, darunter natürlich auch jede Menge Wohnungen, Häuser und Ferienhäuser in Griechenland. So bietet das Immobilienportal www.immowelt.de rund 40 Wohnungen, über 300 Häuser und mehr als 100 Grundstücke in Griechenland an. Natürlich variieren dabei die Preise und auch die Qualität der Häuser, angefangen beim kleinen griechischen Strandhaus bis zur griechischen Villa in Top-Lage für mehrere hunderttausend Euro.Doch ganz gleich für welche Immobilie Sie (und Ihr Geldbeutel) sich entscheiden, direkt nur über das Internet würde mit Sicherheit keiner die Immobilie käuflich erwerben. Daher hat sich der Nutzer der Videoplattform Youtube MeisterB96 etwas ganz Besonderes einfallen lassen. Er nutzt die Möglichkeiten des Web 2.0 und lädt alle interessierten Wohnungssucher auf eine virtuelle Führung durch die Immobilie in Griechenland ein. Mit der Videokamera wandert der User durch den Garten des Hauses und präsentiert das Haus dadurch von allen Seiten. Als zusätzlichen Service untertitelt er, das gerade im Focus der Kamera stehende Objekt auf Deutsch und Englisch.httpv://www.youtube.com/watch?v=T56j9_QZjkE

Immobilie in Griechenland vor dem Kauf persönlich besuchen?

Eine Immobilie in Griechenland können Sie sich als Ruhesitz im Alter vorstellen? Dann sind Sie nicht alleine. Viele Deutsche träumen davon, ihre Lebensherbst im warmen Süden verbringen. Und auch wenn die Möglichkeiten des Internets bereits soweit sind, dass Sie sich Ihre Immobilie in Griechenland bereits im Internet angucken können, sollten Sie sich bei Gefallen auf jeden Fall auch einen persönlichen Besichtigungstermin geben lassen, damit Sie bei Ihrer Immobilie in Griechenland nicht die Katze im Sack kaufen.
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Steuern und Kosten bei Kauf und Verkauf in Griechenland

Publiziert am 24.September.2009 von Abraam Kosmidis

Allgemeines

Der Abschluss eines Kaufvertrages über eine Immobilie ist im europäischen Raum immer noch von Land zu Land mit unterschiedlichen Kosten verbunden.So fallen unter anderen Kosten für Notar, Umsatz- oder Grunderwerbsteuer, Versteuerung eines möglichen Veräußerungsgewinns oder Folgebelastungen wie Grund- Vermögen- und Einkommensteuer an.

Steuern und Gebühren beim Kauf

Käufer von griechischen Immobilien werden entweder mit der Grunderwerbsteuer Foros Metavivasis Akiniton oder mit der Umsatzsteuer FPA Foros Prostithemenis Aksias besteuert.Steuerpflichtig ist dabei jede Übertragung, Veräußerung oder die Gewährung von Rechten. Die einmalige Grunderwebsteuer beträgt bei Immobilien in Gemeinden mit Feuerwehr zwischen 11% und 13% und in Gemeinden ohne 9 % (für den Kaufpreis von 1,– bis 15.000 €) bis 11% (für den Kaufpreis ab 15.001,– € und darüber erfasst insbesondere alle entgeltlichen Übertragungen von Immobilien. Sie wird auf der Grundlage des notariell beurkundeten Kaufpreises berechnet, soweit dieser nicht niedriger als der vom Finanzamt veranschlagte Einheitswert ist.Der Steuerbetrag ist vor der notariellen Protokollierung des Kaufvertrages zur Zahlung fällig. Umsatzsteuerpflichtig ist nur der Erwerb von neuen Immobilien, die nach dem 1.1.2006 gebaut worden sind. Die Mehrwertsteuer beträgt dann 19%.Die Mehrwertsteuer für Immobilien wurde erst im Jahre 2006 eingeführt, so dass aus der Praxis noch keine umfassenden Informationen über weitere Details bestehen. Der in einer Immobilienkaufsache amtierende Notar erstellt für seine Tätigkeit eine Gebührennote auf der Basis des beurkundeten Kaufpreises. Hier ist mit ca. 1,2% - 2% zu kalkulieren. Der Einfachheit halber kann das Notariat gleichzeitig auch gegen eine geringfügige Gebührenerhöhung mit der Grundbucheintragung beauftragt werden. Für die Eintragung beim Grundbuchamt muss der Käufer einer Gebühr in Höhe von ca. 0,5% rechnen.

