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Steuern und Kosten bei Kauf und Verkauf in Griechenland

Publiziert am 24.September.2009 von Abraam Kosmidis

Allgemeines

Der Abschluss eines Kaufvertrages über eine Immobilie ist im europäischen Raum immer noch von Land zu Land mit unterschiedlichen Kosten verbunden.So fallen unter anderen Kosten für Notar, Umsatz- oder Grunderwerbsteuer, Versteuerung eines möglichen Veräußerungsgewinns oder Folgebelastungen wie Grund- Vermögen- und Einkommensteuer an.

Steuern und Gebühren beim Kauf

Käufer von griechischen Immobilien werden entweder mit der Grunderwerbsteuer Foros Metavivasis Akiniton oder mit der Umsatzsteuer FPA Foros Prostithemenis Aksias besteuert.Steuerpflichtig ist dabei jede Übertragung, Veräußerung oder die Gewährung von Rechten. Die einmalige Grunderwebsteuer beträgt bei Immobilien in Gemeinden mit Feuerwehr zwischen 11% und 13% und in Gemeinden ohne 9 % (für den Kaufpreis von 1,– bis 15.000 €) bis 11% (für den Kaufpreis ab 15.001,– € und darüber erfasst insbesondere alle entgeltlichen Übertragungen von Immobilien. Sie wird auf der Grundlage des notariell beurkundeten Kaufpreises berechnet, soweit dieser nicht niedriger als der vom Finanzamt veranschlagte Einheitswert ist.Der Steuerbetrag ist vor der notariellen Protokollierung des Kaufvertrages zur Zahlung fällig. Umsatzsteuerpflichtig ist nur der Erwerb von neuen Immobilien, die nach dem 1.1.2006 gebaut worden sind. Die Mehrwertsteuer beträgt dann 19%.Die Mehrwertsteuer für Immobilien wurde erst im Jahre 2006 eingeführt, so dass aus der Praxis noch keine umfassenden Informationen über weitere Details bestehen. Der in einer Immobilienkaufsache amtierende Notar erstellt für seine Tätigkeit eine Gebührennote auf der Basis des beurkundeten Kaufpreises. Hier ist mit ca. 1,2% - 2% zu kalkulieren. Der Einfachheit halber kann das Notariat gleichzeitig auch gegen eine geringfügige Gebührenerhöhung mit der Grundbucheintragung beauftragt werden. Für die Eintragung beim Grundbuchamt muss der Käufer einer Gebühr in Höhe von ca. 0,5% rechnen.

Der Veräußerungsgewinn - Kommunale Steuer

Anders als in Deutschland unterliegt der Mehrerlös bei einem Verkauf in Griechenland gegenüber dem seinerzeitigen Kaufpreis (Spekulationsgewinn) nicht der Steuerpflicht. Εine Wertzuwachssteuer gibt es in Griechenland nicht.

Einkommensteuer und Immobilien

Die Einkommenssteuer im Zusammenhang mit Immobilien spielt in Griechenland keine wesentliche Rolle. Es werden die Einkünfte aus Vermietung besteuert und im Falle, dass die Wohnung nicht vermietet wird, existiert eine fiktive Besteuerung auf der Grundlage der erzielbaren Mieteinnahmen. Eine Besteuerung findet auch beim Erwerb von Immobilien mit einer größeren Fläche als 120 qm statt. Resident im steuerlichen Sinne ist derjenige, der seinen ständigen Wohnsitz in Griechenland nach den Grundsätzen des allgemeinen Zivilrechts hat.Folglich ist das gesamte Einkommen grundsätzlich in Griechenland zu versteuern. Das bedeutet aber auch gleichzeitig, umfangreiche steuerliche Abschreibungen in Anspruch nehmen zu können.

Jährlich wiederkehrende Steuern - Die Einkommensteuer

Jeder “nicht residente Eigentümer” einer Griechenlandimmobilie unterliegt der Verpflichtung zur Abgabe einer Einkommensteuererklärung. Es wird diejenige selbstgenutzte Immobilie besteuert, die nicht als Erstwohnsitz dient. Die Eigennutzung wird als fiktive Mieteinnahme gewertet. Für den ersten Wohnsitz entfällt diese Besteuerung für Immobilien bis 70 qm für Ledige und bis 120 qm für Verheiratete mit einem Kind.

