Baurecht in Griechenland - Regulierung und nachträgliche Legalisierung von Bauten ohne Baugenehmigung, Bauten mit baurechtlichen Verstößen und ungenehmigten Baumaßnahmen.

Der griechische Gesetzgeber hat bisweilen unterschiedliche gesetzliche Bestimmungen erlassen, auf deren Grundlage ein Regulierungsversuch für die zahlreichen Baurechtswidrigkeiten bei Immobilien und Bauwerken in Griechenland unternommen wurden. Eine zentrale Bedeutung kam dabei dem Gesetz 1337/1983 zu. Da jedoch das Problem der rechtswidrigen Bebauung bislang nie effektiv geregelt worden war, wurde das Erfordernis einer endgültigen gesetzlichen Regulierung dieser Fälle besonders groß, so dass schließlich im Jahr 2011 das Gesetz 4014/2011 verabschiedet wurde.

Der Regelungsgehalt des Gesetzes 4014/2011

Das Gesetz 4014/2011 räumt den Eigentümern diverser baurechtswidriger Bauwerke und Immobilien die Möglichkeit zu deren "Regulierung" ein. "Regulierung" im Sinne des Gesetzes bedeutet dabei im Wesentlichen die Freistellung von etwaigen Errichtungs- und Aufrechterhaltungsstrafen, Verhinderung von Abriss sowie sonstigen Sanktionen für einen Zeitraum von 30 Jahren für alle gemäß des Gesetzes geregelten baurechtwidrigen Objekte oder solche ohne Baugenehmigung.

Mithin sollen regulierte Objekte an die Infrastruktur angeschlossen werden, und es können daran instandhaltende Reparaturmaßnahmen durchgeführt werden, sofern diese die Größe des rechtswidrigen Gebäudevolumens nicht erhöhen. Bei baurechtswidrigen Bauten oder Nutzungen, die sich im Außenbereich eines Bebauungsplans bzw. außerhalb geschlossener Ortschaften befinden, haben speziell die Gemeinden landesweit ihre diesbezügliche Bauplanung fertigzustellen.

Kriterien für die Berechnung der Geldbuße

Die einheitliche spezielle Geldbuße, welche die Eigentümer für die Regulierung zu entrichten haben, wird auf der Grundlage der nachfolgenden Faktoren errechnet:

• Fläche
• Zonenwert
• Koeffizient von 15%
• Existenz einer Baugenehmigung
• Lage des Gebäudes ( z.B. innerhalb oder außerhalb eines Bebauungsplanes)
• Art der Nutzung ( z.B. Haupt- und einzige Wohnung, sonstige Nutzung, etc.)
• Art des baurechtlichen Verstoßes (z.B. Überschreitung hinsichtlich der Baubreite oder Höhe, Überschreitung der Flächendeckung, Verstoß gegen die Einhaltung seitlicher Abstände und / oder der Baulinie)
• Abweichungen von einer erteilten Baugenehmigung

Fälligkeit der Geldbuße

Die Geldbuße ist für alle Immobilien innerhalb von 36 Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes in gleichhohen Raten zu entrichten. Bei verzögerter Ratenzahlung fällt ein Verzugsaufschlag in Höhe von 1% für jeden Monat der Verzögerung an. Wenn der Betrag der Geldbuße in voller Höhe entrichtet wird, wird eine Ermäßigung in Höhe von 20% gewährt. Erfolgt die erste Ratenzahlung nicht innerhalb der vorgesehenen Frist oder bezahlt der Eigentümer drei aufeinander folgende Raten nicht, verliert er sein Recht auf Aufnahme in das Regulierungsverfahren.

Inkrafttreten und Dauer des Regulierungsverfahrens

Dieses Gesetz gilt ab dem 1. Oktober 2011, wobei als endgültige Frist zur Beantragung der Regulierung nunmehr der 28. Februar 2012 festgelegt wurde. Weitere Verlängerungen sind nicht auszuschließen.