Der Veräußerungsgewinn - Kommunale Steuer

Anders als in Deutschland unterliegt der Mehrerlös bei einem Verkauf in Griechenland gegenüber dem seinerzeitigen Kaufpreis (Spekulationsgewinn) nicht der Steuerpflicht. Εine Wertzuwachssteuer gibt es in Griechenland nicht.

Einkommensteuer und Immobilien

Die Einkommenssteuer im Zusammenhang mit Immobilien spielt in Griechenland keine wesentliche Rolle. Es werden die Einkünfte aus Vermietung besteuert und im Falle, dass die Wohnung nicht vermietet wird, existiert eine fiktive Besteuerung auf der Grundlage der erzielbaren Mieteinnahmen. Eine Besteuerung findet auch beim Erwerb von Immobilien mit einer größeren Fläche als 120 qm statt. Resident im steuerlichen Sinne ist derjenige, der seinen ständigen Wohnsitz in Griechenland nach den Grundsätzen des allgemeinen Zivilrechts hat.Folglich ist das gesamte Einkommen grundsätzlich in Griechenland zu versteuern. Das bedeutet aber auch gleichzeitig, umfangreiche steuerliche Abschreibungen in Anspruch nehmen zu können.

Jährlich wiederkehrende Steuern - Die Einkommensteuer

Jeder “nicht residente Eigentümer” einer Griechenlandimmobilie unterliegt der Verpflichtung zur Abgabe einer Einkommensteuererklärung. Es wird diejenige selbstgenutzte Immobilie besteuert, die nicht als Erstwohnsitz dient. Die Eigennutzung wird als fiktive Mieteinnahme gewertet. Für den ersten Wohnsitz entfällt diese Besteuerung für Immobilien bis 70 qm für Ledige und bis 120 qm für Verheiratete mit einem Kind.

Die Vermögensteuer - Grundsteuer

Natürliche Personen mit Vermögens- und Immobilienwerten unterliegen in Griechenland der (Gross-) Vermögenssteuer (foros megalis akinitis periousias), welche bis zu 0,8% des Vermögenswertes betragen kann. Steuerpflichtig sind natürliche und juristische Personen und zwar unabhängig von ihrer Staatsangehörigkeit oder ihrem Sitz, soweit sie in Griechenland Immobilienvermögen besitzen. Steuerpflichtig sind Immobilienvermögen ab einem Wert von über 243.600,– € für Ledige und über 487.200,– € für Verheiratete mit einem Kind.Als Grundlage für die Berechnung des Immobilienwertes dient der vom Finanzamt zugrunde gelegte Einheitswert. Dieser entspricht in der Regel nicht dem Verkehrswert, da der Einheitswert in der Regel sehr deutlich unter dem Verkehrswert liegt.Die Einheitswerte werden vom Wirtschaftsministerium festgesetzt und werden regelmäßig veröffentlicht. Die Festsetzung erfolgt nach einem System von Vergleichsdaten (Fläche, Lage etc.).

Die kommunale Grundsteuer – Gemeindevermögenssteuer

Diese wird von Gemeinden, Stadtgemeinden und Landkreisen erhoben. Sie wird auf der Grundlage der Wohnfläche berechnet und üblicherweise mit den Stromabgaben abgerechnet.
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Wissenswertes über griechisches Immobilienrecht

Publiziert am 23.September.2009 von Abraam Kosmidis

Eigentumsregister

Das Grundbuchamt, Ipothikofilakio oder Ktimatologio genannt, wird ähnlich wie in Deutschland geführt und ist für bestimmte Gemeinden zuständig. Allerdings werden die griechischen Grundbücher nicht nach Flurstücken sondern nach Personen geführt. Bei der Grundbuchrecherche wird deshalb unter dem Namen des potentiellen Eigentümers geprüft, ob und gegebenenfalls wann und durch welchen Rechtsakt er Eigentümer geworden ist, ob Belastungen, Grunddienstbarkeiten, Rechtsstreitigkeiten etc. eingetragen sind etc.Das seit einiger Zeit im Aufbau befindliche Grundbuch nach deutschem Verständnis, also Führung nach Flurstücken, öffentlicher Glaube des unter dem Flurstück eingetragenen etc., ist bereits in zahlreichen Regionen Griechenlands abgeschlossen und in Kraft getreten.