Die Vermögensteuer - Grundsteuer

Natürliche Personen mit Vermögens- und Immobilienwerten unterliegen in Griechenland der (Gross-) Vermögenssteuer (foros megalis akinitis periousias), welche bis zu 0,8% des Vermögenswertes betragen kann. Steuerpflichtig sind natürliche und juristische Personen und zwar unabhängig von ihrer Staatsangehörigkeit oder ihrem Sitz, soweit sie in Griechenland Immobilienvermögen besitzen. Steuerpflichtig sind Immobilienvermögen ab einem Wert von über 243.600,– € für Ledige und über 487.200,– € für Verheiratete mit einem Kind.Als Grundlage für die Berechnung des Immobilienwertes dient der vom Finanzamt zugrunde gelegte Einheitswert. Dieser entspricht in der Regel nicht dem Verkehrswert, da der Einheitswert in der Regel sehr deutlich unter dem Verkehrswert liegt.Die Einheitswerte werden vom Wirtschaftsministerium festgesetzt und werden regelmäßig veröffentlicht. Die Festsetzung erfolgt nach einem System von Vergleichsdaten (Fläche, Lage etc.).

Die kommunale Grundsteuer – Gemeindevermögenssteuer

Diese wird von Gemeinden, Stadtgemeinden und Landkreisen erhoben. Sie wird auf der Grundlage der Wohnfläche berechnet und üblicherweise mit den Stromabgaben abgerechnet.
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Allgemeines griechisches Steuerrecht

Publiziert am 17.September.2009 von Abraam Kosmidis
Nach welchen Maßgaben und Kriterien eine Person oder Gesellschaft in Griechenland der Besteuerung unterliegt, richtet sich nach dem Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland – Griechenland und dem Einkommensteuergesetz (Foros isodimatos). Also ist die Frage nach der Ansässigkeit zu klären.Nach griechischem Steuerrecht erfolgt die Einkommensbesteuerung bei natürlichen Personen nach dem Wohnortsprinzip und dem Grundsatz der Quellenbesteuerung. Als Wohnort gilt dabei der Ort des Wohnsitzes oder ständigen Aufenthalts.Bei Gesellschaften gilt als Wohnort der Firmensitz der Verwaltungszentrale. Zusätzlich sind Personen in Griechenland steuerpflichtig, die ein Einkommen aus einer Tätigkeit in Griechenland beziehen und zwar unabhängig von Wohn- und Aufenthaltsort oder der Staatsangehörigkeit.Existieren im Heimatland und Gastland verschiedenartige Steuerkriterien, die in den zwei Staaten ein und dieselbe Person als unbeschränkt steuerpflichtig ansehen, vermeidet eine zweifache Besteuerung das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Griechenland und Deutschland. Gehen Sie einer gewerblichen Tätigkeit nach, haben einen festen Wohnsitz oder kaufen ein Ferienheim, immer ist eine Steuernummer von Nöten (AFM / Α.Φ.Μ.: Arithmos forologikou mitrou). Dieses ist die generelle Steuernummer für Ausländer. Sie ist die Voraussetzung für jegliche geschäftliche Vorhaben.Die AFΜ ist beim für Ausländer zuständigen Finanzamt zu beantragen und ist bei der Beantragung und der Bestellung eines Steuerbevollmächtigten (antiklitos) obligatorisch. Sowohl beim Immobilienerwerb, als auch bei allen Notar- und rechtlichen Angelegenheiten und Steuerzahlungen ist diese Identifikationsnummer unerlässlich. Sie löst nicht automatisch eine Steuerpflicht aus, sondern dient lediglich der Identifikation.
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Erbrecht in Griechenland