Verfahren der Regulierung ungenehmigter Bauten und Baumaßnahmen

Die betroffenen und interessierten Eigentümer sollten sich an einen Bauingenieur wenden, der nach Durchführung einer Ortsbesichtigung die Zusammenstellung der erforderlichen Daten vornimmt, die für die Aufnahme des Objekts in das Regulierungsverfahren erforderlich sind, und eine vorläufige Höhe der Geldbuße kalkuliert. Im Folgenden wird der Antrag durch den Bauingenieur elektronisch ausgefüllt und eingereicht, woraufhin das elektronische System eine gesonderte objektsspezifische "Kennungsnummer" vergibt, den Auftrag zur Zahlung einer Gebühr für die Aufnahme in das Regulierungsverfahren erteilt und die Höhe der Zahlungen in Bezug auf die Anzahl der im Voraus gewählten Ratenanzahl berechnet.

Die Gebühr kann bei einem Bankinstitut entrichtet werden (auch elektronisch über das Online-Banking). Der Zahlungseingang wird automatisch bestätigt und das Aufnahmeverfahren aktiviert. Dem Antragsteller wird eine Kennziffer zum Zweck seiner laufenden Informierung und Verfolgung der Ratenzahlungen sowie Abfrage des Restbetrages bis zur Vollendung des Verfahrens vergeben.

Parallel dazu werden alle erforderlichen Pläne und sonstigen Daten gesammelt bzw. erstellt, die wiederum bis zum 31. März 2012 eingereicht werden müssen und auf deren Grundlage die Berechnung der "endgültigen Geldbuße" und die Neubezifferung der Höhe der einzelnen Raten durch das System vorgenommen wird. Mit der Feststellung der Vollständigkeit dieser Unterlagen wird automatisch durch das System die "BESTÄTIGUNG ÜBER DIE REGULIERUNG DES BAURECHTSWIDRIGEN OBJEKTS" ausgestellt, auf welcher sämtliche Daten des zu regulierenden Objekts aufgezeigt werden. Diese Bestätigung ist für die Übertragung der baurechtswidrigen Immobilie erfoderlich.

Wird in besonderen Fällen der unmittelbare Abschluss des Regulierungsprozesses und die Ausstellung der Bescheinigung erwünscht, dann kann in der Zwischenzeit, bis das elektronische System für die elektronische Einreichung der Unterlagen bereitgestellt wird, die Vollständigkeit durch eine elektronische Mitteilung des Bauingenieurs erfolgen, worin er bescheinigt "... dass ihm sämtliche Studien und andere Daten zur Verfügung stehen, und er verpflichtet ist diese elektronisch bis zum 31. März 2012 einzureichen, nach entsprechender Mitteilung, dass das System bereit ist die elektronische Daten/ Unterlagen und Pläne aufzunehmen ... ".

Für diejenigen Objekte, die dem genannten Gesetz nicht unterliegen, finden die Bestimmungen bezüglich der Baurechtswidrigkeiten Anwendung (Abrissverfügung und Widerherstellung des ursprünglichen Zustands). Es wird eine Errichtungsstrafe in Höhe von ca. 30 % des Wertes und eine Aufrechterhaltungsstrafe in Höhe von ca. 5% des Wertes für jedes Jahr ab deren Errichtung festgesetzt.

Bescheinigung ist Voraussetzung für Übertragbarkeit der Immobilien

Darüber hinaus sieht das Gesetz 4014/2011 vor, dass die Übertragung und die Begründung eines dinglichen Rechtes an einer Immobilie ohne eidesstattliche Erklärung des Eigentümers und Bestätigung des Bauingenieurs, dass keine Baurechtswidrigkeiten auf dem Objekt vorhanden sind, und dass keine Nutzungen ohne Genehmigung erfolgen, untersagt ist. Unwahre oder ungenaue Angaben sämtlicher an der Transaktion beteiligter Personen (Notare, Anwälte, Makler, Grundbuchbeamte etc.) unterliegen strengen Sanktionen, die mithin bis zum Entzug der Berufszulassung reichen können.

In Griechenland bietet das Gesetz 4014/2011 den Eigentümern von Schwarzbauten oder mit Bauverstößen behafteten Immobilien die Möglichkeit, solche ungenehmigten Immobilien und Baumaßnahmen gegen Entrichtung einer entsprechenden Geldbuße nachträglich zu regulieren und für 30 Jahre zu legalisieren.