Anwaltszwang

In Griechenland besteht bei der notariellen Protokollierung der meisten Kaufverträge Anwaltszwang.Der Rechtsanwalt führt die Grundbuchrecherche durch, bereitet den Vertrag vor und unterzeichnet ebenfalls auf dem Kaufvertrag. Für die Mitwirkung des Anwaltes bei dem notariellen Kaufvertrag sind Zwangsabgaben an die örtliche Anwaltskammer abzuführen.
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Wissenswertes über griechisches Immobilienrecht

Publiziert am 23.September.2009 von Abraam Kosmidis

Eigentumserwerb in Griechenland

Rechtsgrundlagen

Griechenland ist wie Deutschland ein Rechtsstaat; der Erwerb an griechischen Immobilien richtet sich nach dem Astikos Kodikas (ZGB - Zivilgesetzbuch); dieses Gesetzbuch ist vergleichbar mit unserem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Wie auch nach deutschem Recht, ist der Eigentumserwerb an einer Immobilie auch im griechischem Recht erst mit der Eintragung im Grundbuch vollzogen.Eine grundbuchliche Eintragung ins Ipothikofilakio oder Ktimatologio ist zur Erlangung von Rechtssicherheit erforderlich, da der gute Glaube an die Richtigkeit des Grundbuchs auch im griechischen Recht geschützt ist. Der Kaufvertrag über griechische Immobiliengeschäfte wird durch den Abschluss eines notariellen, präzise gefassten Kaufvertrages abgewickelt.Der Kaufgegenstand wird exakt beschrieben, der Kaufpreis und dessen Fälligkeit genannt, Stornierungsrechte und Vertragsstrafen bei Zahlungsverzug und/oder Rücktritt vom Kaufvertrag festgelegt; ebenso die Vertragsabwicklung zur Erlangung der Eigentumsübertragung im Grundbuch.Wie auch beim deutschen Recht, ist auch nach dem griechischen ZGB der Eigentumswechsel mit der Eintragung beim - für die Immobilie - zuständigen Grundbuchamt vollzogen. Die Zahlung des Kaufpreises oder Restkaufpreises erfolgt unmittelbar mit der notariellen Niederschrift und wird im besagten Notarprotokoll festgehalten.Die Zahlung der Grunderwerbsteuer ist Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung, mit der man das amtierende Notariat beauftragen kann.
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Erbrecht in Griechenland

Publiziert am 9.September.2009 von Abraam Kosmidis
Wer Vermögenswerte jeder weder Art hat, sollte rechtzeitig Vorsorge für den Erbfall treffen. Klar abgefasste letztwillige Verfügungen im Todesfall ersparen den Hinterbliebenen Zeit, Ärger und Geld. Das gilt auch im Besonderen für Auslandsvermögen, hier auch gerade bei Immobilienwerten. Nachlässigkeit kann den Erben oft teuer zu stehen kommen.Bei Immobilienbesitz in Griechenland rechtzeitig ein Testament an Ort und Stelle aufzusetzen oder besser noch nach einer eingehenden Beratung eine notarielle Nachlassregelung zu verfassen, heißt viele Probleme im voraus zu vermeiden. Vermögensübertragungen im Todesfall sind hier in Griechenland genau so wie in Deutschland steuerpflichtig, wobei Erbschafts- und Schenkungssteuer zusammen gesehen werden müssen. Auf diesem Gebiet finden Doppelbesteuerungsabkommen keine Anwendung. Die Erbfolge richtet sich immer nach der Staatszugehörigkeit des Erblassers.Die Abwicklung des Vermögensüberganges der in Griechenland gelegenen Vermögenswerte erfolgt nach griechischem Recht und es fällt die griechische Erbschaftsteuer an. Die beste und praktikabelste Lösung für den oder die späteren Erben ist ein notariell beglaubigtes, in griechischer Sprache (mit gleichzeitiger deutscher Übersetzung möglich) abgefasstes Testament. Ungleich aufwendiger gestaltet sich das Prozedere ohne eine griechische Nachlassregelung. Liegt ein Testament im Heimatland des Erblassers vor, so muss dieses ins Griechische übertragen, beglaubigt und mit einer so genannten Apostille versehen werden.Die Sterbeurkunde (liksiarchiki praksi thanatu) ist in dreifacher Ausfertigung bei der zuständigen griechischen Gemeinde (dimos) zu beantragen; damit ist eine Negativbescheinigung des zentralen griechischen Nachlassregisters (kentriko mitroo diathikon) anzufordern, dass keine anderweitige Todesfallverfügung des Erblasser hier in Griechenland vorliegt. Die Beibringung der erforderlichen Unterlagen aus dem Heimatland erfordert oft einen hohen Zeitaufwand, so dass man Gefahr läuft, griechische Abgabetermine nicht einhalten zu können, was auch wiederum zu erheblichen Zeitverzögerungen führt und letztlich zu Verzugszinsen und Strafzahlungen führen kann.In Griechenland ist eine Erbschaftsannahmeerklärung (apodochi klironomias) erforderlich, sofern Immobilien geerbt werden. Ist unklar, ob der Nachlass verschuldet ist, kann man die Erbschaft mit dem Privileg der Inventarerrichtung annehmen. Dann sind eventuelle Verbindlichkeiten nur auf den Wert des Nachlasses beschränkt und der Erbe haftet nicht für die gesamten Nachlaßverbindlichkeiten. Sodann ist die Erbschaftssteuererklärung gegenüber einen griechischen Notar abzugeben.