Publiziert am 9.September.2009 von Abraam Kosmidis
Wer Vermögenswerte jeder weder Art hat, sollte rechtzeitig Vorsorge für den Erbfall treffen. Klar abgefasste letztwillige Verfügungen im Todesfall ersparen den Hinterbliebenen Zeit, Ärger und Geld. Das gilt auch im Besonderen für Auslandsvermögen, hier auch gerade bei Immobilienwerten. Nachlässigkeit kann den Erben oft teuer zu stehen kommen.Bei Immobilienbesitz in Griechenland rechtzeitig ein Testament an Ort und Stelle aufzusetzen oder besser noch nach einer eingehenden Beratung eine notarielle Nachlassregelung zu verfassen, heißt viele Probleme im voraus zu vermeiden. Vermögensübertragungen im Todesfall sind hier in Griechenland genau so wie in Deutschland steuerpflichtig, wobei Erbschafts- und Schenkungssteuer zusammen gesehen werden müssen. Auf diesem Gebiet finden Doppelbesteuerungsabkommen keine Anwendung. Die Erbfolge richtet sich immer nach der Staatszugehörigkeit des Erblassers.Die Abwicklung des Vermögensüberganges der in Griechenland gelegenen Vermögenswerte erfolgt nach griechischem Recht und es fällt die griechische Erbschaftsteuer an. Die beste und praktikabelste Lösung für den oder die späteren Erben ist ein notariell beglaubigtes, in griechischer Sprache (mit gleichzeitiger deutscher Übersetzung möglich) abgefasstes Testament. Ungleich aufwendiger gestaltet sich das Prozedere ohne eine griechische Nachlassregelung. Liegt ein Testament im Heimatland des Erblassers vor, so muss dieses ins Griechische übertragen, beglaubigt und mit einer so genannten Apostille versehen werden.Die Sterbeurkunde (liksiarchiki praksi thanatu) ist in dreifacher Ausfertigung bei der zuständigen griechischen Gemeinde (dimos) zu beantragen; damit ist eine Negativbescheinigung des zentralen griechischen Nachlassregisters (kentriko mitroo diathikon) anzufordern, dass keine anderweitige Todesfallverfügung des Erblasser hier in Griechenland vorliegt. Die Beibringung der erforderlichen Unterlagen aus dem Heimatland erfordert oft einen hohen Zeitaufwand, so dass man Gefahr läuft, griechische Abgabetermine nicht einhalten zu können, was auch wiederum zu erheblichen Zeitverzögerungen führt und letztlich zu Verzugszinsen und Strafzahlungen führen kann.In Griechenland ist eine Erbschaftsannahmeerklärung (apodochi klironomias) erforderlich, sofern Immobilien geerbt werden. Ist unklar, ob der Nachlass verschuldet ist, kann man die Erbschaft mit dem Privileg der Inventarerrichtung annehmen. Dann sind eventuelle Verbindlichkeiten nur auf den Wert des Nachlasses beschränkt und der Erbe haftet nicht für die gesamten Nachlaßverbindlichkeiten. Sodann ist die Erbschaftssteuererklärung gegenüber einen griechischen Notar abzugeben.

Erbschaftsteuer

Die Übertragung von Vermögenswerten insgesamt, das heißt nicht nur von Immobilien, im Erbschafts- oder Schenkungsfall ist in Griechenland wie auch in Deutschland steuerpflichtig. Also ist die Grundlage der Berechnung der griechischen Erbschafts- oder Schenkungssteuer das gesamte Vermögen des Erblassers oder Schenkenden.Zu beachten ist, dass die Steuersätze in Griechenland um einiges höher liegen und die Freibeträge niedriger sind als in anderen EU-Ländern. Dies ergibt sich bereits aus dem Umstand, dass die offiziellen Einheitswerte, auf deren Grundlage die Besteuerung von Immobilien stattfindet, sehr niedrig sind. Die Steuersätze liegen zwischen 0 % bei einem Vermögen bis zu 80.000 € die von näheren Verwandten geerbt wird, und steigen progressiv auf bis zu 40 %. Die Freibeträge unter Ehegatten und Abkömmlingen ersten Grades und für Enkelkinder sind 80.000 €, unter Verwandten 2. und 3. Grades 15.000 €, und für entferntere Verwandtschaftsgrade oder nicht Verwandte 5.000 €. Bei Schenkungen kommen die gleichen Steuersätze zur Anwendung.Beispielberechnung:Bei seinem Ableben hinterlässt der A gemäß der Berechnung des zuständigen Finanzamtes ein ausschließlich aus Immobilien bestehendes Vermögen im Wert von 200.000 €, das seine Gattin S und sein Sohn B zu gleichen Teilen mit einem jeweiligen Anteil von ½ erben. In diesem Fall erhält jeder von ihnen ein Vermögen im Wert von 100.000 €.Die Steuer wird für jeden Erben getrennt berechnet, folglich wird jeder der S und B für den Betrag von 100.000 € besteuert. Der Berechnungsfaktor für den Betrag von 80.000 € „0“ ist, er ist also steuerfrei.Ab dem Betrag von 80.000 € und bis zu dem Betrag von 100.000 € werden alle dazwischen liegenden der Erbschaft entsprechenden Beträge mit 5% besteuert. Folglich werden von dem Wert von 100.000 € für beide Berechtigten die ersten 80.000 € von der Besteuerung befreit und die übrigen 20.000 € mit 5% besteuert.Somit 20.000 € X 5% = 1.000 €. Demnach werden sowohl die S als auch die B aufgefordert, jeder einen Steuerbetrag von 1.000 € zu zahlen.Hinweis:Einen ausführlichen Überblick über das griechische Erbrecht, sowie über erbrechtliche Fragen im deutsch-griechischen Rechtsverkehr finden Sie in dem Buch „Internationales Erbrecht Griechenland –“ der Anwaltsgesellschaft Kosmidis & Partner.
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