Erbschaftsteuer

Die Übertragung von Vermögenswerten insgesamt, das heißt nicht nur von Immobilien, im Erbschafts- oder Schenkungsfall ist in Griechenland wie auch in Deutschland steuerpflichtig. Also ist die Grundlage der Berechnung der griechischen Erbschafts- oder Schenkungssteuer das gesamte Vermögen des Erblassers oder Schenkenden.Zu beachten ist, dass die Steuersätze in Griechenland um einiges höher liegen und die Freibeträge niedriger sind als in anderen EU-Ländern. Dies ergibt sich bereits aus dem Umstand, dass die offiziellen Einheitswerte, auf deren Grundlage die Besteuerung von Immobilien stattfindet, sehr niedrig sind. Die Steuersätze liegen zwischen 0 % bei einem Vermögen bis zu 80.000 € die von näheren Verwandten geerbt wird, und steigen progressiv auf bis zu 40 %. Die Freibeträge unter Ehegatten und Abkömmlingen ersten Grades und für Enkelkinder sind 80.000 €, unter Verwandten 2. und 3. Grades 15.000 €, und für entferntere Verwandtschaftsgrade oder nicht Verwandte 5.000 €. Bei Schenkungen kommen die gleichen Steuersätze zur Anwendung.Beispielberechnung:Bei seinem Ableben hinterlässt der A gemäß der Berechnung des zuständigen Finanzamtes ein ausschließlich aus Immobilien bestehendes Vermögen im Wert von 200.000 €, das seine Gattin S und sein Sohn B zu gleichen Teilen mit einem jeweiligen Anteil von ½ erben. In diesem Fall erhält jeder von ihnen ein Vermögen im Wert von 100.000 €.Die Steuer wird für jeden Erben getrennt berechnet, folglich wird jeder der S und B für den Betrag von 100.000 € besteuert. Der Berechnungsfaktor für den Betrag von 80.000 € „0“ ist, er ist also steuerfrei.Ab dem Betrag von 80.000 € und bis zu dem Betrag von 100.000 € werden alle dazwischen liegenden der Erbschaft entsprechenden Beträge mit 5% besteuert. Folglich werden von dem Wert von 100.000 € für beide Berechtigten die ersten 80.000 € von der Besteuerung befreit und die übrigen 20.000 € mit 5% besteuert.Somit 20.000 € X 5% = 1.000 €. Demnach werden sowohl die S als auch die B aufgefordert, jeder einen Steuerbetrag von 1.000 € zu zahlen.Hinweis:Einen ausführlichen Überblick über das griechische Erbrecht, sowie über erbrechtliche Fragen im deutsch-griechischen Rechtsverkehr finden Sie in dem Buch „Internationales Erbrecht Griechenland –“ der Anwaltsgesellschaft Kosmidis & Partner.
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Erbschaftssteuer für Immobilien in Griechenland

Publiziert am 7.September.2009 von Abraam Kosmidis
In Griechenland befindliche Immobilien werden im Erbfall unabhängig von der Staatsangehörigkeit des Erblassers und des/der Erben grundsätzlich nach griechischem Recht besteuert.Da in Griechenland zur vereinfachten Ermittlung und Berechnung des steuerrelevanten Wertes von Immobilien bereits in den 90er Jahren das - allerdings nach wie vor nicht völlig flächendeckende - System der so genannten sachwertorientierten Ermittlung von Immobilienwerten (”antikimenikos ypologismos”) etabliert wurde, legt das griechische Finanzamt im Regelfall auch bei der Ermittlung des steuerbaren Wertes immobilen Nachlassvermögens den jeweiligen Einheitswert (”antikimeniki axia”) zugrunde.Sofern nicht anders angegeben, beziehen sich die nachfolgenden Angaben auf Erbfälle ab 01.01.2006. Alle Angaben erfolgen ohne Gewähr und unter Ausschluss jeglicher Haftung.
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